为什么 对房价大跌 “心急不得”？

　　唐学鹏

　　

　　为什么 对房价大跌 “心急不得”？

　　

　　 本报评论员 唐学鹏

　　 如果说中央工作会议之前流传的政策放松对于房地产还算有幻想的话--房地产商希望出现类似2008年的“政策松动”，那么中央工作会议召开之后，这个幻想彻底破灭了。中央经济工作会议明确指出，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”这意味着决策层不同意“房价不涨即是跌”，相关调控力促房价下跌，不会放松调控。房地产著名的“大炮”任志强抨击调控的言论异常猛烈，但也异常绝望。

　　 中央工作经济会议的判断、国务院总理温家宝对房地产调控“决不可有丝毫动摇”的言论，前所未有地统一了调控地产的预期，在宏观政策的基调上让房地产“死心”了，现在没有多少人会说“空调了”，也没有人怀疑调控的诚意了。

　　 为什么对房价大跌 “心急不得”？

　　 一贯坚挺的房价也真正开始下跌了，像一线城市比最高点都有了10%左右的跌幅；一些原本期待“限购到期”、玩点小动作的地方政府也被立即喝止了，很多地产发展商都面临着资金紧张的局面，有的推项目降价回款，有的引资接盘开发，甚至连最具预见力的万科都觉得有点压力。一些地方政府的土地拍卖中，大量土地流拍，甚至土地价格已经很低，还是被流拍，一方面反映地产商的悲观预期，一方面地产商也希望流拍给地方政府形成压力，使得他们愿意在实际行动上继续支持房地产业。

　　 如果简单描述房地产市场，可以将地产商看作是调控者和地方政府之间的“压力传导管道”，地方政府失去了可观的土地出让金收入，同时又要和调控者一起合力建大量保障性住房。地方政府也希望能找到一些办法缓解这个问题。

　　 所以，我们认为，即使房地产调控政策如此坚定，给社会如此统一的预期，房地产市场的下跌依然不会是快速和猛烈的，那种认为房地产会遭遇到恶性“熊市”的看法很心急。事实上，房地产的资产价格从2008年暴跌到2011年冲到新高峰，这是一个V型，V型之后的价格形态，一般都是长期而温和的下跌，即所谓的“慢熊”。

　　 另外，中央经济工作会议给出的“适度微调”也是具有某种想象性。房地产同宏观经济是很难分离的，如果那么容易分离，就不会出现那么多年的“空调”，也就是说，如果对宏观经济实施某种程度的宽松，这种宽松一定会传导到房地产上，不存在某种“防火墙”来阻隔这种宽松的传送，“放松调控而不是放松房地产”这样的话不是无知就是谎言。只要有微调，房地产必然会受到这种微调的影响。

　　 我们还要考虑到一些地方政府的“变通”，一个是保障性住房上的“变通”：以保障房工程进度为名，缓建或者缓分；一个是土地出让金上的“变动”，比如采取更为灵活和长期的偿还方式。或者将土地出让金变成期房的物权。这样做的用处是，迁就地产商的资金链，不逼其慌乱降价推盘。地方政府可持有大量的物业盘，存而不推，这些地方政府比发展商有更长的时间来同社会需求博弈。

　　 所以，在“以稳为主”的政策基调下，房地产很大概率是“慢熊行情”。很多潜在购买者其实也比较紧张，因为他们见识过2008年的大救市，记忆影响了预期，所以一旦有微调的发生，他们就会害怕新的暴涨将立即上演，所以他们会快速出手。长期看，他们将是每个波段的套牢者，在收入流不断下降的时候却背上较高的负债，但却为整个房地产行情建立了某种缓冲的线条。

　　 我们的结论是：宏观经济的基本面决定了房地产是逐步下跌的；中央经济工作会议给出了调控房地产最为明确的预期，统一了思想，“大救市”其实不可能再度发生了，但很多潜在购买者却依然受过去记忆影响；但只要“微调”的存在，房地产就一定能感受到，并形成阶段性的托力；通胀不会立即消退，依然能对房价形成某种支撑；部分地方政府的“变通”也会为房地产形成“托力”。所以，综合考虑，房地产下跌依然是长期的“慢熊”行情，心急不得。