北京二手房过户最低计税价上调约3倍

　　对未满5年的房屋交易影响最大

　　阴雪

　　根据此前的相关规定，12月10日开始，北京市的二手房交易开始执行新的最低计税价标准。

　　昨天，来自中介机构一线过户专员反馈的信息显示，二手房最低计税价标准已经上调，但是各区域具体的执行标准，地税局并未对外公布。从其目前掌握的信息来看，各区域二手房过户最低计税价的上调幅度在3倍左右。

　　“链家地产”市场研究部介绍，调整后的二手房交易计税价标准，并不是采取“一刀切”的方式，而是根据目前的价格水平，以及楼盘的建筑年代、楼层等多个因素来决定。所以即使出于同一楼盘，每套房都可能有不一样的最低计税价。地税局将按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则，对交易房屋征缴税款。

　　以国奥村为例，同样户型的房屋，1层房屋的最低计税价大约是36000元/平方米，而位于9层的最低计税价为40000元/平方米，价差达到4000元/平方米。“链家地产”首席分析师张月(微博)认为，这样的方式既能够符合当前市场中房屋交易的实际交易规则，也符合购房者的实际利益。

　　从具体变化来看，伟业我爱我家集团(微博)副总裁胡景晖(微博)分析表示，上调最低过户计税价对房本未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上140平方米以下的普通住宅影响较小，因为只有契税，税率相对较低。

　　以海淀区中关村区域为例，按照新的最低过户计税价，中关村区域140平方米以下不满五年的房子，税费增加了72000元；140平方米以下满五年的房子，税费增加了9600元；140平方米以上不满五年的房子增加了227050元，140平方米以上满五年的房子增加了71700元。

　　北京中原市场研究部分析师张大伟也分析认为，对于经济适用房，今后交易上涨的税费将比较多。

　　按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是最低过户指导价(计税价格)。

　　目前北京二手房市场实行的最低过户指导价，最近一次调整是在2005年，因此部分地区的过户指导价仍停留在较低水平。由于从2008年至今房价经历了过快上涨过程，当前房价与原来计税价差别更加明显。从全市来看，之前的最低计税房价平均在6000元/平方米左右，而目前全市的均价大概在1.5万~1.6万/平方米，这也是导致北京二手房市场“阴阳合同”频现的根源。

　　由于政策已经为二手房执行新的最低计税价格标准预留了一段时间的过渡期，因此北京市二手房在12月10日之前出现了一波集中过户的高峰。

　　北京市住建委的信息显示，12月5~11日一周时间内，全市二手住宅网签总量为8502套，环比前一周的网签总量大幅上涨了近202%，与去年同期相比上涨了105.3%。上周一周网签量已经超过了11月全月的网签总量。而在经历了连续4天的千套以上成交后，上周末两天(12月11日、12日)北京二手房交易明显开始萎缩，周末两天合计签约仅44套，仅相当于上周高峰时期成交量的1成左右。

　　“在透支了未来的成交量之后，目前市场已经转变为完全的买方市场，购房者观望情绪浓郁，新的计税标准正式执行，北京二手房市场或将迎来数月的成交低迷状态。”张大伟预计。