房企谋产业地产突围

　　田新杰

　　 “楼市调控和地方房地产支柱尤其是土地财政，能否共存？”从国际经验看，完全离开房地产发展国民经济并保障地方财政，并不现实，关键在于找到合适的房地产发展模式。

　　 近日，上海绿地集团与黑龙江省大庆市政府在沪就绿地科技金融创新城项目签署项目合作协议，拟投资255亿元打造大庆市规模最大的科技、金融产业功能示范区；几乎同时，复星利源商业投资管理（上海）有限公司（以下简称“利源商业”）投资开发的一个以汽车文化及汽车主题休闲娱乐生活的“汽车梦工场”项目悄然亮相上海北部。

　　 绿地、复星，大型房地产国企、龙头民企，不约而同大举进军极具新型产业特色的地产领域，揭开了业内近期对产业地产关注的一角。

　　 同策咨询与研究发展中心在专题报告中指出，地方对于GDP的追求和土地财政顽疾令地产继续成为支柱产业，如何协调与楼市调控的关系，是摆在各级政府面前的难题。在二三线城市，当地方政府在为GDP从何而来绞尽脑汁的时候，产业地产将会成为他们的救命稻草。

　　 “国家‘十二五’规划中明确提出要加快中小城市和城镇的建设，城市化进程的加速为三四线城市现代服务业的发展提供了战略性机会。”

　　 以复星集团为代表的国内民企大鳄，同样已经悄然布局相关领域。就在12月9日，利源商业筹办了一个名为“汽车梦工场完美体验之旅”活动，复星系近几年在产业地产领域多笔投资之一——汽车梦工场亮相。利源方面人士介绍，该项目位于上海市宝山区逸仙路、军工路口，邻近黄浦江，项目整体投资6738万元，总用地面积62742平方米，总建筑面积26953平方米。

　　 “汽车梦工场”作为现代都市汽车文化工程之一，它汲取国内外汽车主题园区、汽车市场、赛车场、商业区域运营的各种成功机制，将汽车博物馆、赛车活动、汽车和汽车零配件展示、汽车改装后市场服务、二手车拍卖交易、休闲娱乐等丰富的行业消费业态组合配比在一起。

　　 公开资料显示，复星利源商业前身为复地商用物业（上海）总部，目前已发展成为复星集团控股的专业子公司。公司的战略为专注于体验型主题商业地产开发、经营、投资、咨询、资产管理等业务，涉及奥特莱斯、汽车会展中心、城市文化三大主力产品线。目前在上海、厦门、天津、合肥、西安、大连、海南等地区挖掘投资项目，五年内计划完成5-8个主题商业综合体项目，10年内完成管理资产百亿的目标。

　　 “强力调控，并不意味着房地产业的末日。房地产依然有庞大的市场空间，只是运作的模式和开发思维需要进行调整升级，并不能继续传统的单一地产开发模式。”一位正在运营一个小型产业地产项目的负责人表示，和地方政府未来产业发展规划相结合进行地产开发，“地产搭台，产业唱戏”的产业地产模式，完全可以在坚持调控和地方经济财政之间找到生存空间。

　　 特别需要指出的一点是，产业地产是顺“十二五”规划纲要规划而为的，其中旅游地产、文化地产、养老地产、科技产业园等都是未来产业地产突破的重点。

　　 但产业地产显然并非简单叠加或项目包装。同策咨询与研究发展中心的报告分析，开发商想要做好可持续发展的产业地产必须注重顺势而为和实现商业模式的共赢。在传统地产企业架构基础上搭建相应产业运作平台则是必要的一步。例如复星搭建的利源商业平台，绿地集团旗下已先后组建成立商业集团、酒店集团、能源集团、金融集团等综合性产业集团。