中天城投数项目停工 保障房第一股沉沦

　　本报记者 梅岭 发自广州

　　利润3亿投600亿建保障房 负债率高达214%

　　严厉的地产调控之下，发生在地产公司身上的故事多多。

　　据国内上市房地产公司2011年三季报数据统计显示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地产企业资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。

　　覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集团股份有限公司（000540.SZ，以下简称“中天城投”）以86%的资产负债率位列前十之内，已然问题频出。

　　在今年上半年尚处于平稳状态的中天城投却从7月底以开盘价16.70元开始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盘，其下跌幅度约为57.54%，令人惊愕。

　　“中天，现在即未来”，这家位属贵州省贵阳市的地方龙头房地产企业，作为当地唯一一家上市的房地产企业，与地方政府合作颇多，在众多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情况下，中天城投拿下贵阳市大面积的保障房建设项目。

　　拿下如此“香馍馍”，为何股价下跌却如此迅猛？综看中天城投财报数据，不难发现，拿下如此多项目的中天城投，却面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬境地—过高负债率。

　　保障房第一股大跌

　　与今天的大幅下跌形成鲜明对比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市场狂热追捧，一度上涨至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空头突袭，股价大跌。 走势极其平稳的中天城投跌3.47%，盘中瞬时最大跌幅达到8%。

　　“保障房建设周期短，工程回款快，能够获得信贷支持，将有利保障中小企业的生存空间。另外，从保障房建设的国家支持力度来看，短期内不会减少保障房投资量，因此中小企业都愿意参与保障房建设。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者表示。

　　中天城投“保障房第一股”，源于今年3月与贵州省政府签订的《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。计划显示中天城投将计划5年内完成1000万平方米，年均200万平方米保障房任务，如此大面积在当地保障房建设中位列第一。

　　据公开资料显示：截至6月底，中天城投已在贵阳市着手开展约130万平方米的保障房建设。

　　其中，渔安安井回迁安置区项目为最大一笔保障房投资协议的第一个大型项目，但在今年7月被媒体爆出：工程在今年春节后几乎处于停工状态。对此，中天城投董秘李俊曾对媒体表示：“停工是被迫的，有些事情我们不好说，但公司保障房项目资金需求缺口比较大。”

　　除此而外，中天城投旗下另一重点项目未来方舟也被爆出未能如期开工。据中天城投相关信息显示：“未来方舟”将在国庆前后推向市场，该项目今年的计划销售额为50亿元，占全年销售额的62%。

　　然而，贵阳一地产记者对时代周报记者表示：“‘未来方舟’一期预计是2013年交房，但今年肯定完成不了任务，这个盘太大了。”而在此前媒体的报道中，中天城投旗下除上述渔安安井回迁安置区项目外，中天会展城、中天花园三期及中天世纪新城等项目也均处于停工和半停工的状态。

　　媒体报道后，中天城投方面及时作出了回馈，表明在建项目开工一切正常，而在10月，记者也曾来到中天城投未来方舟项目建设基地，的确看到尘土飞扬的开工场地。

　　中天城投三季度报表中提及：“预计可售房源在今年国庆前后陆续推向市场。”然而已近年关，据当地居民透露，中天城投未来方舟项目可售房依然没有在市面上有所宣传。

　　拿下如此多的地方优良项目，却有多个项目停工或半停工，中天城投的问题何在？

　　对此，韩长吉对时代周报记者表示：“保障房建设将有利保障中小企业的生存空间，然而，由于保障房建设的盈利模式不明确，中小企业有可能遭遇盈利风险。”

　　负债率一路飙高

　　时代周报记者根据上述项目为中天城投算了一笔账。以渔安安井为例，这一项目将耗资达600亿元。9月拿下的包括筑城广场在内的三大项目预期总投资额为6.47亿元。但据中天城投2011年三季报显示，公司前三季度实现营业收入20.04亿元，同比增长42.75%；实现净利润3.25亿元。

