上周沪上新房住宅成交持续低于１０万平方米

　　大多新盘降价 成交量仍低位徘徊

　　继绿地、中海、龙湖、长甲降价之后，新城、万科也加入到降价行列，市中心高端、改善型楼盘也相继加入到促销行列。随着大量新盘的降价，上海楼市成交量却持续在低位徘徊。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周（11月7日－11月13日），全市新房住宅市场的成交面积较前一周轻微上涨5．92％，但仍未突破10万平方米关口，仅为9．94万平方米，成交均价则环比下跌11．81％至20776元／平方米。

　　打折楼盘继续主导申城楼市

　　当前，少数深度打折楼盘继续在新房市场中表现突出，“以价换量”策略继续奏效，主导着上周的新房住宅市场。

　　米兰诺贵都（爱情公寓）位于松江泗泾板块，距离轨道交通9号线佘山站仅300米，上周合计成交175套公寓房源，成交面积共1．57万平方米，全市居首，成交均价为1．38万元／平方米。据悉，这个楼盘均价由原来的2万元／平方米降到了目前的1．3万－1．4万元／平方米左右，该项目主推面积90平方米的小高层精致户型，部分房型附赠空间，两房可变三房。截至记者发稿时，该项目已推的370套公寓房源中，已经售出177套，另有3套房源被预定，整体套数去化率接近50％。

　　坐落于嘉定南翔板块的新城公馆在上周合计售出67套公寓房源，成交面积共1．09万平方米，成交均价为2．03万元／平方米。这一精装修房项目之前的均价传为2．6万元／平方米，目前降至1．9万－2万元／平方米，还有少量特价房源。据网上房地产数据显示，截至目前，新城公馆已推340套住宅房源，已售套数达84套，实质价格调整提升了交易的去化；宝山大场的金地艺境继今年9月后在上周再推244套高层公寓房源，共2．60万平方米，主力户型为91－151平方米的二房房源，开盘价为1．89万－2．73万元／平方米，在上周却以1．74万元／平方米的均价售出42套房源，成交面积0．44万平方米，排名一周住宅成交排行榜前四位。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，新城公馆、爱情公寓（米兰诺贵都）的价格降幅分别达到27％和30％，两个楼盘的交易合计占到上周交易的近三成。20％－30％的降价幅度渐成当前买家的心理标杆，议价空间远弱于此的二手房市场，深陷“有价无市”泥潭。尽管眼下价格僵持和“随行就市”的卖家各占市场一半，但在新房连续的降价冲击下，价格调整的广度和深度都在呈现进一步放大迹象。

　　连续两周成交不足10万平方米

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周，全市新房住宅市场的成交面积较前一周上涨了5．92％，但仍未突破10万平方米的关口，仅为9．94万平方米。与去年同期水平相比下滑37．58％。进入11月后，沪上新房住宅市场的成交量已经连续两周低于10万平方米，成交表现极为低迷。

　　但上周的沪上新房住宅新增供应量却大涨73．32％，达到22．67万平方米。佑威机构执行董事黄志坚表示，周成交量持续大幅度地低于周的新增供应量，导致库存可售量持续加大。截至11月13日，11月的成交量同比去年同期大幅下跌了43．93％；与此同时，可售量和今年1月底相比，在不到10个月的时间内库存可售量却大幅增加了325．26万平方米，可售量大涨了48．63％，成交表现低迷而可售量大涨，现况下开发商的压力可见一斑。

　　商报记者了解到，从区域来看，库存可售量和今年1月底相比，增量最大的依然是外郊环，其次是郊环外，分别新增了158．64万平方米和82．53万平方米，但郊环外的增幅较大，达到了65．24％。外郊环和郊环外的新房住宅库存可售总量目前已经达到了692．99万平方米的高位，预示着外环线外的开发商的去化压力巨大，而政策在短期内又看不到转向，因此，特别对开发外环线外商品公寓的开发商而言，如还不愿通过普降来以价换量，则后市会酝酿大跌、快跌的风险。

　　中房信分析师薛建雄则向记者指出，随着更多调低价格后的新盘上市，楼市成交量已经有所回升；预期这样的行情在未来几周内还会持续，那么房价的底部也就基本确立，事实上，从市场表现来说，已经在郊区和三四线城市大幅降价抛盘的绿地集团，将会把房价下跌的战火燃烧到市中心。徐汇滨江的绿地海珀旭辉预期于本月19日推出精装修大平层豪宅，价格将会在预期的8万元／平方米的基础上打8折；近期上市的大宁瑞仕花园和乐活居等市中心中高档楼盘也纷纷打出8．5折、8．3折；上一轮领跌上海的万科也一改沉默，加入到了降价行列，据中介处对万科清林径的报价已降到1．35万元／平方米，其前期售价为1．65万元／平方米。另据了解，近年来在上海扩张迅速的新城地产，续新城公馆降价之后，新城金郡等楼盘也将会加入到新一轮的降价行列。

　　◇新闻链接：新江湾城豪宅最新上市

　　虽然自9月以来，沪上豪宅别墅成交一蹶不振，但新增供应并未停下脚步。10月底，松江佘山的老盘项目佘山东紫园加推房源后，11月，沪上豪宅别墅再添一例，杨浦新江湾城内的中建府邸也在上周全新亮相，此次首度推出近150套别墅房源，由220－410平方米的联排、叠加、独栋别墅组成，开盘价格基本在8．5万－16．5万元／平方米不等，成为新江湾城迄今为止在售一手项目的最高值。

　　据介绍，“中建府邸”处于新江湾城Ｃ6地块，该地块在2009年末交易，创造了当年最高单价地王，由央企中建地产以37．2亿元拍得，溢价率达到217％，该地块总面积为11．45万平方米，容积率为1．0，而高达每平方米32484元的楼板价又创造了新的全国纪录。从地块规模来看，Ｃ6地块在江湾城板块中属于中等规模，从容积率来看是板块内最低的，当时就预计该地块必定会打造高档住宅。