地方政府“死扛”地价

　　 作者: 王小明 | 来源: 中国经营报

　　已经三次推迟挂牌的广州南站地块组团仍然买家难觅。2011年11月8日中午，广州国土局发布紧急公告称，原定于当天下午三点出让的广州南站14幅地块中的12幅地块“因故中止出让”，同批推出的编号为BA0501082地块以及BA0502122地块则获得了两家企业的报价。最终，广州耀中房地产发展有限公司和广州市尚泰投资有限公司分别以底价38361万元、12735万元投得上述两幅地块。

　　广州南站艰难卖地

　　原定于2011年10月24日出让的广州南站地块组团，在经历了前后三次推迟挂牌后，11月8日迎来了第四次“无限期”的推迟，这在广州的推地史上堪称绝无仅有。

　　“今年广州的土地出让计划肯定是完不成了。”一名资深业内人士告诉《中国经营报》记者，只要政府还扛着目前的地价，南站地块的出让今年怕是要“打水漂”了。

　　根据广州国土局公布的土地挂牌资料，目前南站地块组团当中的商业金融用地平均楼面地价为5000元/平方米，而二类居住用地及商住混合用地的楼面平均地价已经达到7000元/平方米，该地价甚至超过了去年广州白云新城一块“地王”地块的起拍价：6900元/平方米。

　　“如果二类居住用地的成本达7000元/平方米，加上建安成本，意味着未来项目的单价要超过1万元才能保证不亏本。当前的环境下，谁敢保证两三年后南站区域能卖到这样的价格？”北大公共经济研究中心研究员韩世同对南站地块的定价表示疑问。

　　定价过高被认为是广州南站地块难觅买家最终被迫数次推迟挂牌的最根本原因。韩世同称，广州今年采用“勾地制”以来，虽然地块流拍减少，但大多数成交的土地都是以底价成交的，“这意味着当前政府对地块出让定的起始价格已经失去了竞争的意义，在目前的市场环境下，不调整挂牌价格肯定面临的就是取消挂牌”。

　　目前，广州国土局仍未流露出关于上述地块出让价格调整的打算。在之前的一次推迟挂牌中，广州国土局负责人伦小伟曾解释，南站地块不会因为房价的下调而降低出让价格，“目前南站地块的出让价格是合理的”。

　　虽然广州国土局并未宣布推迟挂牌的地块将在何时继续挂出，但不可否认的是，南站地块组团的出让是广州能否完成今年土地出让计划的决定性因素。中国指数研究院的数据显示，截止到今年9月底，广州的土地出让金收入仅为206.06亿元，仅完成全年计划的31.87%。今年第四季度，广州计划推出的经营性用地有52宗，这52宗地块中，有30多块土地均位于广州南站商务区附近。

　　各地土地市场也似乎不约而同地跌到了谷底。中国指数研究院近期发布的一份数据显示，前10月全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少了40%，同比则减少37%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　地方政府硬扛地价

　　有分析认为，致使土地成交量大幅下滑的原因是当前开发商开始着眼于资金回笼，面对紧缩的信贷环境和低迷的市场成交，开发商对土地市场的热情大大减退，而地方政府也不得因此将地块取消挂牌或延迟出让。

　　但根据目前已经发布三季报的房企销售数据，包括万科、中海、保利、碧桂园、龙湖等大多数企业在内的标杆性房企，均已基本完成今年的销售目标。虽然手上现金流充足，但对于当下的土地市场，各大房企仍然“按兵不动”，态度谨慎。

　　一名负责拿地业务的房企相关人士对记者分析称，造成这种现状的原因是当前市场的总体地价水平仍然偏高，“地价水平偏高，并未到达龙头开发商们认为可以抄底的‘区间’，这是目前很多龙头房企都还未出手大规模拿地的重要原因”。

　　国土部发布的2011年前三季度国土资源相关统计数据显示，前三季度国内主要城市的地价总体水平仍然在小幅上涨，全国105个主要监测城市第三季度的地价总体水平为3040元／平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。商业、居住、工业分别为5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米，同比增长率分别为11.5%、10.5%、4.6%。

　　就在今年10月底万科发布三季报时，万科董秘谭华杰还透露，由于市场存货压力继续加大，而目前主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调，万科对新项目的获取仍将继续保持审慎的态度。“对未来的土地市场，公司更乐于看到土地市场的价格下降。这样对开发商、对整体房地产市场都是一种良性的调整，但地方财政会受到损失。”在接受券商的调研时，万科这样表示。

　　虽然目前市场上房价的降声已经此起彼伏，但对于土地的价格，地方政府却似乎还未有调整的打算。为了促进土地成交，地方政府更多的是采取延缓地价款交付等放宽土地竞买要求的优惠政策。

　　早在10月14日，南京市国土局就透露，将加快经营性用地的上市速度，对重大建设项目用地的付款上在一定时间段内可以给予一定的灵活性和宽限期。而在10月17日广州南站地块的香港招商推介会上，广州市相关部门也提出，针对外资企业拿地，将适当延长50%的首期土地出让金的支付期限，由以前的30天延长至4～6个月。

　　同时，北京在10月底也传出消息称，考虑出台土地出让新政，下调土地竞买保证金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%至15%，同时，也会放宽付款进度，若市场反应过度冷清，更会考虑降价出让。

　　虽然放宽土地出让的限制条件能促进土地成交，但并未能从根本上解决房地产调控的核心问题。“地价是房价的最主要构成部分，想要房价降下来，地方政府应该带头把地价降下来。但现在各地硬扛着高地价，宁愿流拍，宁愿减少供应量也不调整价格。”广州地产行业人士邓浩志认为，房地产调控不仅要调“房”，也要调“地”，地价不降房价下降空间也是有限的。

　　近日南京、上海、武汉、济南土地出让情况

　　10月18日

　　南京

　　11宗商业和住宅用地

　　5地块“因故暂停出让”

　　4地块底价成交

　　1块地以略高于底价成交

　　1地块流拍

　　10月21日

　　上海

　　5宗商业用地

　　3宗中止出让

　　2宗底价成交

　　10月31日

　　武汉

　　20宗地块

　　8宗中止出让

　　10宗底价成交

　　2宗低溢价成交

　　11月2日

　　济南

　　11宗地块

　　2宗底价成交

　　9宗流拍