　　那么，一家营业利润3.25亿元的公司，如何投资建设投资规模600亿元的保障房建设？此外中天城投表示： 600亿元的保障房建设将在未来3-5年全面完工，然而，中天城投公司去年总资产额，仅为124亿元。

　　面对上述情况，中天城投表示：随着重点销售项目“未来方舟”下半年进入销售后，公司的资金状况有望得到缓解。然而据贵阳地产记者对时代周报记者的描述，“未来方舟”盘过大，今年如期销售的可能性并不大。

　　自2009年起，中天城投负债率过高的问题一直存在。2009年全年公司净负债率均超过100%，2010年公司净负债率最高点接近200%，2011年净负债率更是一路飘高，截至今年竟高达214%。

　　申银万国分析指出：中天城投负债率偏高，源于公司的快速扩张。今年上半年公司已开发138万平方米（不含保障房），但同期公司销售近18亿元，较去年下降33%，主要仍系可售量较少所致。

　　今年5月，在深交所上市公司投资者关系互动平台上，便有投资者就中天城投的资金情况提出过质疑。

　　此时公司表示公司正积极与有关部门及金融机构对接融资事宜，但至今并未对运营资金是否充足给出明确的说法。

　　爆发式扩张入不敷出

　　9月8日，对于中天城投而言是一个忙碌的日子。在这一天，公司连续发布了三条公告；公司总裁周力因身体健康原因辞职。

　　此外董事会通过了组建贵州文化产业股份有限公司、BT模式建设贵阳市规划展览馆及参与筑城广场BOT项目三个议案。

　　“筑城广场这块地属于贵阳市黄金地段，中天拿下这块地，背景不浅。”贵阳市一业内人士对时代周报记者表示。

　　这块地位于贵阳老城区中心，毗邻贵阳市人民广场附近，此前为当地最好的初高中贵阳一中，被誉为贵阳“城市名片”，因其位处穿城而过的南明河一拐角处，因此曾被当地人誉为“龙的明珠”。

　　“贵阳一中同意搬迁时，官方说法是原址要用作绿地建设，完全没想到最后是地产公司接手。”贵阳当地居民单雄对时代周报记者称。

　　9月6日，这颗“明珠”的主人不再是学校，虽此前一度传闻保利国际接手。但随着中天城投签订《贵阳市筑城广场项目投资协议》，中天城投正式入主这块宝地。

　　据悉，这块规划总用地面积87433平方米，广场以下建筑面积64321平方米的地块，中天城投预期总投资额达6.47亿元。

　　另一边，房地产企业可谓“涉矿成风”。目前约有1/6的房地产企业在上半年涉及了矿产业务，涉及资金超过了200亿元。据搜房网调查显示：70%的网友认为房企涉矿主要原因是为了套现，以缓解紧张的资金流问题。

　　而“拉开了中小上市房企涉矿大幕”的，即为中天城投公司。

　　今年4月份，中天城投发布公告称将于贵州联合能源清洁燃料有限公司设立控股子公司发展矿业。但至今仍未有过多实质进展。

　　显然，组建文化公司以及进军矿业等多元化举动，将是中天城投在大背景下欲扩张资金来源的“赚钱”方式之一，而入主筑城广场BOT项目，则是继保障房项目后又一“花钱”的投资项目。

　　这也意味着，中天城投将2011年全年最为“花钱”的项目均集中到了下半年。然而，三季度利润仅为3.25亿元的中小型房地产企业中天城投，将如何接下来在距离年底不足1个月的时间内，能有足够资金支持其进行保障房建设，同时还要在城市核心地段开发项目，还要从事文化产业、投资矿业？

　　而距离中天城投“以项目缓解资金链”问题的下半年，仅剩不足1个月的时间。记者想就上述问题采访中天城投，但截至记者发稿时，中天城投董秘及证券事务部的电话一直无人接听。