35亿逆市拿地 旭辉集团谋上市

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　2010年，在严酷的市场形势下，旭辉在上海土地市场的表现引人注目，拿地面积排行仅次于绿地集团，全年销售额达65亿元。

　　2011年初，旭辉集团股份有限公司董事长林中给集团制定了2011年销售额超过100亿元，拿地要达到10幅的目标。在整个房地产行业资金紧缺、土地市场冷清的局面下，今年8月刚过，旭辉逆市拿地已达11幅，超额完成了全年任务。

　　虽然调控的周期和力度超过了旭辉年初的预判，多数房企难以完成年初目标成为必然，但第三季度召开的集团上半年经济分析会议上，林中仍旧把明年的发展目标定为年销售额200亿元，力争2014年销售额跨过500亿元大关，进入中国房地产第一阵营。

　　耗资35亿拿地11幅

　　1992年从厦门经济开发区起步的旭辉集团有限公司，在2006年12月，改制为旭辉集团股份有限公司。由于担心快速发展之后只进入几个城市会比较难做，受制于城市的政治经济发展，因此，旭辉在规模很小的时候就开始了全国布点。

　　2007年，旭辉步入了黄金增长期，先后在上海、北京、福建、浙江、江苏等地获取土地，而后进入长沙、重庆、合肥、廊坊等城市，初步完成了以北京和上海为中心，以环渤海湾和长三角为两翼的“2+X”大框架的搭建，赢得了战略纵深。

　　随后，旭辉花了3年的时间来打造人才梯队、管理模式、授权模式。目前，旭辉在重庆、合肥、长沙、镇江、苏州、廊坊等10多个城市的分公司基本都过了3年的培育期。林中认为，走过了这个过程才可以发力，现在是到了收获的时候。

　　去年，旭辉在上海再拿下6块土地，拿地面积仅次于绿地。与其他房企现金为王、拿地节奏放缓形成鲜明对比的是，今年1月份，旭辉率先发力合肥，以总价10.67亿元一举拿下滨湖区BHC-05地块，溢价率47.56%。此后，旭辉拿地一发不可收拾，除了2月和4月外，1-8月，每月都至少有一块地进账。

　　时代周报记者按照旭辉官网上公布的拿地数据计算，至今，旭辉已拿下了11幅地块，耗资超过35亿元，新获土地面积总计186万平方米，集团土地储备增至539万平方米，并且新开拓了唐山、天津两地，涉足城市扩大到13座。

　　按照年初林中给旭辉定下的目标，如果大的形势不发生突变，2011年销售额要超过100亿元，2012年则要超过200亿元，力争2014年销售额跨过500亿元大关，进入中国房地产企业20强，成为房地产企业的第一方阵，成为所在城市的主流地产商。仅至8月，旭辉在拿地上就已超额完成任务。

　　被传言赴港上市

　　旭辉相关负责人向时代周报记者表示，年初整个行业都没有预计到今年的调控政策会越来越紧，大部分企业都很难完成年初制定的目标，旭辉在这种大背景下也不例外，但旭辉今年可供销售的货值约200多亿元，明年拿到预售证的货值将有280多亿元，旭辉的5年目标并没有变。

　　“企业要做强再做大，但房地产企业在特殊历史时期应该先做大再做强。房地产是典型的资产支配行业，企业规模越大，取得土地资源、资金资源越容易，人才才能留得住。房地产要发展，储备充足的土地资源是第一要务。市场低迷，说不定正是弯道超车的好时机。”林中此前的这番话很好地阐释了旭辉逆市拿地，需求规模增长的决心。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“旭辉此时逆势拿地，一方面为了企业长远发展做充裕的土地储备，另一方面，土地储备作为上市的资本，一旦上市，旭辉的发展就步入了快车道，上市以后融资、拿地更为方便。总之，增加土地储备，谋求更快上市，成为其快速扩张的平台和工具。”

