天津双料地王星耀五洲2年半销售额不够支付地价

　　本报记者 明鹏 发自天津

　　地王的命运总是惹人关注，2007年天津双料地王项目星耀五洲因破产传闻、业主纠纷、连环信托漩涡、深陷停工疑云等问题，成为业界关注的焦点。

　　今年8月之后，星耀五洲陆续通知前期业主收房，而业主却以“延期交楼，赔偿方式不合理”等理由多次集体抗议，甚至前往津南区政府上访。众多已购房业主向时代周报记者透露开发商在交房时，提供不了准入证以及相关房屋验收合格的相关证件，担心星耀五洲楼盘质量不过关。

　　星耀五洲策划部负责人否认房屋存在质量问题，但对于为何延期交楼则未予回应。

　　纠纷背后，隐藏的是星耀五洲项目销售不畅的尴尬。时代周报记者了解到：自2009年5月1日开盘以来，星耀五洲销售接近50亿元，却不够支付当年购买土地的款项。与此同时，星耀五洲陷入借新债还旧债的连环信托漩涡，甚至出现销售回款不够支付当期信托利息的尴尬状况，破产传闻也因此而甚嚣尘上。

　　针对破产传闻，日前，星耀五洲在其销售现场举行了新闻发布会，星耀集团副总裁杨文枝表示：“破产传闻子虚乌有。在信托支持下，不会出现资金链断裂的情况，目前，星耀五洲项目整体进展正常。”

　　星耀五洲一位高管在接受时代周报记者采访时也表示：12月底，星耀五洲在融资上会有大动作，届时公司的资金压力将会大大缓解。

　　2年半销售额不够支付地价

　　天津市津南区五洲大道，双向8车道，两侧栽种了多排绿色植物，极为壮观。但在光鲜背后，却也伴随着孤寂。3公里长的大道上，偶而会有一辆轿车飞驰而过。星耀五洲就坐落在这样寂静的大道旁。

　　从五洲大道进入星耀五洲项目，迎面而来的是一人工湖，紧邻人工湖的是星耀五洲万人和平广场。环绕广场的是“扭曲之枪”、“和平钟”、主题浮雕等特色雕塑。

　　星耀五洲的售楼员向时代周报记者介绍，该楼盘之前是天津的天嘉湖水库用地，占地面积高达1.1万亩、水域面积就有7000亩，建筑面积近300万平方米。项目分为欧亚大陆、北美洲、南美洲、大洋洲、非洲五大板块，布局、外形均仿照世界地理版图。而星耀五洲楼书上的广告语也毫不掩饰其中霸气—“世界是你的”。

　　霸气背后，却是每况愈下的销售业绩。星耀五洲的这位高管向时代周报记者透露：该楼盘于2009年5月1日首次开盘销售，当年实现销售回款26亿元，成为天津当年的单盘销量冠军。2010年，星耀五洲的销售额降至10亿元左右。今年前10个月，该楼盘销量接近10亿元。粗略计算，自2009年5月1日至今年10月31日，星耀五洲的销售金额接近50亿元。

　　而2007年10月19日，云南星耀集团旗下的星耀投资拿下该楼盘所在地块的地价为62.9亿元。该楼盘目前合计实现的销售金额不够支付土地款，开发商面临的资金链压力不言自明。

　　星耀五洲的这位高管称：针对目前的宏观环境，星耀五洲接下来会减少住宅部分的推盘量，转而加大商业配套部分的建设力度。

　　实际上，当年星耀投资拿下这个地块时，就有许多业内人士质疑开发商的资金实力和开发商的运营能力问题。

　　拒不支付延期违约金

　　不出业内人士所料的是，因运营资金不足，星耀五洲目前项目建设进展不顺畅，进而导致该交房的相关楼栋普陷延期交房泥潭。

　　星耀五洲北美板块一位业主向时代周报记者介绍，北美板块62-66号等5栋楼，不少房源的合同约定交房时间为去年10月份。后因项目建设不畅，不得已延期交房。直至今年8月前后，开发商才向一些业主发了催告书，要求相关业主前去收房。

　　比如一位北美板块枫情阳光城业主说，自己购买了星耀五洲北美板块枫情阳光城的一套商品房，当初签约时合同约定的交房时间为2010年12月30日前，但后来交房时间一再延期，直到2011年8月，开发商向自己发了一份《星耀五洲枫情阳光城交付通知书》，要求自己按照通知书相关内容要求到指定交房现场收房，可是这时楼盘依然不具备交房条件。

　　这位北美板块业主对此解释：首先，按照《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》和《天津市商品房买卖合同》等规定，交房时，开发商需向业主出示房屋《竣工验收备案表》和《准入证》；其次，还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关证明文件。但开发商在交房时，提供不了准入证以及相关房屋验收合格的相关证件；其次，交房程序不合理。交房时，开发商竟然要求业主签署完各项收房手续后，才由物业客服管家向业主点交物品并陪同验房，而不是正常的先验房后交费的交房程序。

