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国金证券:万科A公司点评

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-10 14:34 来源: 新华08网

  

  万科A公司点评:万科10月份销售及新增项目点评

  事件

  公司10月份实现销售面积100.4万平方米,销售金额103.4亿元,分别比10年同期下降23.2%和33.3%,环比上月下降7%和17.4%;销售均价为10299元/平方米,环比下降11.1%,同比下降13.2%。10月新增项目2个,增加权益建筑面积31.8万平米。

  评论

  销售同比环比齐降:10月单月实现销售面积100.4万平方米,销售金额103.4亿元,销售面积和销售额分别同比下降23.2%和33.3%,环比下降7%和17.4%。1-10月公司累计实现销售面积941万平米和1074亿元,同比增长28.7%和23.6%,同比增幅较9月份下降11.3和12.4个百分点。10月销售额是前10个月各月销售额均值的96%,销售面积是各月均值的107%。10月销售金额同环比变化低于预期,主要是由于10月销售均价同环比也均有下降,10月销售均价为10299元/平方米,环比下降11.1%,同比下降13.2%。

  拿地量创全年低点:10月公司新增项目2个,增加权益建筑面积31.8万平米,合计需支付4.9亿元,新增项目规模较9月环比下降83%。截至10月公司累计新增权益建筑面积1002万平米,需承担268亿元,较去年同比下降了35%和26%。受拿地结构影响,新增项目平均楼面价达到1539元/平米,均价较1-9月平均值下降43%。10月全国土地成交也处于低位,根据中指数据,10月全国133个城市住宅类用地成交环比减少47%,同比减少54%。年底房地产开发企业更为紧张,而去化速度放缓也会降低对新增用地的需求,与此相对的10月住宅类用地推出量环比增加2%,供大于求背景的地价下降预期进一步降低房企拿地意愿。

  行业集中度有望提升:9月底公司有货币资金339亿元,是公司前10月拿地合计需承担地价的1.27倍,是一年内到期非流动负债和短期借款合计的1.43倍,资金丰富为公司后续扩张提供可能;另一方面,除地价未来有望下降而出现好的投资机会外,并购机会也有所增加,据统计1-10月北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业总数超过600宗,超去年同期近一倍。

  投资建议

  维持11-13年每股收益为0.85、1.01和1.28元的盈利预测,动态市盈率为9.2、7.7和6.1倍,估值水平处于历史低位,结合公司已经实现较好的销售成绩,维持公司买入评级。

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