国泰君安李品科：地产明年继续过冬

　　每经记者 王砚丹 发自成都

　　 说起房地产行业，现在景气度和天气一样，正经历寒冬。《每日经济新闻》采访了国泰君安证券研究所房地产行业研究员李品科。11月底，李品科所在的团队刚刚获得2011年新财富最佳分析师房地产研究第一名。对于2012年的房地产行业，李品科依然不乐观，认为这个冬天有点长。

　　 NBD：2012年地产行业是否还会延续低迷？房价是否还会继续下跌？本轮跌幅最多可能是多少？

　　 李品科：我们判断2012年，尤其是2012年上半年行业的低迷状态仍将延续，预计2012年上半年的供应量还持续处于高位，库存量将不断上升，导致行业存货压力持续增加、开发商的销售难度仍会较大。预判房价的下降还将持续，一二线城市房价下跌15%～20%左右；从全国来看，由于三线及以下城市占比全国销售额的75%左右，而这些偏小城市波动性小、占比高，因此判断全国房价处于略跌状态。

　　 NBD：如果明年上半年开启降息周期，对房地产调控是否会有不利影响？降息是否会释放一部分客户贷款买房需求？

　　 李品科：房地产的调控中央多次表明决心，因此我们判断整体仍将维持调控基调。对于房地产行业而言，2012年上半年行业的供应持续高位、库存不断增加的压力，即便开启降息周期，也不会过多改变行业调整的态势。可能的降息将有利于首次置业、二次改善的购房者降低成本，对于销量会有一定的促进。

　　 NBD：10月末，14个城市商品房已经接近1亿平方米。房地产行业现在需要进入一个痛苦的去库存化阶段。预计这一阶段什么时候能结束？

　　 李品科：预计2012年中期左右将达到库存高峰，后续随着新增供应量的逐步降低，行业的库存可能小幅下降，但整体行业的库存压力仍会较大。

　　 NBD：现在已经有许多房地产公司面临资金链紧张的问题。而房地产信托则是愈演愈烈。这种高利率的融资方式又会让许多地产公司资金链雪上加霜。对现在地产公司资金面的问题怎么看？还有哪些融资渠道是可以开辟的？明年会不会因资金问题，地产公司开始重新一轮倒闭潮？

　　 李品科：随着市场销售的低迷，开发商的资金情况逐步紧张，到期信托资金的偿还高峰首先出现在2012年的2、3月份，将明显增加部分中小开发商的资金压力。目前开发商的融资渠道受限比较多，资金趋于紧张，但是我们认为出现大面积的开发商倒闭潮的可能性不大，但少数前2年扩张拿地较为激进、杠杆较高的开发商出现资金断裂的可能性仍是存在的。

　　房地产调控难放松 主题投资机会仍存在

　　每经记者 李娜 发自成都

　　 对于房地产行业的投资机会，《每日经济新闻》记者采访了南方基金首席策略分析师兼基金经理杨德龙。

　　 NBD：明年房地行业的调控政策是否有所放松？

　　 杨德龙：我们认为在未来一年政府对于房地产政策很难出现放松的迹象。从目前来看，房地产调控的效果还远远未达到政府调控的目标；其次如果现在放松，有可能使得现有调控效果前功尽弃。

　　 NBD：如何看待房地产股目前的投资价值？

　　 杨德龙：我们认为地产股在未来一年很难有大的板块性机会。地产股的整体估值已比较便宜，受制于地产股调控政策，下跌空间已不大，上涨空间也很有限，可能更多是底部徘徊走势。我们更看好商业地产的投资价值，这块不受地产调控的影响。

　　 NBD：如何看待保障房现在的运作？

　　 杨德龙：保障房是解决高房价的唯一出路。以前政府采取限购措施从需求方面来调节，保障房的推出则是从供给方面满足市场刚性化需求。目前保障房最大的问题在于地方政府缺钱也没有动力，中央也是采取了从上到下的推动保障房的执行。

　　 NBD：如何看待房地产行业相关产业链的机会？

　　 杨德龙：我们看到企业投资的下滑，保障房建设是否能够填补房地产投资下滑？这个目前还很难判断。尽管有保障房的需求，建材、水泥这些行业业绩未来表现仍旧看不清。我们预计水泥、建材等相关行业，有的更多是主题投资机会。