水库水面用地估值7318万抵押圈钱 集安政府平台 保障房融资出“奇招”卢先兵

　　本报记者 卢先兵 深圳报道

　　水库水面用地也能抵押圈钱？或许你不信，但吉林一个县级市集安和吉林信托就联手这么干了。

　　名为“吉信·长白山26号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划”于11月10日上午募集结束，规模3000万元，期限两年，预期年收益率11.5%。

　　其“独特”之处在于，该信托居然是以三家当地水库的水面用地作抵押，且号称“结合集安市房地产市场的实际情况，用成本逼近法89.96元/平方米计算，水库水面土地价值为73，180，022.00元。抵押率为40.99%，可以覆盖本信托计划的本金和利息。”

　　东北一名水产养殖专家对本报称，北方此类水库的价值明显高估，若按水库经营效益看，即便在经营良好的情况下， 此水库一年的产出效益也仅约每平米1元多，即占地总面积为81.35万平米的这三家水库，一年最高可产出80万元左右。

　　从80万元算到3000万元，这背后的风险是什么？

　　“抵押给投资者的水库经营年限并未确定，投资的风险较大。”一名信托人士评论说。不过，吉林信托客服人士回应，抵押水库价值是经专业的集安市星泰土地评估咨询有限公司评估的，“没有问题”。

　　水库水面抵押“破天荒”

　　“闻所未闻，水库也能用来抵押发信托，还能博得高估值。”数名信托经理告知记者此信息时，均颇为惊讶。

　　此信托计划为吉林省通化市的集安市日新投资有限公司募资，用于集安市2010年配建廉租住房项目建设，该公司是当地政府融资平台公司。融资抵押物为日新投资公司名下的三家子水库水面用地，国有土地使用证号为集国用（2010）字第058210868号。

　　多名信托人士认为，水库不具有抵押价值，一般无法申请银行贷款，信托公司也不会为其融资。吉林信托不仅帮助日新投资融资，而且承认高估值，难以理解。

　　记者查询公开资料获知，三家子水库始建于1976年7月，最大库容为2158万立方米，水库水面面积1100亩，控制流域面积为242平方公里。而在信托计划公告中，水库面积为1220亩。

　　“三家子水库属于河道型水库，水流速度较高，饵料利用率不高，养殖有效面积大大低于一般的池塘。”一名信托经理如此表示。据他估测，池塘每平米产值一般不超过10元/年，东北是寒区，考虑数月的冰冻期，水库产值只能打2折，即2元/年。

　　中国水产研究黑龙江水产研究所养殖研究室主任尹家胜介绍，吉林一般有5个月的冰冻期，乐观来看，水深超过10米、水流交换良好的水库，一亩养鱼效益在800-1000元左右，即每平米1.2-1.5元/年。

　　如果自己不经营，单看承包费，目前行情大约是200元/亩，1220亩的承包费即为20多万元。“如果以水库来申请银行贷款，银行一般就看承包费，10年200多万元，100年也不到3000万。”尹家胜说，何况，东北养鱼一般都只是微利，只是农业生产之外的辅助性经营。

　　保障房融资“曲径通幽”

　　“这个产品上午已经销售完，想买都买不到了。”10日下午，记者以客户身份咨询时，吉林信托客服人员表示。此产品于11月7日发售，投资起点100万元，募集结束日期是12月7日，居然在短短3天半时间即售罄。

　　“以水库水面用地作抵押是我们吸引市场的亮点，也是特例。”吉林信托客服说，水库除了养鱼，还可以种植水下经济植物等，7000多万元的估值“并不算高”。

　　但尹家胜告诉记者，北方寒区的水库不同于南方，除了养鱼，基本干不了别的，不具备自然条件。

　　前述信托计划公告称，估值“结合集安市房地产市场的实际情况，用成本逼近法89.96元/平方米计算”，这被信托业内人士和水产专家斥为无稽之谈，水库属于国有，只有使用权没有所有权，不可能填埋建房。

　　“或许地方的融资平台找不到其他的抵押物，只能拿水库来充数了，这是缺钱的表现。”一名信托经理表示。

　　不过，吉林信托客服又声称，除了水库水面用地，日新投资还有其他还款来源，当地政府还有其他的收入保证。

　　资料显示，日新投资将用其出售的896套廉租住房所得房款及其自有资金偿还全部贷款本息；用其自身收入作为第二还款来源，自身收入包括公司名下其他房屋租金收入。集安市日新投资有限公司与集安市财政局签订房屋租赁合同，合同有效期自2010年10月1日至2020年9月30日止，年租金为350万元；另有土地使用权净收益收入；其子公司运输公司经营收入等其他收入。

　　资深信托人士刘擎表示，该保障房信托非主流的产品设计结构吸引了业界关注，一般信托公司设计此类产品要求二线以上城市保障房回购主体以明确价格和法律形式回购保障房，而不是四处拼凑一些存在争议地还款来源。对于回购主体的考察也很严格，许多自身负债很高的地方政府平台不被认可。发行完毕并不意味着产品没有瑕疵，可能是代销银行强力营销的结果。

　　由于没有更多披露，此笔信托融资是否真正用于保障房建设外界难知。记者联系集安市发改局，其拒绝作出回应。