水皮杂谈：合理回归的尺度是什么

　　 在开发商中，潘石屹特别“鸡贼”，喜欢揣着明白装糊涂，正话反说，反话正说，忽左忽右，甚至有时候人们都搞不清楚他究竟是什么阵营的，又在代表谁说话，谁都不想得罪的背后其实是谁都不敢得罪，而这正是这些草根房地产商的真实心理写照，因此，潘的话有时候就比较实在。

　　 地产调控以来，潘的讲话基本上秉承政治上正确的原则，对市场的预测较官方的口径往往有过之而无不及，比如说有名的“百日剧变”之类，上下皆大欢喜，但是事实却并非如此。

　　 当然，上一轮并非如此，并不意味着本轮也并非如此，现在潘就在预言有人会倒在这个冬天的寒风中，由于面向开发商的各种融资渠道都被卡死，对许多开发商而言，年底的临近就是工程款结算日期的临近，年底就是第一道坎。换句话讲，为农民工讨工资或许又会成为年底的一道风景线。

　　 国家统计局最新的数字表明，房地产市场正在发生着巨大的变化，从环比数字看，七十个大中城市中，十月份价格较九月份下降的有34个城市，持平的有20个，虽然和去年同月相比，价格下降的只有两个，但涨幅回落的城市有59个；二手房的变化更能说明情况，七十个城市中，环比下降的有38个，持平的有19个，与去年同比下降的有13个城市，涨幅回落的城市有43个，在水皮的印象中，下降城市接近一半的情况还是第一次见到，不知道这是不是温总理概念中的合理回归。

　　 现在的问题是合理回归的尺度。

　　 银监会前主席刘明康一直在强调银行能够承受房价下跌40%-50%，他是从银行贷款的安全成本测算的，但是由此引发的后果他虽然忽略不计，也似乎并不在意覆巢之下没有完卵的教训，个人房贷或许真没问题，但是相关行业的企业经营状态恶化而造成的不良资产又该如何核销呢？无独有偶，从2004年至今一直看空中国地产的谢国忠又一次大胆预测中国大多数城市会出现50%以上的跌幅，并认为开发商的数量从2万家锐减到2000家完全合理，谢的言论被标题党修饰得触目惊心，2万家变成了20家，引发的反弹也非常激烈，因为这种调整幅度显然超出严肃经济学家的应有的逻辑思维训练，和信口开河的区别不大，远不如潘所言有人倒在寒风中有诗意，也更贴切。

　　 从严肃的角度出发，水皮认为巴曙松的研究值得关注，这位老兄早在九十月份就发布了一份报告，指出中国的房地产业面临第一次真正意义的大调整，而且此文中针对不同城市的房价回落做出不同的预测，从居民可承受能力测算，一线城市有20%-30%的降价空间，二线则在10%-20%之间，三线基本合理，降价空间不大。为避免断章取义，在此引用巴曙松报告全文如下：

　　 “2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。当前民间融资利率拉高的主要力量之一，就是房地产企业基于高盈利预期以及调控会短期结束的政策预期进行的高成本融资，在货币政策不可能大幅放松时，这些房地产企业的洗牌不可避免。

　　 “短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入去库存阶段：（1）目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。（2）2012年约计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。 “中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：（1）降价，从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间，二线城市则在10%-20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大。（2）布局三四线城市。（3）产业外资本进入房地产业的趋势将逆转。（4）金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。（5）定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

　　 “从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全面开工对冲效应减弱之下四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，房地产市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。

　　 “尽管市场广泛预期，房地产投资出现显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，由此带来房地产调控政策如限购令的放松，虽然这种可能性存在，但是考虑到未来房地产在整个经济中的地位趋于弱化，针对房地产的调控政策难以重演2009年的‘旱涝急转’，即使是政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体方向以及分化与整合的行业洗牌趋势。

　　 “总体上，基于短期内房地产行业基本面供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的‘超配资产’变成‘标配资产’，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利，转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。”

　　 如果中国房地产业真的在未来几年进入真正意义的大调整，会对经济、政治、社会各个层面产生什么样的影响，中国政府届时又该如何有应对的预案，这些都是我们无法回避的问题。