万科践行过冬论 低调降价近三成

　　万科尚源和万科清林径上周末推盘 特价房源已接近或低于成本价

　　商报记者 刘晓颖

　　早前就有消息传出万科清林径和万科尚源将直降20％－30％，但万科上海方面对于价格以及开盘日期等具体事宜一直未有正面回答。上周末，这两个项目终于正式开盘。商报记者从相关机构统计数据获悉，万科尚源售出房源成交均价仅为12000元／平方米左右。而此前，该盘房源的累积合同均价超过16000元／平方米。

　　低调开盘

　　单价降四千

　　万科尚源，位于青浦重固。网上房地产显示，该盘的开盘时间为11月16日，共382套新房，网上参考报价最低11200元，最高17300元。上周五晚，万科尚源低调开盘。售楼处销售人员表示，79平方米的两房最低85万元，89平方米的三房最低105万元。据悉，此次均价为13000元／平方米左右。

　　记者昨日在佑威及楼市专评网上看到，该项目上周六一天共签售出16套房源，成交均价仅12090元／平方米。而尚源前期房源的累积合同均价为16095元／平方米。相比之下，等于打了个7．5折。

　　万科另外一个项目，位于浦东新场的万科清林径也于近期悄悄开盘。网上房地产数据显示，该盘最近一次开盘为今年9月25日，共416套房源。“开盘至今半年，这个项目已经积累了900多套房源入市。粗略统计下来，目前已经卖掉了一半。”21世纪不动产市场部分析师罗寅申告诉记者，“这个项目最近没有新拿的预售许可证，这批房源估计是上次那批没有全部开出来，这次再推的。”据了解，清林径最新的报价也已经降至13000－14000元／平方米，而其前期的价格在16500元／平方米。不过，该盘目前还未有成交记录。

　　据业界测算，目前万科两个项目的特价房源已经接近或低于开发商的建设成本。资料显示，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼板价分别是5281元／平方米和6000元／平方米。中房信分析师薛建雄表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概12000元－13000元／平方米。

　　在此之前，万科总裁郁亮就公开宣称2012年是房地产的冬天。而万科的“过冬”方法则是实行积极定价策略，不囤地，不捂盘，收缩买地，现金为王。现如今万科这两个新盘的大幅降价可以看做是对郁亮“过冬论”的践行。

　　开发商慎言降价

　　早在上述两个项目开盘前，就有消息称，为了打破华东地区回款不利的局面，万科将酝酿上海旗下项目全线降价。但这一说法却被万科上海公司否认。

　　昨日，万科上海公司市场部一负责人对记者表示，“新房源只是价格调整。”同时强调，“调整价格”后出售的房源在位置和装修上都与前一批有明显差别。

　　据悉，目前万科在上海的在售项目有位于闵行的翡翠别墅、城花新园、花园小城以及宝山的琥珀臻园、琥珀郡园等。“这些项目都是按照原来的价格在售，只有新开的两个盘的价格作了调整。”

　　万科在给予商报记者的官方书面声明称：“万科一贯认为，企业必须始终对市场保持敬畏，努力理解客户需求，不断提升产品性价比，同时积极主动顺应市场趋势，以优质产品、良好服务、合理定价赢得客户的支持。未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”

　　商报记者了解到，目前沪上的开发商对于“降价”一词颇为敏感。早前龙湖、绿地等开发商的高调降价曾引起前期业主大规模抗议。上周又有媒体报道，因分销中介放出调价风声，万科清林径前期业主围堵该盘售楼处要求退房。

　　这或许也是导致开发商目前大多慎言降价的主要原因之一。

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　　万科在各地启动降价促销

　　据了解，自今年7月份以来，万科已经在全国各地多次推出“万团大战”。万科深圳年内有11个项目推盘，日前启动第三次万团大战，公园里和清林径各推50套特价房，每销售10套再增加1％折扣，最高8．8折则为深圳万科最大优惠。青岛10月也开启“万团大战”，7个项目全城联动营销，万科生态城精装房源6885元／平方米入市，而周边毛坯项目均在8500元／平方米以上，附近新盘米罗湾报价13000元／平方米。南京万科金色领域200套房源开盘，精装折后价9900元／平方米，而周边案源保利罗兰香谷一个月前毛坯房开盘价为10500元／平方米。在北京地区，不久前，万科与金隅集团合作项目——金隅万科城，每平米单价直降3000元。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，万科华东地区受调控影响巨大，上海公司正面临严峻的销售压力。据悉，目前万科仅完成了全年销售目标的70％，在龙湖等竞争对手的刺激下，借助万科最新的“过冬论”政策，促销打折，似乎成了理所当然的事。

　　中房信研究中心评论员黄丹认为，2012年政策调控继续加大，抢客需等于抢现金，这是房企营销务实之道。“对于奉行高周转的企业而言，快速拿地、快速开发、快速销售，但项目前期就需要投入大量资金，宽裕现金流相当重要。因此不排除万科重复2008年全国降价的策略。”