外资涌入商业地产 掘金者机会不均

　　田新杰

　　商业地产的资金规模在迅速膨胀，生存环境也变得没有那么乐观。本报记者注意到，除传统的本土商业地产开发商外，外资涌入迅速，其中英特宜家购物中心集团中国区副总经理海文天告诉记者，英特宜家投入14亿欧元掘金中国商业地产；更多新型商业资本出现，包括11月14日，中信资本第四只房地产基金“中信资本中国零售物业基金”完成首轮达2.25亿美元的募集。

　　“中国市场对国内和国外零售品牌商的吸引力正在增加，巨大的消费潜力及二、三线城市的快速发展，让许多零售商跃跃欲试。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿直言，但是，机会并不是公平的，一些位置很好的项目，却由于招商能力弱，定位缺乏特色，导致经营不佳，甚至无法开业。

　　全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊董事总经理葛汉文近日向本报记者表示，在国际资本眼中，中国商业地产发展空间巨大。目前中国内需仅占GDP的30％多，随着中国内需提升，商业地产将快速发展。

　　葛汉文透露，越来越多国际资本对中国商业地产跃跃欲试。海文天称，英特宜家未来5年计划投资超过14亿欧元于中国购物中心项目，面积达51万平方米。目前，英特宜家购物中心集团在中国有北京、无锡、武汉及上海四个项目。海文天表示，中国零售业格局正在发生快速变化。虽然把握一线城市是至关重要的，但重大改变正在二线城市发生。

　　以中信资本控股旗下的房地产部为代表的国内机构，也正看准国际资本对中国商业地产的兴趣的机会，吸引投资。据了解，“中信资本中国零售物业基金”首轮募集吸引了来自美国、欧洲及亚洲等地的机构投资者，国际知名房地产咨询机构Townsend集团便是其基石投资者。其募集金额总体目标为6亿美元。

　　随着国际外资大鳄加入商业地产战团，淘汰的周期迅速缩短。今年以来，与商业地产的热潮相伴随，国内外零售品牌对内地商业领域纷纷加紧了扩张。

　　葛汉文告诉本报，不同等级的城市需要不同商业地产模式的比例配置，否则难免会淘汰一部分配置过多的商业类型。中国商业地产发展的整体趋势之一，是百货店模式越来越少。

　　日前，阳光新业位于青岛南京路的新业广场，与国内知名儿童体验馆运营商“比如世界”签约。双方将共同建设一个专为3-12岁儿童精心打造的，由儿童自行管理的虚拟城市，总面积近7000平方米，总投资约1亿元。这是比如世界继北京之后开出的第二家体验店。此外，包括星美国际影院、美特斯邦威、苏宁电器等大量国内优秀品牌，也正在加速扩张。

　　李睿告诉记者，国内外品牌的进入与扩张，是同业地产发展的大趋势。项目能否引进优秀的零售品牌或打造特色主题，将在很大程度上影响到项目的竞争力。这方面的机会并不均等。李睿认为，目前国内的购物中心同质化非常严重，有些项目的招商远没有想象的那么容易，尤其是国际品牌。

　　“许多国际品牌在区域布店，都有严格的位置、数量、面积、规格要求。这要求商业地产开发商、运营商对项目建设与发展有一个清晰的定位，以符合品牌商家的要求。”李睿表示，“由于大量的零售商业项目进入，行业内部竞争激烈，也加大了与零售商家的谈判难度。”

　　机会背后的投资陷阱正在不断出现。葛汉文表示，目前中国二三线城市的商铺空置率在约10％，一线城市则在7.5％左右。一旦大量涌入资本，不能结合合理的商业模式及商业品牌，空置率上升的风险同样存在。