楼市降价刚开始抄底为时尚早

　　阴雪

　　北京楼市已经很久没有这样热闹了。

　　13000元/平方米、11800元/平方米、9980元/平方米……北京各区域房价的最低纪录不断被刷新，“日光盘”“万元盘”也重现江湖。

　　于是，抄底买房之声四起。

　　降价蔓延

　　最近一段时间，查小姐和她的男朋友一直在北京东三环国贸、劲松向东的辐射区域内不停地看房。

　　“我们明年打算结婚了，本来之前一直觉得房价太高，没想要买房，但是看今年楼市这形势，我也动了抄底买房的‘邪念’了。”查小姐如是说。

　　的确，根据北京市房地产交易管理网的数据，截至11月24日，北京通州、大兴等郊区楼市的成交均价已连续4个月持续下跌，且下跌幅度逐渐加深，目前成交均价相比最高点已经下调超过15%。

　　在区域成交均价整体下调的同时，也不乏较周边楼盘降价近三成的项目。

　　11月19日，位于南六环外的龙湖时代天街正式开盘对外销售，其11800元/平方米的起始价已经接近甚至低于包含地价、建安费用、税费及营销等在内的成本价格。这一价格使得其推出的216套房源开盘当天被认购一空。

　　几乎与龙湖时代天街开盘同一时间，位于通州马驹桥附近的合生世界花园也对外宣布了其9980元/平方米的开盘起价。这一价格相比同区域在售项目16000元/平方米的均价，降低了近四成，已接近目前延庆、门头沟等远郊区的房价水平。

　　“目前本市商品住房市场降价预期逐步明朗，项目继续增多，力度不断加大，调控效果进一步巩固。”北京中原市场研究部分析师张大伟认为，当前房地产市场“降价换量”的整体格局已经形成，项目降价由“暗降”转“明降”。

　　根据链家地产市场研究部统计，近期北京楼市中出现了一系列的低价入市项目。包括龙湖时代天街和合生世界花园在内，已有十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元大关，这部分项目主要集中在亦庄、大兴、顺义区域，低价项目的开发商不乏金融街、富力、合生等知名房企。

　　不仅仅是北京，国家统计局公布的数据显示，10月一线城市价格环比指数为99.83，呈现连续回落的态势。

　　一线城市的降价效应也同时传导至周边城市。链家地产市场研究部统计一线城市周边10个主要城市10月商品住宅成交均价变动情况，其结果显示，除了香河和天津微涨外，其余的廊坊、无锡、苏州、佛山、东莞等8个城市均有不同程度下降。而9月份时，这10个城市的房价只有6个下降且降价程度并不十分明显。

　　何时是底？

　　然而，房价的下跌幅度仍然有点隔靴搔痒的感觉。

　　以北京为例，链家地产市场研究部的统计显示，尽管北京商品住宅成交均价已连续5个月环比回落，11月至今的均价为21061元/平方米，较调控之初下降约11%，但和去年初相比仍上涨12%，且近郊如大兴、顺义、通州各月的成交均价依然保持在14000元/平方米以上，链家地产首席分析师张月(微博)判断：“通州和房山的价格还远远没有触底。”

　　作为手中握有房票的刚需一族，查小姐在选房的过程中就异常谨慎和纠结。“担心房价下降‘过了这村没这店’了，但又怕买了房子之后房价还会继续下跌，真不知道究竟哪里是房价的底部。”

　　“现在肯定不是市场的底部。”张大伟表示，目前市场已经回归地段为王，对于北京来说，特别是五环以内项目，由于地段的稀缺性，所以调整的幅度不会太大；而郊区的供应量大，价格也就降得快一些。“但从目前的情况判断，至少到明年上半年政策都不会放松，也就不能排除后续还会出现开发商甩货的情况，因此抄底还需谨慎。”

　　种种迹象表明，为了打消诸如查小姐这般顾虑、求得成交量的上升，不少开发商不惜给出差价返还的承诺。

　　11月2日，新城地产位于上海嘉定南翔的新城公馆(微博)推出100套特价精装修房源，均价2万元/平方米，较前期下降逾20%，且别出心裁推出“保价方案” ：对于前期以原价购房的业主，售楼处一律补予差价；而每一个购买特价房的客户，都会签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。

　　无独有偶，11月17日，鄂尔多斯天誉国宝项目在当地媒体上发出通告，不但目前买房子的新业主可以享受最低6.6折的优惠，对于过去买房子的老业主，也会按照优惠后的差价全额赔偿。而且，此次推出的购房保障计划将持续到2012年5月1日。也就是说，如果明年“五一”前，天誉国宝再次降价，开发商还将再次对业主差额补偿。该项目相关负责人表示，公司近期内已准备好3000万元的现金，分期分批地通知业主到售楼处前来办理。

　　根据链家地产市场研究部统计，除上海和鄂尔多斯之外，南京、苏州、杭州、长沙、渭南、长春、扬州等十余个城市20余个楼盘已经将“补差价”、“不降价”等承诺与低价销售绑定。

　　“一味的降价即使接近成本价，可能也不会给购房者带来抄底时点降临的信号，反而还不如一纸承诺书更具有价格触底力度，同时也可终结项目未来贬值预期。”张月分析认为，这反映出开发商年底销售的紧迫性，低价销售和补偿承诺绑定促销，既牺牲了当前的销售利润，同时也为明年的价格持续回落预付了风险成本。

　　中房信(微博)·克而瑞评论员胡超则认为，这种现象更多的是房地产企业年底快速回笼资金过冬的短期行为。他判断，伴随着货币政策的触底反弹，明年企业的现金流状况预期也会大有改观。“预计房企未来持续性大规模降价的可能性较小，从这一点出发，现在谈楼市‘拐点’、抄底买房还言之尚早。”