“垂死扩散”：谁将被地产商拖下水

　　

　　“垂死扩散”，意思是指房地产企业濒临破产倒闭，通过各种渠道融资、各种关系救助等方式垂死挣扎，企业倒闭的风险进一步转嫁和蔓延，转嫁的对象包括同行、银行等金融机构、政府部门以及更多的个人投资者。

　　“垂死扩散”的含义同样适用于整个地产行业。

　　眼下许多人都在等着看谁将是第一家倒闭的典型房地产企业。我个人也不太相信它会是现在“呼声最高”的绿城。不过暂且这么假设：如一些人预期，绿城第一个宣布破产倒闭，会怎么样？

　　除了某种标志性意义和绿城本身项目方面涉及的变化外，似乎也没有那么多特别的“含义”，它也不会带来比别的企业更大的危害。

　　这样一假设，或许会让一些人扫兴。但加上另一个假设，有的朋友可能会发现一些不同。假设：2008年金融危机那波时，绿城没能挺过来，倒了，和现在倒闭，有没有差别？

　　调控意义、项目本身方面，似乎也没有太明显本质不同，但危害却是显然升了一个级别。为什么这么说？2008年，绿城挺了过来，随后几乎是继续一如既往的激进发展，现在它若再倒下，当年伸出援手（主要就是资金、土地层面支持）、这几年继续支持绿城扩张（还是以资金、土地层面支持为主）的那些银行、机构、政府以及个人，他们怎么办？

　　2008年最危险的时候，绿城不是不可能倒，而是政策逆转的同时还有机构伸出了援手。至少据我所知，当年绿城最危急的时候，有一家知名银行雪中送炭提供了贷款，为此事，2009年的公开场合上，宋卫平还“感激之情溢于言表”。

　　仅从绿城一家企业的这两个假设上，可以看到，绿城在2011年倒下，比2008年倒下带来的拖累更多。从这个角度说，这3年多的时间，就是房地产行业风险从地产商不断扩散的过程。

　　值得单独拿出来说的一点是，其间，由于调控政策尤其是信贷政策、融资环境的变化，房地产企业的融资模式、途径、特点变化巨大。其中之一就是覆盖面更广，最为突出的是随着信托、房地产基金等融资方式的发展、规模扩大，房地产企业的融资来源快速向普通投资者扩散，或购买信托或参与基金募资，普通个人投资者和房地产企业建立了联系。

　　在这种背景下，一旦房企破产，融资层面涉及的个人投资者，可能与受影响的物业个人买家规模同样庞大，而前者的危害或许更深层。

　　尽管没有权威调查证明“同等条件下，目前越接近破产的房企有越多的信托等社会融资”，但我基本相信这个判断。不仅仅是绿城，通过对内地房地产上市公司公开的财务数据研究可以很明确，资本负债率往往与该企业近几年信托融资的规模成正比。

　　对于这一点，一位从事多年房地产投融资代理、现在正在负责管理一只房地产基金的资深人士向我断言：现在大部分寻求高成本信托、地产基金融资的房企，基本上是病入膏肓的状态，否则不会用这种“饮鸩止渴”的超高成本融资方式来寻求资金。

　　在缺乏整体规范性风险防范政策引导机制的情况下，信托、基金的泛滥，在为地产商救一时之急的同时，也扮演了调控下房地产行业风险快速扩散、拉更多人下水的角色。

　　这方面，银行的表现值得深思。利率上调、贷款条件提高、严控贷款额度、不断进行房价下跌的风险测试，在地产商最缺钱的时候，此轮调控，银行至今不见松动，从开发到消费，所涉房地产贷款规模受到严格控制。

　　任志强最近公开称“在房地产方面，中国的银行是最安全的”。没有如国外那么多房地产再贷款等地产金融衍生产品，中国银行手中的房地产按揭贷款依然是最安全的资产。银行将风险阻挡住，那么地产行业快速增长的风险唯有转嫁到其他渠道。

　　此外，各类央企和各级地方国企，数量庞大。假如手握地方重点工程的地方国资房企出现危机，地方政府将会怎么选择？到目前为止的事实证明，大多数会选择救援，这无形中又让地方政府分担了大量房地产风险，并形成影响调控最终效果的变数。所谓“房地产绑架中国经济”，数轮调控后形成的局面，或许就在于此吧。

　　前几轮的调控也不是没有代表性的地产商倒闭，如顺驰、如中新，但也并未闹出更大的危机。但现在如绿城等房企，大量信托融资在身，倒下的时候，很可能带倒一大片也未可知。

　　有人会说，死掉几家开发商有何可惜？让该倒的倒下吧。但在这样的认知背后，需要对防止房地产风险进一步“垂死扩散”的准确认识。至于谁将最先倒下，反而不重要了。