“限购令”大限将至 中经博主热议：放松就会前功尽弃

　　

　　中国经济网编者按：年底将至，部分城市的“限购令”即将到期。“限购令”颁布一年多来，房价拐点已初现端倪，政府的决策初见成效。日前，住建部表示楼市限购近期不可能放松。然而，一些靠土地财政的地方政府已经捉襟见肘，因此一些业内人士称2012年楼市限购政策会“明紧暗松”，另一些人则认为明年仍是房地产调控政策的主线，针对“限购令”该不该延续，中经专家博主表达了自己的看法。

　　

　　马跃成：解除限购楼市调控将前功尽弃

　　多年的调控证明，限购这个政策比起货币政策和税收政策来说，效果最好，房价真的从限购起就开始停涨回落了。但是，可以肯定的是，限购不可能长期存在，这是个短期调控措施，主要是限购这个东西，主要是行政力量在起作用，不符合市场经济原则，另外就是限购比较简单刚性，不能适应社会上复杂的楼市需求条件，把一些刚性的、必须的、合理的需求也给限制了。但是现在限购不能取消，因为我国的房地产行业或者说住房体系还没有形成一套完整合理，能够长期执行的制度。【全文】

　　易宪容：坚定当前房地产宏观调控的决心不动摇

　　因为城市房价首次开始下跌，抵抗房价下跌的各种博弈及现象也层出不穷。比如荒唐的“房闹”、房企股权交易的增多、中小房企面临资金链的断裂、土地财政告急、市场“量跌价滞”的僵局，更有严重的“房价不能大跌”、房地产不能够大起大落、房价下跌过大所造成的负面影响比房价上涨的负面影响更大等言论已经风生水起。特别是面对着国内外经济增长的放缓，要求放松对国内房地产宏观调控呼声又开始出现。对于这样的局面，中国房地产何去何从？尽管当前中央政府对房地产宏观调控的态势是坚决的，但同样要保持清醒的头脑。【全文】

　　

　　曹建海：一旦放松限购或导致房价报复性反弹

　　虽然调控达到了初步效果，但调控的基础的依然不稳。特别是社会上来自地方官员、房地产上下游行业、金融机构、投资机构和投资者等，要求放松调控的呼声此起彼伏。这个时候坚持调控不动摇非常重要，只有这样才能促进房价向合理水平回归，促进住房需求向满足消费需求转化。【全文】

　　洪维：限购令必将让房价成调控的刀下之鬼

　　目前，各地政府执行调控接近一年，土地财政受到较大影响，部分地方政府有放宽的潜在需求。调控政策目前来看，依然主要是中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈过程中。楼市政策依然处于敏感时期，一线城市的调控效果逐渐显现。10月份，全国70个指标城市出现了房价环比下调的拐点信号。虽然两个城市都紧急叫停了放宽限购令，但是依然要警惕部分地方政府放松对政策的执行。

　　住建部一官员说，近期国务院分管领导多次就房地产调控问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。限购在可预见的未来，不存在放松可能。潜台词就是限购令必将让房价成调控的刀下之鬼，才会完成限购令的历史使命，房地产业才会脱胎换骨的新生。【全文】

　　楚芸：个别突击式调控不利房价稳定

　　比如限购，突然来这么一下，房价是下来了，但并非回归；

　　比如房产税，我相信未来的哪天夜里，可能就出台了，但绝对不会是一种成熟的税种设计，而会是切取其中的某个部分，如针对奢侈住宅进行开征，短期让豪宅降价，亦非回归；

　　比如这次的某个地方政府的救市之举，也是被逼无奈之举，财政困难，没办法的事情，因为举债与银根相关，不可能无限扩张，这也只是短期让开发商舒了口气，但不等于解决问题的全部；【全文】

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　　（责任编辑：马丹）

　　

