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控股股东6次质押股票 万通地产称不知情

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-05 08:32 来源: 新华08网

  

  12月2日,万通地产(600246.SH)发布公告称,公司控股股东万通投资控股股份有限公司(以下简称“万通控股”)已将8000万股上市公司股份质押,占比其所持万通地产股份总数的1.29%。

  这已经是今年以来万通控股第六次质押其所持万通地产股份,累计质押股份总数高达3.10亿股,占万通控股所持上市公司股份总数6.22亿股的49.83%。

  就相关事项,12月4日,《证券日报》记者采访了万通地产总经理云大俊。据其表述,万通控股质押股权的具体内容,上市公司方面“不太清楚”。至于万通地产,则目前并无资金问题。

  筹资能力减弱?

  与巨额的土地款支出相比,是万通地产所筹资金规模同比骤减。2011年1-9月份,万通地产筹资活动产生的现金流量净额为负5.51亿元,同比减少了432.70%。而与借款减少相对应的,是公司支付的管理费用和财务费用同比依然在增加。

  “我们比较关注财务的整体安全”,云大俊表示。在其看来,万通地产目前71.34%的资产负债率,相对安全。至于财务成本一项费用的增加,并不会对其整 体资金安全构成影响。至于高企的管理费用,云大俊认为是由于公司持续的进行商业项目投入所致:“这些项目要在3到5年之后才能产生效益。”

  除此之外,万通地产的母公司——万通控股在近一年的时间里,共进行6次股权质押,累计质押股份总数高达3.10亿股,占比万通控股所持上市公司股份总数6.22亿股的49.83%。

  为何声称要将房地产开发和资本管理同步进行的万通控股,要靠频频质押上市公司股票来融得资金?

  “万通控股的发展、包括工业地产的开发等都需要资金”,云大俊表示。同时,万通控股的“负债率也不高“,在其看来,万通控股屡屡质押上市公司股票融资,”应该属于正常的经营需要”。而至于股权质押融资的具体内容,云大俊表示也不太清楚。

  “目前,在住宅市场我们主要以消化现有的库存为主“,云大俊对《证券日报》记者表示。而万通地产所重点打造的商业地产项目,至少需要5年的转型期,才能看到效果。

  “从明年开始,我们会重新做一些融资安排“,云大俊对《证券日报》记者表示。同时,受目前的房地产市场现状影响,万通地产仍旧以谨慎为主,不会谋求盲目扩张。

  对于万通的发展,有分析人士如此评价,“万通走的是另类路线”。在其看来,万通地产的发展模式虽然能够避免市场周期性波动,“但也使其近几年的规模没上去。”

  万通“转型”

  自去年至今,楼市严调。与之相伴的,则是开发商们纷纷调整战略,宣称转型。彼时,同为“地产四大佬”之一的冯仑,则辞去万通地产董事长的职位,由许立接任。

  今年4月,万通地产对外正式宣称,公司将发力商业地产,增加投资型物业比例。其规划目标是到2015年,万通将投资150亿元,开发超过100万㎡的商用物业,持有投资级商用面积50万㎡,目标年租金收入为11亿元。

  而在冯仑看来,此次万通转型需要3-5年的时间。届时,“行业分析师、万通股东就会换一种眼光看待现在的转型。”

  据称,万通地产的商业地产将主要以两种模式进行开发:以较小资本投入创造较大回报的“主开发模式”和并购成熟物业然后提升价值并出售的“投资商模式”。

  而在资金的运用上,万通地产总经理云大俊如此介绍:拿地前引入战略投资伙伴,以股权合作的方式来降低自有资金的投入;开发建设阶段,则引入私募基 金、银团贷款和信托资金进入;持有经营阶段,则引入商用物业孵化基金,替代项目初期股东的资金投入。至于所持物业的租金收入,则通过各种金融产品包括 REITs等,向包括险资在内的、追求稳定资金回报的机构进行出售。

  事实上,如果万通的模式运行的成功的话,则不仅为商业物业的经营提供了可以借鉴的模式,亟需资金投入的保障房、尤其是公租房的建设也将从中受益匪浅。

  4%的净利润率

  万通地产2011年经营整体表现差强人意。公司三季报显示,万通地产在7-9月份实现营业利润1.29亿元,去年同期这一数字则为4.65亿元,同比骤降72.26%;1-9月,万通地产实现营业利润1.87亿元,去年同期则为4.89亿元,同比骤降61.76%。

  7-9月份,万通地产实现净利润0.64亿元,去年同期这一数字为3.87亿元,同比减少83.46%;1-9月份,万通地产实现净利润0.84亿元, 去年同期这一数字为4.10亿元,同比减少79.51%。而1-9月份,万通地产净利率仅为4.12%——这一净利率远远低于行业15%的平均水平。

  不过,对于公司低利润率的原因,12月4日,万通地产总经理云大俊对《证券日报》记者表示,主要在于公司所售项目尚未结转所致,“四季度会有大规模的销售收入得以确认”。

  骤减的现金流

  1-9月份,万通经营活动产生的现金流量金额为-11.72亿元,同比减少313.42%。与之相应的,是预付款同比骤增:三季末,万通地产预付款18.20亿元,较期初的4亿余元增加了354.70%。

  “这主要由于今年我们支付了北京、上海和天津三个土地项目的预付款所致”,云大俊表示。其中,包括了北京CBD地块的预付款,该项目的土地证尚在办理中。

  去年12月底,万通地产联合体以总价25.19亿元中标CBD核心联合区Z3地块。而有报道称,万通地产在该地块上的出资额为8.82亿元,占股35% 左右。今年3月底,万通地产旗下子公司联合南昌雅园物业管理有限公司,以15.5亿元的总价竞得上海虹桥商务区核心区一期04号地块,归属万通权益比例为 50%。综上所述,可知万通地产需为北京、上海两地块支付土地出让金16.57亿元。

  而半年报显示,上半年万通地产支付给上海市规划和国土资源管理局3.88亿元;支付给北京市土地整理储备中心1.16亿元——也即,扣除掉已缴纳的这部分预付款,万通地产尚需为上海、北京两地块支付土地款11.53亿元。

  而截至9月30日,万通地产账面货币资金仅为14.56亿元。(本报记者 谢 静)

  【责任编辑:范珊珊】

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