鄂尔多斯大富豪抄底北京楼市 多项目现亿元大单

　　近日，京城万科大都会、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单，据悉，资金来自鄂尔多斯、榆林地区。

　　

　　【中国经营网综合报道】近日，京城万科大都会、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单，据悉，资金来自鄂尔多斯、榆林地区。

　　北京楼市惊现亿元大单

　　据理财周报消息，在诸多刚需买家仍然迷茫和彷徨的时候，北京几个楼盘出现了亿元大单，而其背后均是一些不知名姓的隐身富豪。据了解，近日万科大都会、合生世界村等几个在售楼盘出现“亿元买家”，这些亿元买家的规模在5~6组之间，重合度约在80%以上，除去有意购买单体货值较大的城市核心区项目外，一些以商业或公建立项“非限购”楼盘，也在其“围猎”范围。

　　“看着并不起眼，甚至不像是财富阶层的人”，11月18日上午，万科大都会项目一位不愿具名的销售负责人如是形容他见到的这些“亿元买家”。

　　进入11月中旬，他所在的万科大都会项目连续接待了3组来自鄂尔多斯的客户，在对客户身份进行核实之后，他们发现，这3组客户均是从事能源行业的企业主，其名下企业的年营业额，均在3亿~5亿元之间。

　　从接近万科的消息人士处获悉，在对客户购买意向进行A\B\C\D分类体系中，这三组客户均属于“A类客户”，而按照万科内部的划分标准，A类客户系已经签订认购书或即将签订认购协议的客户。

　　“他们看中的几套房产，总货值在4亿元左右，我做了十二三年的高端项目销售，最近三年，已经没有这样的成交案例了，这种成交，在北京的圈子里就那么几个，数都数的出来。”前述万科大都会的一位销售负责人表示。

　　万科大都会项目系位于CBD核心区国贸桥东南角的以高端私人社交为主的楼盘，由万科2009年从中信地产手中收购而来进行改建，是目前CBD核心区为数不多的“可售项目”。

　　“想在CBD核心区购置资产的人，都会知道，这个区域里能买的不多。”前述销售负责人在分析三组亿元买家集中出现在万科大都会项目的原因时，向笔者分析。

　　11月18日中午，北京万科副总经理肖劲委婉的表示，不便透露或者进一步证实这一消息。“作为定位高端个人社交所用私人会所的大都会，首先是确保客户信息不对外泄露，所以我们不便对这一消息做出评价。”肖劲如是说。

　　实际上，万科大都会项目在“亿元身家”买家方面的“境遇”，并非个案。掌握的情况表明，在相同的时间周期内，盘古大观、霄云路8号等项目，均有来自鄂尔多斯、榆林等北方新兴财富城市的客户进入认购或者签约阶段，其购房的总货值均在3000万元以上，其中重合度约在80%左右。

　　“这也就是说，在万科大都会项目认购、考察的三组客户，也在同期，考察其他量级、档次接近的项目，并有相应的成交。”一位长期从事高端项目销售的经纪公司负责人称，按照她对这些亿元客户行为习惯的了解，通常情况下一旦成交一单之后，在非政策限制的情况下，往往会有连续的成交。

　　经多方核实查证，确证在鄂尔多斯能源领域资产、营业额处于前列的民营企业实际控制人，日前已经在霄云路8号签约，其购买货值约在3000万元以上；同时，合生世界村项目亦向笔者证实，近期，有5组鄂尔多斯客户在其项目签约购房，总签约金额超过1亿元人民币。

　　北京市房地产交易管理网的合生世界村项目的网上新增签约数据也证实了合生相关负责人的说法。而盘古大观销售负责人亦向笔者证实，近期有来自鄂尔多斯和榆林的客户表现了较强的购买意向。

　　而这还仅限于“亿元身家”买家的购房行为，如果将身家门槛降低，还可以发现更多来自鄂尔多斯、榆林等地的成交案例。龙湖地产长楹天街项目，于近期便成交一鄂尔多斯客户，其购买物业的业态类型为商业，总货值超过5000万元。

　　近日，京城万科大都会、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单，据悉，资金来自鄂尔多斯、榆林地区。

　　2012年开发商资金缺口过万亿

　　据广州日报消息，地产龙头万科“员工年终奖减半发放”的传闻在市场上引起轩然大波，对此，万科总裁郁亮本周六迅速予以否认。不过，昨日从专业研究机构获得的数据显示，整个房地产市场明年资金缺口预计超过万亿，而且上市开发商大量债务下季到期。业内人士认为，上市房企可能面临债务危机。

　　国家统计局数据显示，10月份70个大中城市中已有34个城市新建商品住宅价格下调。市场分析指出，房市“拐点”正式确立，而未来巨大的资金压力将让市场环境继续恶化。

　　招商证券认为，今年前十个月房地产开发投资增速稳定在31%左右。但是房地产开发资金来源的累计增速仅为20.2%。此外，在资金来源中，开发商自筹资金达41.2%，国内贷款则仅占15.4%。

　　即将到来的2012年，房地产资金压力有增无减。东方证券杨国华称，全国龙头“万保招金”明年整体无资金缺口，但以 2011年6月作为起始点分析，未来一年，剔除“万保招金”后的115 家上市房企整体的资金缺口约1329亿元，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008 年6 月时还大。