　　解除限购楼市调控将前功尽弃

　　作者：马跃成

　　多年的调控证明，限购这个政策比起货币政策和税收政策来说，效果最好，房价真的从限购起就开始停涨回落了。但是，可以肯定的是，限购不可能长期存在，这是个短期调控措施，主要是限购这个东西，主要是行政力量在起作用，不符合市场经济原则，另外就是限购比较简单刚性，不能适应社会上复杂的楼市需求条件，把一些刚性的、必须的、合理的需求也给限制了。

　　但是现在限购不能取消，因为我国的房地产行业或者说住房体系还没有形成一套完整合理，能够长期执行的制度。现在松绑限购，必然是造成楼市激烈反弹，就像09年那样，危害的不仅仅是因为房价而带动的市场混乱，更危害政府的威信，和人们对未来的希望，这就是严重的政治问题，让民生再被利益集团操弄，人民伤不起，政府伤不起。

　　今天开始的存款准备金率下调，被一些开发商视为楼市调控你转的标志，不少人欢呼雀跃，这其实是鼠目寸光的表现，21.5%的存款准备金率能长期进行下去吗？这个东西同通货膨胀适当变动在正常不过了。一般来说，货币政策变动到房地产市场变化的一般传导机制是，货币供应量增加、银行可贷资金增加、用于开发和购房的贷款增加、企业资金来源增长、市场回升。但是，银行关于楼市的贷款限制没有松动，虽然释放的流动性有可能进入房地产，但这部分资金不是主流，不足以改变当前市场向下调整的格局，一两次下调存准金不可能对楼市产生明显影响。

　　现在，呼喊解除限购的声音又出来了，解除限购的结果是什么？难道这些人没有考虑过？怎么可能在没有后续限制措施，或者说是更好的调控措施之前，就轻易取消呢？开发商还是做好准备吧，即使以后取消了限购，也是让住房需求回归理性，不可能在大起大落。以前那种圈地就是圈钱，开盘就是发财的日子再也不会回来了。

　　2011年11月，全国100个城市住宅的平均价格为8832元/平方米，数据显示，百城住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，此外十大城市住宅价格全部环比下降，其中南京和成都降幅最大。这个成果来之不易，

　　据悉，今年一共有48个城市出台了限购令，年底将至，有11个城市“限购令”即将到期。住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。住建部很清楚，一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦。

　　一直以来，中央领导反复重申房地产调控不放松，一些地方政府放松限购的冲动被及时遏制。这表明限购令年底到期后肯定还会继续执行，是不容争辩的选择。

　　

　　

　　房价下跌是楼市转型的契机

　　作者：易宪容

　　经过一年多来的宏观调控，全国房价只涨不跌的神话在10月终结。从国家统计局公布的数据来看，10月70大中城市的平均房价，出现1998年房改以来的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房价格下跌的城市增加到34个，一向楼市火爆的溫州，其房价更是大跌4.6%；二手房价格下跌的城市达38个。也就是说，从10月份的数据来看，2010年以来房地产宏观调控取得的实质性的进展，国内房地产市场也可能出现巨大的变化。

　　也因为城市房价首次开始下跌，抵抗房价下跌的各种博弈及现象也层出不穷。比如荒唐的“房闹”、房企股权交易的增多、中小房企面临资金链的断裂、土地财政告急、市场“量跌价滞”的僵局，更有严重的“房价不能大跌”、房地产不能够大起大落、房价下跌过大所造成的负面影响比房价上涨的负面影响更大等言论已经风生水起。特别是面对着国内外经济增长的放缓，要求放松对国内房地产宏观调控呼声又开始出现。对于这样的局面，中国房地产何去何从？尽管当前中央政府对房地产宏观调控的态势是坚决的，但同样要保持清醒的头脑。

