一线城市降价蔓延 卫星城房价大幅跳水

　　张晓玲

　　本报记者调查显示，北京、上海、广州、深圳四大城市周边卫星城房价正在进入深幅降价区，房企原本战略布局的重点二三线城市、高铁沿线城市的楼市，降价比其临近的一线城市来得更为猛烈。

　　其中，环京津的河北香河、固安、燕郊、涿州等地，深圳周边的惠州、东莞等地，房价降幅尤其显著。

　　在本轮调控周期全面拉长的背景下，大都市周边卫星城市场或将迎来真正意义上的深度回调，其房价的跳水程度很有可能大幅超过中心城市。有分析人士认为，部分卫星城房价跌幅或达30%-50%。

　　降价潮蔓延卫星城

　　11月24日，中原地产数据显示，北京郊区房价继续下调，特别是通州和大兴，部分新开项目均价拉低到了1.3万左右，区域房价酝酿再次下调。其中大兴区从8月开始连续4个月出现断崖式下调。目前均价相比最高点下调超过15%。

　　受北京郊区降价影响，临近通州的燕郊、香河出现大幅降价，香河当地在售楼盘香城郦舍的原先预售均价为6500元/平方米，近期推出一批特价房，预售均价为5300元/平方米，相当于8折。

　　固安区域降价明显的项目则相对较多，如红城、郦湖北岸、中宏美丽园、孔雀公馆、孔雀大卫城等，这些项目均有价格相对较低的特价房源，有的项目售价仅4200元/平方米。

　　深圳郊区宝安、龙岗、坪山的降价，也令临近的东莞和惠州深受冲击。在东莞，金地(微博)11月新推的外滩8号由9字头的开盘单价降至8字头，金地在东莞的其他两个项目也有不同幅度的价格折让，其中金地博登湖新品单价直降3000元。

　　11月26日，位于深惠经济合作区的惠州龙光城(微博)加推两栋新楼，其中两套特价房价格仅为2999元/平方米，其余单位折合均价在5100元/平方米左右。此前，位于惠州的卓越维港项目也推出了4900元/平方米的新房源。从碧桂园(微博)到卓越再到龙光城，惠州房价一再探底。

　　在广州和佛山交界的金沙洲板块，部分项目近期也推出了特价房源。当地的二手房报价明显下调，偏向于佛山界内的房源报价比年初低了2000元左右。广州增城、从化两地的房价，以及临近广州的中山、佛山、清远等地，则出现更为明显的下调。

　　在上海附近的昆山，其所辖花桥板块近几年来房价持续高涨，区域内新开盘项目报价今年以来已超过10000元/平方米，但随着上海房价深跌，花桥板块的房价也面临深度调整，不少项目推出了特价房源或各种优惠促销。

　　投资泡沫被挤压

　　克而瑞分析师潘绍之认为，此轮卫星城房价下跌，是挤泡沫的过程。环京津、长三角、珠三角卫星城房价过去几年飙升，“主要是该区域承接了巨量的溢出投资资金所致。”潘说。

　　以惠州为例，2010年深圳限购之后，投资资金大量转战该市，导致惠州房价一度冲上10000元/平方米关口，而此前，惠州均价不过6000元左右/平方米。广州市社科院研究员彭澎(微博)也认为，惠州和东莞这类城市房价上涨，主要来源于广深两地的投资客热炒。

　　据潘绍之介绍，仔细分析近几年来昆山花桥新房市场的需求结构可以发现，其购房者主要有两块，其一是工作在上海嘉定区域的上海人或新上海人，其二即为来自上海的投资客，其中后者占据高比例。

　　投资客拉升的因素之外，卫星城、部分二三线城市的房价缺乏实质性支撑，比如基础设施、公共资源的配给远远低于一线城市。中国人民大学教授叶剑平曾提出“公共服务均等化”理论，认为随着公共服务在远郊和卫星城的普及，将解决大都市核心区域房价孤岛的问题，远郊和中心城区的房价将逐渐扁平化，差距缩小。但短期内，这种公共资源的共享、配备很难实现。别说卫星城，即使在北京市，通州、大兴、房山等地的公共资源配备也仍是一个令人头痛的问题。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，一旦房价进入下降通道，抗跌性较差的是郊区及卫星城，在房价下跌的2008年，房山、燕郊等地的回调幅度最大。而环北京区域的楼市，土地成本低廉，利润高，客观上也有非常大的降价空间。

　　部分二三线跌幅或超30%

　　“在我们看来，香河等地市场价格的回调还远没有到底部。”潘绍之认为，由于需求全面外来化、投资化，卫星城在房地产市场调控持续深入的背景下所面临的风险，要比中心城市的远郊区域更大。

　　将上海嘉定和昆山花桥做比较，前者今年以来虽然房价也持续回调，但每一轮降价都能获得刚性需求的支撑，使得区域的阶段性底部易获确认；花桥则不然，主要依靠外来投资资金的支撑，区域实际入住率偏低，如果调控周期拉长，成交量持续萎缩，一旦出现降幅较大的楼盘，则整个区域的房价有可能随之倒塌。

　　在去泡沫化的过程中，过去几年来的房价涨幅都有可能被快速清除。张大伟认为，从目前情况来看，北京郊区房价下调速度明显加快，通州、大兴等区域已出现接近万元盘，而环北京经济带之前的房价优势已不复存在，若失去北京购房者的青睐，这些区域的房价下调幅度将远远超过北京郊区。