　　国泰君安孙建平指出，2012年中国房地产市场的资金需求将达到10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径，房地产企业只能筹集9.49万亿元的资金。这也就意味着，如果按照目前的口径计算，明年全年开发商的资金缺口将达到1.35万亿元。

　　与此同时，开发商债务压力愈来愈沉重。上海易居最新报告显示，今年前三季度，上市房企资产负债率均值为63.58%，为2009年以来新高，且越来越多的上市房企资产负债率进入到过高的区间，资金问题逐渐凸显。其中，资产负债率超过70%的上市房企增多趋势明显，占比超过四成。

　　值得注意的是，在债务不断攀升、资金来源逐步收窄的情况下，房地产上市公司有大量债务即将到期。东方证券杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来三年内，有46%的债务集中在2012年偿付。明年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

　　“现在很多规模不大的房地产项目资金运作都比较难，如果照目前形式发展下去，明年将有很多项目停工。”一位全国性房企负责人表示。因此，部分房企明年可能入不敷出，行业有可能出现债务危机。而房地产股也将继续成为大盘上涨的绊脚石。

　　多地开发商承诺降价补差价

　　近日，上海、深圳等地20余个楼盘推出“降价补差价”或“若降价原价回购”的促销计划，开发商频频释放促销信号。但有网民在论坛上表示，这种促销手段只是一个“噱头”而已，也有专家分析，这实际是开发商的一种“变相营销”。

　　《北京晨报》25日报道，深圳一家本地开发商绿景地产为了满足购房者房价只涨不跌的心理需求，大胆推出了“原价回购”计划，引起业内一片侧目。

　　实际上除了绿景地产之外，目前全国多个城市楼盘均打出了“降价补差价”的旗号吸引购房者。作为本轮“降价潮”的引爆点，上海嘉定新城公馆项目在众多楼盘降价拒绝补偿老业主后，率先作出“降价补差价”的承诺；而一再表示降价后不会对老业主妥协的万科，其在苏州的一个销售项目也于近期向购房者妥协，承诺“一旦降价将按原价回购”。

　　另据中广网今天报道，青岛一个名为万泰随园的楼盘宣布推出“降价补差价”的补偿措施，无论是已经购买还是计划购买该楼盘的顾客，只要楼盘后来推出的价格低于购买时的价格，前期业主都可按下调后的均价重新签订购房合同，从而避免降价损失。

　　据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，给购房者吃“定心丸”。

　　近日，京城万科大都会、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单，据悉，资金来自鄂尔多斯、榆林地区。

　　上述青岛“万泰随园”楼盘9月底开盘均价是26000元/平方米，后来为了促销，均价下调为19800元。按照这个方案，一套90平米的房子，现在将获得55万元的差价补偿，一些市民对此表示欢迎：“我觉得能打消我的一些顾虑，因为我买房子就怕买了以后再跌。”

　　深圳绿景地产副总裁张梧峰对媒体表示，正是因为看好市场，才敢推出这么大胆的计划。然而，对于开发商是否真的看好未来市场以及承诺“降价补差价”之后是否会再次降价，市场多持怀疑态度。有网民在论坛上表示，这种促销手段只是一个“噱头”而已，还不如一步到位将房价降到购房者的心理价位，那样大家自然都会去买。

　　中广网援引山东大学教授李铁岗分析，这实际是开发商的一种“变相营销”：“开发商对自己楼盘一种折中的办法，降价不行，底下(消费者)闹事，不减价，就卖不掉。”

　　鄂尔多斯鬼城崩盘

　　《中国企业报》引述一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：当地康巴什新区楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。

　　据康巴什新区政府网站数据：截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。

　　据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，但房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。“最典型的是绿城项目。”当地一位长期观察房产的人士刘先生说。

　　刘先生称2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元每平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。“当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米”。

　　由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。

　　鄂尔多斯拟出资超百亿救楼市

　　据中国经营报消息，在鄂尔多斯楼市出现危情之后，居鄂尔多斯主体城区的东胜区计划实施总额为75亿至100亿元的“救市”方案。此方案包括75亿至100亿元人民币的“房地产企业重组计划”和数十亿元的“政府收购计划”，以缓解目前东胜区房地产市场的僵局。

　　“目前的规模是75亿元人民币，涉及的金融机构很多，目前我知道的包括国家开发银行、鄂尔多斯银行、鄂尔多斯农村商业银行三家，有的还在协调中，总的来说，是由政府和银行共同把关。”该官员强调政府充当把关人和协调人的角色，而非担保人。

　　据介绍，东胜区将对现有的300多家房地产企业进行整顿，对大部分小企业进行并购、整合、重组，最后形成几家有实力的大型房企，银行的资金即用于此，而出售企业的小企业主也可获得支付贷款的资金。

　　国开行内蒙古分行行政部门负责人则称，目前该行仍严格控制住房地产放贷。

　　对于“政府收购计划”，上述官员表示确有此事，他说，东胜区将收购现在市场上的一部分商品房，然后进行分类，一部分会用作公务员小区，一部分会充抵各类保障房。

　　公开的资料显示，2011年鄂尔多斯市政府下达东胜区保障房新建任务为173万平方米、18000套，而鄂尔多斯全市规划的各种保障性住房为65028套、447万平方米，总投资125亿元。(编辑：海绵)