　　首先，中央政府要清楚地认识到，如果国内房地产市场不调控，房价不下跌，房地产市场的预期不改变，这样的房地产是否可持续？毫无疑问，这种房地产市场是不可持续的。它的不可持续性不仅在于房地产巨大泡沫将导致严重的银行危机、金融危机及社会危机，而且在于中国经济的“房地产化”正在让产业结构逆向选择、阻碍着中国经济的战略调整、企业及整个社会的核心价值的堕落等。因此，从2010年国十条开始，中央政府对当前国内房地产市场不可持续性的共识越来越清晰，宏观调控态度越来越坚决，所要达到目标及所采取的政策工具越来越具体与细化。比如，最近温家宝总理就房地产调控的讲话，就第一次把住房价格下降重申为国家的基本政策，而房价回归到理性就得让绝大多数居民可接受，或可解决为有支付能力购买。可以说，这既是当前房地产宏观调控的短期目标也是底线，同时也是未来房地产市场得以健康发展的基础。因此，中央政府要坚守这条底线而不动摇。

　　其次，当前房地产市场最有迷惑性或最可能让宏观调控政策逆转的观点就是，由于“房地产业支柱性”，如果房价下跌将导致与房地产关联数十个产业的衰退，至于中国经济增长出现问题。如果中国经济没有增长，其他的发展都是空话。这就是我早几年所指出的“房地产要挟整个中国经济”。其实，这里有以下几个层次的问题。一是当房地产是不可持续时，它不仅不存在经济增长，反之会摧毁经济增长；二是房地产“支柱性”或房地产经济增长之动力，不是建立在住房投机炒作基础上的，而是建立在民生基础上的。只有以民生为前提的房地产市场才是带动社会经济增长的动力，而以投机炒作为主导的房地产带给社会经济的只能是系统性风险及社会经济的毁灭。也就是说，只要把房地产泡沫吹大，其泡沫破灭只是时间问题。三是既然房地产的支柱性建立在民生的基础上，因此房地产市场价格就得回归理性，绝大多数居民多数居民有支付能力购买。当住房价格严重高于这种水平时，房价下降也是必然，否则房地产支柱性不仅不存在而且失去意义。当住房投资为主导的市场向消费为主导市场转型时，也就是房地产市场价格向下调整期，所承担的一定成本与代价也是不可能避免。四是以消费为主导的房地产市场的支柱性不仅在于中国有一个无限大的市场，而且在于与投机炒作市场相比，其需求要大及常态的需求能够保证房地产持续稳健发展。

　　从上述分析可以看到，当前国内以投机炒作为主导的房地产市场是不可能持续的（当前国内房地产市场量跌价滞正说明国内房地产市场投机炒作主导性，同时有房地产中介告诉我，2010年北京住房有近40%是外地居民购买，三亚80%以上的住房是外地居民购买。可见，国内房地产市场投机炒作的严重性），它的调整是必然，只不过调整的方式不同，其结果不一样。既然国内房地产市场调整是必然，因此房地产调整同样是有代价的，只不过，房地产泡沫自动破灭或政府宏观调控，后者代价更小而已。因此，中央政府要清楚地认识到，当前房地产价格下跌、房地产企业破产、地方政府土地财政困难，甚至影响GDP增长放缓等，这些都是房地产市场转型应该付出的代价。国内房地产市场只有走出当前的困境，或国内房地产市场只有从投机炒作为主导的市场向消费为主导的市场转型，只能柳暗花明。

　　第三，国内房地产市场未来走向哪里？或如何解决当前中国房地产市场的难题？最近重庆市市长黄奇帆给出一个清晰的思路。黃奇帆說，无论是国内还是国外，理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6至7年能够购买一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么样才能实现这个目标呢？总体上来说，就是要抓好“供求平衡、土地价格、税收力量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。这五个关键环节是“军规”，是底线。宏观上，如果这五个环节的顶层设计都科学，那么房地产业就不会出现大起大落的状况，就能够实现健康平稳发展。对于黄市长的答案，尽管有不少需要完善的地方，但是可以肯定的说，它给出了当前中国房地产市场难题的清晰的思路。

