社科院住房绿皮书：2011年房产市场调控显成效

　　中国经济网12月9日讯 (记者陈郁)  中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心和社会科学文献出版社今天联合发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2011-2012)》。

　　绿皮书指出，2011年我国房地产市场调控取得明显成效，房价实现了稳中有降。2012年住房市场的调整趋向“软着陆”。要继续坚持从严调控不动摇，做好房价下降应对预案，着力探索实施康居工程。

　　绿皮书指出，当前住房市场面临严峻的挑战和问题：需求拉动能力下降，通货膨胀压力犹存；城市化质量亟待提高，资源环境压力加重；房地产企业发展模式亟需转型升级，社会责任再成战略命题；住房需求主体消费心理仍不理性，夹心层住房需求仍难解决；银行房地产贷款的依赖度过大，信用风险增加；住房保障制度有待深化，目标与实际错位现象犹存。房地产调控效果尚不巩固，住房市场面临：报复性反弹和“硬着陆”两大风险，供需结构、租售市场结构、区域市场结构三个失衡，行政、金融、财税和土地等四个调控政策问题。

　　绿皮书指出，2012年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈，但由于市场各方对调控政策反应敏感，中央政府拥有较大的主动性和回旋余地。针对以上问题，2012年房地产市场调控应坚持“持续、稳定、差别、灵活”的原则，着眼于“回归理性，健康发展”的调控目标：在价格上，房价过高的城市价格下降，一般的城市平稳；在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步增加。争取实现促进宏观经济平稳增长和住房市场“软着陆”的主要任务：防止两大市场风险，解决三大结构失衡，完善四项调控政策，确保房地产市场回归理性，为经济平稳增长做贡献，同时，为房地产长期内实现健康、稳定、均衡发展创造条件。

　　绿皮书预测，2012年，在不出现重大外部因素冲击的情况下，只要政策得当，住房市场的调整趋向“软着陆”。具体表现：经济增速略趋回落，新的经济增长动力仍显不足；城市化依然将稳步推进，区域差异较为明显；全球经济增速回落，全球住房市场复苏延后，分化将进一步加剧；房地产信贷或现审慎放松；土地市场延续降温趋势，成交或有轻微反弹；商品住房投资逐月回落，保障房投资稳定增长；开发商面临严峻考验，房地产行业重组可待；政策力度持续收紧并作适度微调，开发商降价或打折促销，购房者预期发生分化；住房销售总体下滑，但下降速度不快；住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。

　　针对房地产调控，绿皮书特别指出，要采取争取实现促进宏观经济平稳增长和住房市场“软着陆”的目标。

　　——继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，防止报复性反弹。进一步完善住房投资、投机税收和信贷抑制政策，完善保障性住房的供给和消费继续实施优惠的税收和信贷政策。建立新闻发布会制度，相关部委通过新闻发言人对住房市场的各种误解和传言进行及时澄清，各市场对外部冲击做出及时的回应。要求各地制定更加准确、合理的住房调控目标，公示执行结果，兑现问责制规定的调控绩效奖惩承诺。

　　——建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案，避免市场“硬着陆”。具体政策工具实施顺序是：首先，在房价出现较大程度的下滑时，结合“康居工程”的探索，恢复和增加普通商品房的金融和税收优惠政策；其次，当出现更大速度的下滑时，采取放松首付、下调利率等手段的金融政策，减缓下跌改变预期；最后，当出现很大速度的下滑时，允许在限购的具体条件上做谨慎放松，但要实行上级主管部门申报制度。同时，针对房价下降可能会导致的退房、闹事等突发性的群体性纠纷、事件和刑事犯罪做出及时处理和应对。

　　——着力探索实施康居工程，重点解决中等收入家庭的住房，带动经济增长。第一，继续按既定计划实施安居工程，继续增加政府的保障房财政投入，继续探索保障房债券融资；第二，2012年重点探索实施“康居工程”，重新界定普通商品房的标准，界定中等收入家庭资格，采取定向申请的办法，对符合收入和居住条件的中等收入居民给予购租普通商品房优惠支持，对中等收入家庭购买普通商品房，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。第三，培育住房租赁市场。建立承租者保护制度，建立对出租者的优惠制度，允许小产权房出租。

　　——着手研究和实施深化住房制度的综合配套改革，建立促进房地产市场健康均衡发展的长效机制。