开发商的节奏

　　作者: 龙飞 | 来源: 中国经营报

　　11月销售数据出炉，几乎是一边倒的惨绿。淡季加上调控影响逐渐浮现，地产行业正式进入冰河纪。哪种经营模式的房企谁能活下来，谁又能活得更好？

　　转得够快活得更好

　　近几个月无疑采用快速周转经营的房企有着更好的销售数据。在几乎一片惨绿的11月销售业绩中，佳兆业却出乎意料地实现11月合约销售同比增长60%，佳兆业总裁黄传奇将此归因为公司坚持的快速周转模式。当然，快速周转也是有代价的，佳兆业今年1～11月的合约平均售价同比下降了41%，只有6625元/平方米。该公司对此的解释是由于非一线城市的销售贡献。

　　同样取得数据上胜利的还包括率先在华东掀起降价潮的龙湖，其前10个月累计实现合同销售金额326.3亿元，已经接近去年全年333亿元，距离今年400亿元的销售目标仅一步之遥。

　　另一家快速销售的代表碧桂园也有不俗表现，前11个月也完成了394亿元的销售额，已完成全年销售任务的91.6%。“截至11月30日，我们还有36亿元的已认购待签约金额，加起来正好430亿元。”碧桂园的负责人表示，2011年全年任务已经锁定。

　　恒大11月有所收敛，当月销售额约12.4亿元，是该集团今年销售最少的一个月。前11个月，恒大已经完成791.1亿元的销售额，完成全年合约销售目标的113%。这些在今年调控严苛的市场中表现出色的房企，企业战略以及发展目标都有着相当一致的特点。首先是高周转，近几年全国开发商的开发周期都在加快，但平均周期依然需要18个月，但以碧桂园为代表的老牌高周转房企仅仅需要12个月，甚至有些只需要6个月，就可以完成从拿地到开发销售的周期。碧桂园这种开发模式一直为其他新跟进者所追捧。这些年恒大的周转速度也在加快，而根据业内人士对恒大的研究，恒大这个过程一直控制在6至8个月。

　　灵活定价

　　快速周转除了在开发周期上不断缩短时间外，在销售策略中也是灵活定价。从今年1月开始，调控措施让购房者的意愿一再缩减。快速周转型企业更多地会以购房者的心理价位为开盘定价，在不同阶段采取“阶段性降价”或者加大打折优惠的措施。有些项目为了吸引市场中日益萎缩的购房者，不惜以微利甚至亏本为招徕。

　　2010年中海地产销售量不如万科，但利润却超过了对手。这种高利润率一直延续到今年上半年，2011年半年报显示，中海上半年毛利率从去年同期的40.5%上升到42.9%，而同期万科的毛利率仅为32.1%。

　　另一方面，中海地产也是今年调控中“跑得最快”的企业。随着调控越来越严苛，中海在全国的降价风潮也是一浪高过一浪。深圳、重庆、上海都传来中海降价的消息，数据显示中海降价幅度在10%～20%左右。

　　牺牲利润率，让中海获得了更大的销售额。12月8日，中海公布了前11个月的销售业绩，期间中海累计卖出了815亿港元的房子，同比增长38.9%，超额完成今年800亿港元的销售目标。

　　这种灵活的定价策略，不仅让开发商紧紧扣住日益萎缩的购房团体，也让开发商可以迅速回笼资金。国内房地产行业的负债率普遍较高，据公开数据统计，截至今年上半年，上市房企的平均负债率已达到71.28%。资产负债率已达到近十年来的高峰。

　　而今年又是管理层不断限制房企的资金链的时刻，不仅在股市融资的渠道消失，银行开发贷也是越来越紧。今年前11个月，开发商越来越依赖于自筹资金及定金预收款。数据显示，国内贷款前11个月只有11376亿元，同比只增长了1.2%，而受欧债危机影响，外资对房地产的投入也明显减低，前11个月增长了16.6%。今年同比增长19%的开发企业资金总来源，更多依赖于自筹资金（31092亿元，增长30.6%）及定金与预收款（19228亿元，增长20.7%）。因此在调控背景下，高周转类型的企业有着更为稳定的收益。