王振峰：楼市调控方显效 “双限”缰绳岂可松

　　

　　日前，中国人民大学经济研究所等机构发布《中国宏观经济分析与预测2011-2012》。报告预测，2012年一季度房地产市场将出现全面调整，价格整体下滑，但2012年全年房地产价格回落25%以上的概率不大，房市不会出现硬着陆。（11月21日财新网）

　　上周五，国家统计局最新数据显示，全国房价迎来拐点，最受关注的四个一线城市，在经过连续三个月的滞涨之后，也在十月份不约而同地迎来拐点，10月房价环比指数分别是北京 99.9，上海99.7，深圳99.9，广州 99.8。但据《广州日报》记者报道，各地地产状况不尽相同：北京市二手房价连续四个月回落，基本回到去年同期水平；降价潮来得最早的深圳成交均价同比跌幅创下年内新高；而广州的楼盘处于“温水煮青蛙”行情，报价平稳；上海楼市虽然降价区域扩大，但降幅并未加深。

　　对于目前中国多个城市出现的房地产市场“量价齐跌”的情况，素有“任大炮”之称的原华远地产董事长任志强痛批，现在房市政策的不稳定，导致市场规则完全被破坏。

　　下一步房地产调控政策会如何走呢？任志强也表示“无从预期”，他强调不管什么政策，希望政府给市场一个稳定的预期。

　　目前房价舆论大战正酣，与任志强“开炮”相呼应，有些著名重量级学者也在大呼政府不应该用“限购”等行政性手段，理由是“反市场”。

　　从房地产业界人物和“市场论”学者的言论来反观那份“人大版”的地产预期和楼控预测，是不是更能理清这场楼市调控博弈的各方棋路呢？我们是不是应该认同报告所指的预判——“明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式”？房价跌幅不超25%，是楼市调控的压力底线吗？中国楼市调控的下一步该怎么走呢？

　　11月19日，中国人民大学经济研究所等机构发布“中国宏观经济分析与预测2011-2012”报告，其中“房价跌幅不超25%”的观点，基础理由是“地方财政和宏观经济难以容忍”。尽管报告建议，房地产调控依然是中国大陆“去泡沫”的核心，目前房地产市场仍处于局部调整和结构性调整阶段，“限购”和“限贷”为核心的房地产政策目前仍不能松动，但报告同时也认为，明年中国大陆房地产市场价格跌幅不会超过25%，并预测出房地产调控调整路线图：地方政府明年第二季可能采取大量松动政策，中央政府于第三季度可能逐步松绑“限贷”，然后松绑“限购”。

　　可见，无论是房地产业内人士，还是一些学界人士，以及人大报告，其观点都可以归结于两个争议焦点，一是楼市调控能不能运用行政干预，是不是只能通过市场调节；二是“房价跌幅不超25%”是不是地方财政和宏观经济的容忍底线，它们之间有没有正相关，中央明确的房价“合理回归”概念尺度该如何划定，也就是说地产调控的政策预期是什么。

　　我们应该看到这样一个事实，为国民经济不陷于恶性通胀，今年政府花了相当大的气力在挤“泡沫”，一是抑制物价，另一个就是调控高房价。宏观上，货币政策采用了紧缩供应量和控制流动性的手段，存准金运用就是一个明例。在地产调控方面，有鉴于先期施放的“差别化利率”、“限贷”等市场调节手段收效不大，特别是无法对盘踞在房市上的投机行为给予精确的“釜底抽薪”般打击，政府只能推出一种“不得已而为之的政策”——非市场手段的限购政策。

　　从最新公布的数据来看，限购政策显示了它的威力，这种行政干预发挥了“立竿见影”的效果，如此才有前文所及的全国房价迎来拐点。

　　另一方面，楼市调控的政策预期是什么，房价“合理回归”的尺度该如何划定？

　　社会上有这样一种担忧：一年多以来的房地产调控花了那么大力气，开发商期冀“如何在与政策博弈的过程中争取市场机会”，地方政府在这场博弈中似乎“心不在焉”，一些知名人物在大喊“房地产是经济支柱”……如此这般，我们的楼市调控会不会“半途而废”？

　　正如财经评论员马光远等学者认为的那样，在楼市出现拐点的情况下，不必关注房价下调了多少百分点，政策何时放松，政府的当务之急应该是借此“良机”，着力思考包括各级政府财政制度在内的房地产制度建设。唯有如此，才能走出楼市调控“一调就死，一松就乱”的调控怪圈，中国房地产市场才有健康发展的基石，管理部门不得不祭起的行政干预的法宝方有淡出的可能。因为，行政也永远只能是一个“救火队长”的角色。

　　再者，即使如报告所预测的明年调控政策有松绑的可能，那么中国楼市走向对我国经济、政治、社会各个层面的影响如何，管理层也应该有应对的预判和预案。此外，事关民生，意在实现“居者有其屋”的保障房建设如何从政策、土地、资金以及分配等层面予以落实，也是各方关心的大事。

　　目前，房价指数出现了首跌，一线城市京沪穗深房价环比全面下降，降价城市总数也翻倍增加，开发商加快资金回笼有可能掀起新一轮的降价潮，地产调控的威力和功效刚刚显应，这个可喜的局面确实来之不易。但是，与普通居民心中的“合理房价”相比，房价的下降空间和广度仍然不够，干预市场的行政手段还未找到更好的替代方法，一些深层次的问题也并没有得到有效破解，房地产市场制度性建设仍然任重道远，这都要求管理层在杂音泛起之刻，稳住阵脚，不可轻易放松。

　　我们必须清醒地认识到，房地产调控政策必须遵从民意，与“民心”相比，挤“泡沫”时即使带来一些冲击，也不能动摇决心。房价，这匹已经脱缰的野马才稍剥“野性”，现在大谈特谈房控“双限”的缰绳怎么松绑，是不是太早了呢？（王振峰）

　　中国经济网评论频道正式开放网友投稿，原创经济时评可发至cepl#mail.ce.cn（#改为@）。详见中国经济网评论频道征稿启事。