宝龙地产或面临控制权变更

　　卢先兵

　　 疲软的国内住房销售已开始威胁到部分地产商的资金链，生存危机陡增。

　　 11月28日，知名评级机构标准普尔宣布，下调宝龙地产（01238.HK）评级，由稳定调整为负面。同时，该机构还将对宝龙地产及其未到期优先无担保债券的大中华区信用体系评级分别由“cnBB”和“cnBB-”下调至“cnBB-” 和“cnB+”。这基于一个冰冷事实——宝龙地产今年前10月合同销售额总计46亿元，不足最初制定的全年目标的50%。

　　 “我们调整宝龙地产展望以反映今年以来合同销售低于预期导致财务实力遭到削弱，以及若公司股价继续下跌，则根据优先债券条款的控制权变更事件风险加剧。” 标准普尔信用分析师李国宜表示。

　　 宝龙地产的借贷扩张也早已为今日之忧埋下隐患。记者对比其财报发现，通过多次发债融资，宝龙地产净资产负债率已经从年初的20%提高至6月末的46%，借款总额达到88.7亿元人民币，较上年同期大升184%。加上近期其向中国人寿信托有限公司发行了10亿港元优先债券，其负债已近百亿。

　　 贷款紧缩倒逼高息发债

　　 受国内房地产市场的持续回调，宝龙地产的销售遭遇空前压力。

　　 半年报显示，宝龙地产上半年仅实现合约销售总面积34.57万平方米，合约销售金额23.35亿元。及至10月，标准普尔获得的数据表明，该公司合同销售额总计46亿元，不足全年目标的50%。

　　 但与此同时，宝龙地产仍在扩张拿地。其新购的土地包括天津滨海、天津市北绿地、上海市曹路镇及泉州晋江相应地块，上半年扩充土地储备约170万平方米。

　　 宝龙集团副总裁黄永华曾于8月份公开表示，下半年大概会拿五六块地，主要集中在二三线城市。

　　 拿地的资金本寄望于银行贷款，但宝龙内部人士向媒体透露说，银行信贷规模收紧使得原本几十亿的贷款资金成为泡影，公司不得不转向海外票据融资。

　　 “可能是面临3.5亿港元海外银团贷款的财务承诺，宝龙地产在增加境内借款方面的空间有限了。”业内人士分析。

　　 9月8日，宝龙地产无奈宣布向中国人寿信托发行优先票据融资10亿港元，大股东兼主席许健康抵押其占已发行股本的19.66%股份作担保，利息率高达13.8%。

　　 宝龙地产棋差一着，不仅付出了高息成本，而且由于抵押了股权，其正在遭遇控制权变更的风险。

　　 李国宜称，由于宝龙地产股价下跌，其大股东抵押的原19.66%的股本跌价，抵押率上升至30.24%。数据显示，自9月8日至11月28日收盘，宝龙地产股价已经下挫43%。

　　 “如果控股股东持股比率降至43.6%以下，则公司的控制权将发生变更。” 李国宜表示，截至11月11日，宝龙地产控股股东持有66.36%的股权，如果股价继续下跌，且大股东不能在短期内补足所需的抵押资产价值，则债券持有人将有可能获得抵押股份的所有权。

　　 中资地产商全面承压

　　 从现金流来看，如果销售继续萎缩，宝龙地产将面临短期偿付风险。

　　 半年报显示，截至6月末，宝龙地产现金及现金等价物只有26.73亿元，而其借款总额达到88.43亿元，其中一年内到期的借款23.3亿元。

　　 李国宜称，标准普尔下调评级的条件包括，宝龙地产合同销售继续实质性低于预期，或者负债支持的扩张继续保持激进态势，表现为负债对息税折旧摊销前利润比率超过5倍且标普不能看到改善的迹象。“将评级下调多个级别的条件包括，控制权的潜在变化导致宝龙地产流动性风险加剧，从而引发债券的加速偿还。”

　　 近期，香港的内房股沽压沉重，甚至有美资对冲基金经理直言，一切与内房相关的股份都是其沽空的目标。

　　 标准普尔曾于9月27日发表报告指出，由于物业销售下滑和境内外信贷从紧的状况持续，未来6至12个月内，国内房地产商流动性压力不断加大。

　　 如果市况持续艰难，在标普评级范围内的开发商中有6家的流动性将陷入疲弱状态，包括上置集团（01207.HK）、上海证大（00755.HK）、沿海家园（01124.HK）、绿城中国（03900.HK）、合生创展（00754.HK）及盛高置地（00337.HK）。