　　在黄奇帆市长看来，解决当前国内房地产的难题并非难事，首先是界定房地产市场功能或市场定位。如果住房市场是一个消费为主导的市场，那么政府就可以围绕这个宗旨，通过土地政策、税收政策、信贷政策及保障性住房政策等让这个市场走向健康之路。因此，当前房地产市场根本问题就在于给出市场清楚定位，并在此基础上出台相应的政策。对于当前国内的房地产来说，尽管价格调整有所松动，但是房地产市场定位还存在不少模糊性，从而使得当前房地产市场不少人仍然心存许多幻想，以为当前房地产市场政策只是临时性的短期政策，只要市场出现风吹草动，当前房地产政策又会出现逆转。这就是为何国内房地产市场会出现一年多“量跌价滞”的原因所在。因此，中央政府要进一步强化房地产市场消费性功能定位，并进而出台遏制住房投机炒作，以当前国内房地产市场价格下跌之契机，加快推动国内房地产市场的转型。

　　第四，既然国内房地产市场面临巨大的转型，那么中央政府就得对即将出现的市场作出预判，尽早为新市场作好政策储备。否则，难以迎对新市场所面临的问题与困难。

　　总之，中央政府对当前房地产市场要有清醒的头脑，坚定当前房地产宏观调控的决心不动摇，也不为利益集团的言论所迷惑，只要有这种坚持与决心，并不断地完善相应政策，国内房地产市场就能够走出当前的困境。这也可为未来中国经济持续稳定增长提供了新起点。

　　

　　

　　应继续坚持住房限购政策

　　作者：曹建海

　　我认为，投资拉动型经济增长和土地财政依赖，决定了所有的地方政府都有意愿取消限购。目前限购还没有取消，但是各地陆续开始实施减税等救市政策，验证了我的“地方政府是高房价稳定器”的观点。在这里，中央对于地方政府决不能姑息养奸，应该坚定不移把房地产调控工作推进下去。

　　虽然调控达到了初步效果，但调控的基础的依然不稳。特别是社会上来自地方官员、房地产上下游行业、金融机构、投资机构和投资者等，要求放松调控的呼声此起彼伏。这个时候坚持调控不动摇非常重要，只有这样才能促进房价向合理水平回归，促进住房需求向满足消费需求转化。

　　和土地财政和房地产产业链的利益相比，房地产调控关系到人民生活、国家经济安全和社会稳定，调控房价是一个大战略，不可贪图一时的、局部的利益，贻误了经济转型、化解社会矛盾、提高人民生活水平等全局性、长期性利益。

　　一旦政府放松限购，完全有可能导致房价出现报复性反弹，而调控效果将前功尽弃。这是因为：（1）房价水平依然过高，并没有出现普遍性回落；（2）物价形势依然严峻，全年5.5%是一个很高的水平；（3）由银行贷款、居民存款、企业资金、国外热钱构成的社会游资规模仍然庞大，他们随时准备找到下一个投机目标进行炒作获利；（4）受困于国际金融危机、急于撤资并在国内地产市场套牢的国际热钱，正冀望中央放松调控，以期在房价反弹至高位抛售。

　　在房屋统计信息系统没有建设健全、房产税政策没有事实之前，限购不存在放松的制度条件。预计在12月召开中央经济工作会议，将对各地即将到期的限购政策提出要求，我认为如果没有特别意外的情况，继续实施限购政策、持续抑制住房投机需求，仍然是明年房地产调控政策的主线。

　　

　　

　　限购令必将让房价成为调控的刀下之鬼

　　作者：洪维

　　本报讯 据《法制晚报》报道，年底将至，部分城市“限购令”也即将到期。到期的限购令是否继续执行？昨天上午，记者从住建部相关人士处证实，住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。（广州日报2011年12月04日）

