以前“先低后高” 现在“先高后低”

　　年景好时，先卖次房子，再卖好房子，一次次提价；眼下，先卖好房子，再卖次房子，一次次探底……在楼市“冬季”，开发商的招数和好年景时正好相反。

　　●现场

　　报价一个更比一个低

　　“那个价格也没卖出去过房子，已经作废了”

　　上周，记者一踏进北京像素售楼处，帮忙卖房的中原地产销售人员就把记者拉到“楼盘公示价格表”大板前，该人士手指着牌子介绍说：“如今11600元/平方米的价格，比这上面的标价要低一半左右。”此时，北京像素的一位销售人员走过来，一边拉记者去看沙盘，一边说：“别看那个牌子了，那个价格也没卖出去过房子，已经作废了。”

　　听记者对南5号楼9层的房子感兴趣，该销售人员立刻给记者算起了价格：“以一套48.83的户型为例，贷款总价是589399元，单价为12070元/平方米；如全款购买，总价则变为551373元，单价为11291.69元/平方米。”记者发现，这个价格比在表上的9层各户型价格，均低了8000元至11000元。

　　记者从北京房地产交易管理网查阅到，南5号楼的拟售均价22500元/平方米，实际销售均价是网上申报价的5.16折。“全款购买，至少比贷款还能再打个95折。”但记者注意到，为了让记者看到全款比贷款更划算，该销售人员给记者推荐这套房子的全款价格是按贷款价格的9.35折算的，比其所言的规定折扣还要更便宜些。

　　●内幕

　　高价试市场 降价为出货

　　“真正计划卖房了，再适当调低价格”

　　“定房价是件非常不容易的事情。首先看项目一次推出的量是多少。要是只推一栋楼，自然希望是‘日光盘’；如果一次性推多个楼盘且量大，也是一天销完，那领导就认定把价格定低了，要受批评的；如果开盘没销售量，很显然就是定高了，只能降价二次开盘。” 一个知名楼盘的操盘手冯先生透露说。

　　同时，冯先生还透露，除了定价失败外，开发商也玩“高价捂盘”的手段。“按照建委规定，北京项目拿到预售许可证三天内必须开盘，也有开发商拿了许可证不想开盘，就故意把申报价定得很高，买房人自然也不甘心出手。开发商等到真正计划卖房了，再结合市场情况适当调低价格。”

　　2011年5月1日，北京市开始实行商品房销售明码标价，其中规定北京所有商品房要实行“一房一价”，严防开发商“坐地涨价”，但对开发商下调申报价的范畴并没有细则约定。

　　（下转B03版）