　　事实上，近几年旭辉一直在做A股上市的努力，但主管部门迟迟未重新开启房企上市大门，因此始终未能成行。今年4月，市场一度传出旭辉筹备香港上市，初步集资5亿-6亿美元，但遭到了旭辉的否认。旭辉方面表示，赴港上市仅是相关机构对公司提出的建议，旭辉并没有提出正式申请。

　　从旭辉公布的销售数据及扩张速度来看，并不逊于近两年在香港上市的多家房企，因此，调控之下被传言赴港上市也不难理解。

　　快进快出回笼资金

　　但是，去年全年旭辉的销售额为65亿元，今年拿地资金已达35亿元，这种跑马圈地如何控制风险显得尤为重要。

　　今年6月15日，在上海长风地区10号北地块的争夺中，经过现场52轮的激烈竞价，旭辉最终不敌杭州绿城置业、上海华彬投资有限公司组成的联合体。该联合体以24.3亿元竞得该地块。

　　张宏伟认为，从当前销售情况来看，旭辉在房企“第二梯队”中发展相对良好，这两年表现出“弯道超车”的迹象。“旭辉的资金链应该是相对紧张，但这种紧张是发展过程中表现出来的，不是由于调控导致的资金面的问题。发展过程中缺一些资金对于企业有鞭策的作用，是正常的。一方面，有销售回笼资金、银行贷款、其他渠道融资来支撑拿地；另一方面，土地出让金不是一次性支付的，应该有一定的时间段来缓冲资金压力。”

　　旭辉相关负责人告诉时代周报记者，旭辉非常审慎，不会盲目拿地，接下来几个月拿地节奏可能放缓，旭辉目前重点要考虑销售资金回笼。

　　张宏伟指出，在这个内外环境相对比较复杂的阶段，旭辉其实也面临着市场发展机会。因为二、三线城市尽管也将纳入限购范围，但总体政策执行力度不会有一线城市那么大，面临着相对可观的市场发展机会。此外，由于大型房企参与，一线城市土地市场竞争激烈，对于中小型房企来说，参与的机会成本会越来越高，相对于在二、三线城市土地市场拿地，二、三线城市拿地的机会成本远远要比一线城市低，并且在二、三线城市拿地及开发规模上的机会也会比一线城市多得多。

　　因此，“旭辉可以采取快速开发的高周转策略进行扩张，布局还具有发展机会的二、三线城市的房地产市场，在其他同类房企发展相对滞缓的情况下，这些资金周转较好的房企就可以克服发展瓶颈进行弯道超车，超越同类房企，成为区域市场的主导者，或可与部分大型房企在市场上进行角逐”，张宏伟说。

　　事实上，旭辉也一直采取快进快出的策略来解决拿地和开发资金的平衡问题，旭辉相关负责人表示，旭辉是没有上市，是内生型企业，成长速度还是比较快的，复合增长率集团定的目标也比较高，实际上复合增长率接近60%，通过快速开发提高周转率。在土地储备上实行“有限储备滚动投资”，大部分地都是一年之内开工，快的话一年后可以销售，基本上10个月就可以销售。土地储备上，有限储备滚动开发，销售买地，再销售买地，买的地都是可以快速开发的地，不买动迁的地。推盘策略上是随行就市，小批量多批次，争取每次开盘都能去化50%，定价时按销售50%来定价，确保销售策略是有弹性的，随着市场变化而变化。

　　这种确保销售的弹性定价策略在调控下显露无遗，虽然旭辉不断进入二线城市，但上海依然是旭辉的重镇，今年旭辉有12个项目遍及多个区县。为了快速回笼资金，今年11月初，位于上海宝山区的旭辉?澜悦湾原本打算定价12800元/平方米，但开盘的时候价格直降3000元/平方米，成为该区域内首个价格跌破1万元/平方米的项目，最终表达购买意向与认筹的客户近100%。