　　立正，向限购令看齐。是近几天来全国地产商最向往的一件事，手捧鲜花，心呼热烈，心甘情愿而又心里有鬼的夹道欢迎，所有地产商的眼睛一个个滴溜溜贼亮亮的，原来，年底将至，部分城市“限购令”也即将到期会松绑吗？

　　据记者统计，今年一共有48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。此外，这些城市的限购政策区别很大，最严格的有北京限购5年，最宽松的有衢州本地户籍只限购第四套房；有的城市只限购主城区，如广州、珠海等。记者发现，11个限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态。可是，冬天一声罕见的炸雷：住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

　　自各地“限购令”实施以来，成交量持续低迷，房价出现明显松动。10月11日，广东佛山宣布放宽限购条件，当日即被叫停。央行在其官网上发布的一篇《房地产金融风险管理座谈会在京召开》的新闻稿件中称，该次座谈会于11月24日举行，会议重点讨论了央行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

　　三年来首次准备金下调让地产商看到了一丝希望，毕竟释放出4000亿人民币。而央行的房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售更是说明了危机的可怕，于是，，“保值回购”与“增值回购”成为眼前深圳房地产开发商的“另类”促销手段。地方政府睁一只眼闭一只眼，任由地产商折腾，其实，两者都心存侥幸，巴不得调控半途而废，然而在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。

　　目前，各地政府执行调控接近一年，土地财政受到较大影响，部分地方政府有放宽的潜在需求。调控政策目前来看，依然主要是中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈过程中。楼市政策依然处于敏感时期，一线城市的调控效果逐渐显现。10月份，全国70个指标城市出现了房价环比下调的拐点信号。虽然两个城市都紧急叫停了放宽限购令，但是依然要警惕部分地方政府放松对政策的执行。

　　住建部一官员说，近期国务院分管领导多次就房地产调控问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。限购在可预见的未来，不存在放松可能。潜台词就是限购令必将让房价成调控的刀下之鬼，才会完成限购令的历史使命，房地产业才会脱胎换骨的新生。

　　

　　

　　

　　个别突击式调控不利房价稳定

　　作者：楚芸

　　如果把调控政策与市场发展联系起来，可以得出一个尾大不掉的结论，即并非政策的力度导致出现效果，而是因为出台的滞后性。

　　最简单的两个段是，2003年前没有先予调控，再全面推广土地拍卖；2008年完全应该延续一阵子的调控突然被救市所心织笔耕，这种预设的种子摧毁了后手调控的间歇：即靠所谓杀伤力的行政手段可以让房价突然窒息，但一旦放开，房价又即反弹。

　　显然如果任何一个行业持续被行政一刀，都会受不了，更别说牵一发动全身的房地产业了！

　　比如限购，突然来这么一下，房价是下来了，但并非回归；

　　比如房产税，我相信未来的哪天夜里，可能就出台了，但绝对不会是一种成熟的税种设计，而会是切取其中的某个部分，如针对奢侈住宅进行开征，短期让豪宅降价，亦非回归；

　　比如这次的某个地方政府的救市之举，也是被逼无奈之举，财政困难，没办法的事情，因为举债与银根相关，不可能无限扩张，这也只是短期让开发商舒了口气，但不等于解决问题的全部；

　　又比如高层一再重申，保护普通住宅／棚户区改造／保障房建设，看似对房市房价的一种稀释，但亦与根本上遏制房价上涨或者说促进商品房市场建设无多大关系，因其消费范围是个弹性区间；

　　再比如各地方城市一直在坚守的9070政策，真正达到目标了么？统计表明中高端住宅在600余个城市中三分之二以上处于60％的比重；

　　这就让人费解，与其去想办法出台有杀伤力的个别手段，不如着眼长远地将一两个可以制度化的措施狠抓落实．

　　不是辩护，本来就应该不断出台新的制度化政策，替代旧的突击性政策，象上述的限购等短期行政拭擦，不利市场化程度的提高，也只是延缓了房价波动的区段，并不会让房价回到合理水平，亦不存在房市的长治久安。