星河致富不忘上市：逾100亿巨资逆势扩张

　　黄树辉

　　与众多开发商收缩过冬迥异，一直“蜗居”深圳闷声发财的星河集团（下称“星河”）开始高调步入前台，高举百亿巨资逆势扩张着手冲击资本市场。

　　12月15日，星河总裁姚惠琼在接受《第一财经日报》采访时证实，目前该集团正在调整内部业务架构和战略布局为上市作准备，计划在2012年冲刺百亿销售规模，在2015年前完成上市进程。

　　包括卓越集团、光耀地产等在内的多家深圳民营房企，上市之势已如箭在弦上。但在当前市场环境下，开发商冲击资本市场仍有不小的难度。

　　在业内人士看来，横跨住宅、商业和金融投资的三元产业架构，有望为星河冲击资本市场提供更大的腾挪空间。尤其是星河近期在商业地产方面的大规模复制，将为其成功上市增加更多的砝码。

　　逆势扩张全国

　　星河前身为深圳星河地产，主要涉及城市旧改、住宅和别墅开发、城市综合体运营等中高端产品开发。

　　姚惠琼透露，目前星河筹备了多种上市方案，包括集团整体上市或把商业地产业务分拆出来单独上市，但资本市场是选择内地还是香港，目前尚没有最后确定。

　　按照战略规划，星河未来将着力发展住宅、商业、金融三元驱动的业务架构，其中商业地产会占业务构成的30%左右，商业面积预计5年内达到200万平方米，而金融投资业务的占比计划达到10%至15%。

　　大规模逆势扩张和商业品牌复制，为星河冲刺上市打响前奏。这也是星河在今年楼市持续低迷下仍在全国大规模拿地的深层次原因。

　　继投资130亿元的深圳星河雅宝项目在9月3日正式动工后，星河11月8日在天津以3.13亿元的成交价格拿下了总建筑面积合计18万平方米的两幅地块。更早之前的7月份，星河参与了对北京CBD核心区Z2a地块的争夺，出价18.1692亿元。另外两家参与竞标的则是潘石屹亲自带队的SOHO中国和阳光保险集团联合体。

　　此前的2月，星河成功竞得位于江苏常州武进西太湖的1000亩储备用地，该地块是继2009年12月通过拍卖取得1045亩储备用地后，星河在常州获取的第二个大型土地项目；3月17日，星河在深圳的坂田街道坂田村第三工业区城市更新项目正式签约；几天后的3月28日，星河与广州南沙区南横村合作项目正式签约，获得占地面积近10万平方米的商住用地，这是星河第一次在广州布局。一个月后，星河又成功取得广东惠州14.7万平方米的居住用地。

　　姚惠琼表示，2011年至今，众多开发商纷纷收缩战线，但公司已在深圳、北京、天津、广州和常州等地多次出手，区域范围涵盖长三角、珠三角和环渤海，未来还准备进入武汉、重庆、成都等二三线城市。

　　由于遭遇内地楼市调控影响，自花样年（01777.HK）在2009年底和莱蒙国际（03688.HK）在2011年在香港上市之后，深圳至今再无房地产企业登陆资本市场。众多房企在楼市整体低迷背景下纷纷陷入资金紧张的窘境。

　　星河的逆势扩张，或许与楼市调控着眼于商品住宅市场密切相关，星河的地产业务以房地产综合开发为主，恰恰避开了调控的“重灾区”。按照星河的战略，该集团将做大地产进而反哺商业地产、金融投资，也有望在房地产调控局面下平衡风险和增加未来资本市场溢价能力。

　　不过，星河的品牌影响仍主要集中于深圳，且公司在深圳市场之强势在某种程度上让万科、中海地产、招商地产等巨头都难以匹敌。目前，星河累积开发总建筑面积超过400万平方米，其中仅在深圳福田中心区的开发物业就达60万平方米，因此公司被认为是与卓越齐名的另一个深圳CBD之王。

　　商业和金融护驾

　　现在，星河正打算将其在商业地产中的成功模式复制到全国。姚惠琼说，投资近10亿元龙岗大运城综合体COCOPARK已经开始招商，下一步COCOPARK将会向江苏常州、广东惠州等地拓展，逐步实现其全国布局。

　　深圳房地产内参网总经理尹香武甚至认为，深圳30年只有一个中心区即福田中心区，星河占其四分之一，成为唯一在深圳中心区中产品线覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态的专业地产开发商。

　　目前，星河已在运营的五大商业项目总面积超过60万平方米，5年内计划达到200万平方米。对比来看，星河目前运营的商业地产面积已经与招商地产规模相当。

　　除商业地产优势外，让星河底气十足的另一资本是其金融资产已产生巨大溢价。2009年10月，经中国保监会审批通过，星河以持有3.6亿股占比9.73%，成为国内七大保险集团之一阳光保险集团的第一大股东。随着今年2月20日，中国保监会批准阳光保险集团定向增发4.5亿元，星河退居第五位。截至2011年6月底，阳光保险集团当年保费收入超过160亿元，行业排名第8位。

　　2009年10月，星河出资4亿左右，成为中国资本规模最大的国有创投机构深圳创新投资集团的第二大股东。截至2011年10月31日，深创投投资了55个项目位居行业第一，而排名第二的红杉资本仅投资15个项目。

　　此外，星河还是深圳福田银座村镇银行的创始人和第二大股东。

　　星河的这些金融资产溢价可进行大概推算，以深创投为例，2011年8月5日，深圳能源发布公告称，公司拟收购星河所持有的深圳市创新投资集团有限公司0.666%股权，收购价格为6460.2万元。以此价格计算，星河对深创投的投资已产生数倍账面收益。

　　姚惠琼表示：“我们相信，金融投资有望给星河带来更加丰厚的收益。另外，我们觉得做商业和地产是匹配的，可以构成一个稳定的资产构架，也能给公司带来稳定的现金流。”