　　星耀五洲的这位高管向时代周报记者表示：星耀五洲已有其他证件，尚未取得《准入证》。“拥有《准入证》才予以交楼，这是天津市才有的规定，实际上开发商并未严格执行这一规定，很多楼盘并未取得这一证件也就交楼了。”

　　更令业主无法接受的是，因为资金紧张，延期交房，应该向业主赔偿违约金。可是开发商竟然不是按照合同约定的现金赔偿方式。

　　有业主向时代周报记者介绍：比如约定交房时间为去年10月，目前开发商计算的延期交房违约金的截止日期为今年8月，相当于少支付10个月的违约金。开发商自己单方面作出的违约赔偿方式是：以未来10年的物业费来抵偿。当有业主质疑开发商此举违约，要求按照合同约定进行赔偿时，开发商给予的回复为：只有这一个方案。

　　据业主反映，对于不具备交房条件，开发商强制交房以及延期交房该付的赔偿金等问题，目前业主们正在集体维权。如9月15日，百余位业主集体前往津南区政府上访。一位业主介绍，当时政府的回复为：“星耀五洲的问题属于重大事件，最长要3个月时间才能给业主答复。”

　　有业主向时代周报记者透露：延期交房的背后真相是，星耀五洲一些项目已几乎没有进展。比如北美板块的72号楼、73号楼，平时工地内只是象征性地有二三个工人在内施工。有业主甚至戏称：房子去年啥样，今年还是啥样。

　　上述业主同时反映：一些配套项目也基本停工，如号称亚洲最大的室内滑雪场项目，“去年在现场看到工作人员在工地上竖起了四根柱子，被告知是在打地基。现在近一年过去了，现场还只是那四根柱子”。

　　星耀五洲的高管向时代周报记者表示：“整个项目的打桩工程需要在同一时间进行，地面部分建设进程有快有慢，滑雪场本身规划就是在后期建设。”

　　第二季度回款不够还利息

　　更让其焦头烂额的是，为保证项目持续进行，星耀五洲不得不频繁通过高成本的信托来融资。实际上，自2008年以来，星耀五洲项目已经4次发行信托。用新的信托融到的资金来还旧债，成为其惯用的做法。

　　2010年6月24日，华融国际信托发行 “华融？星耀项目集合资金信托计划”，募集资金23.278亿元。这23.278亿元中，有18.3亿元用来置换华能贵诚信托的天嘉湖信托贷款，余下仅剩4.978亿元，用于支付星耀五洲项目的财务费用和工程款。

　　华能贵诚信托的天嘉湖信托项目，正是星耀五洲在2009年6月发行的第二个信托计划，当时共募集资金32.9378亿元。这笔资金的主要用途，也是用于偿还其于2008年9月发行的第一个信托计划，即中信信托的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。

　　今年7月8日-9月30日，中信信托又发行一款名为“中信？聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”的信托产品，募集资金10.24亿元，用于向天津星耀公司收购指定地块项目公司的股权。

　　这一新的信托计划，信托期限分2年、3年和4年，投资人获得收益的方式分两种：一种是现金分配，一种是如果限购取消或为非限购投资者，则可以优惠价格，优先认购项目公司指定房屋(高层住宅5500元/平方米，别墅7500元/平方米；目前在售类似房屋价格：高层住宅8000-9000元/平方米；别墅13000-14000元/平方米)。目前，该信托募集金额尚未可知。

　　然而，借新债还旧债，出现“衔接”问题是早晚的事。“华融？星耀项目集合资金信托计划”今年二季度的财务管理报告显示：星耀五洲在该季度按约定应支付贷款利息8919万元，但实际只支付了5983万元。

　　“2011年，有相当一部分进入还款周期的信托出现还款问题，第三季度，房地产信托迅速降温，很多信托公司拒做房地产项目。”盛世神州房地产投资基金管理公司首席投资官张健向时代周报记者分析：一年前，信托公司预期商品房销售速度下降30%，可有的项目下降了70%，这直接影响到信托资金的回笼。

　　根据华融信托公布的星耀五洲财务状况：至今年二季度末，天津星耀公司资产总额121.58亿元，负债总额91.78亿元(其中流动负债44.27亿元，非流动负债47.51亿元)，所有者权益29.79亿元，资产负债率为75.49%。

　　有业内人士估算，即便按11%的低利息来计算，星耀五洲每年需偿还的利息就高达10亿元，而其所有者权益仅为29.79亿元。未来2-3年，若没有足够的利润或新的股权融资，星耀五洲将面临严重的财务危机，并很可能被信托进行破产清算。

　　然而，星耀五洲的高管向时代周报记者表示，星耀五洲的负债虽然有90亿元，但每年的利息没有10亿元那么高，资金链也没到断裂的程度。“该项目有10万平方米已经建好的商业，开发商选择全部自持，如果资金链紧张，肯定会卖出去。”

　　这位高管还称：“在本月底，星耀五洲将展开一个新的融资计划，届时将缓解其资金压力。”