直降一万东山学位楼七折甩卖

　　业内人士预计会有更多项目加入跳水大军

　　广州楼市又有核心区楼盘突然发力“降价”。昨日，位于环市东板块的淘金家园报价由原来的3万元/m2急降至“2”字头，虽然开发商号称打“7折”的多是朝向较差的单位，不过还是打破了广州楼市核心区房价坚挺的论调。

　　同时，昨日开盘的大坦沙万科柏悦湾三期也以12900元/m2起价吸引买家，比二期18000元/m2的均价大降5000元。过去一向“看多”的部分业内人士也开始倾向于：广州楼市全面降价的大幕已经开启。预计到春节前资金紧张或者未完成任务的开发商，都有可能抓紧时间降价出货。

　　现场直击

　　记者被“架”到销售中心去洗手间也被贴身紧跟

　　周五下午，一条“东山楼7折！直降一万！淘金家园限量限时抢购”的短信狠狠地刺激了众多市民的神经。当记者于周六一早不到10时赶到淘金家园销售中心时，里面已是人山人海。销售人员介绍，周五短信发出后，当天卖楼就卖到周六凌晨1时30分，一晚卖出过百套。由于降价幅度巨大，项目有关负责人表示可能对前期购买了同类产品的业主进行补偿，具体方案还未确定。

　　而在越秀省一级学校学位房淘金家园全新一期“淘金·峯璟”价格跳水后，不少开发商大呼“坑爹”，预计会有更多项目在之后加入跳水大军。

　　销售现场人山人海

　　昨天不到10时，记者一到门口已被三四名销售人员团团围住，几乎是被架到销售中心，此时销售中心门口两边道路已停满车辆。一进销售中心，更是被团团围住，就算去洗手间都被贴身紧跟。

　　在记者选择了户型之后，销售人员马上报出剩余的单位，表示高层单位昨晚已被抢得七七八八，79平方米的两房更是全部售罄，并不断催促记者马上下定10万元。此时，记者的友人陆师奶正在飞车前来，一边用手机向销售人员咨询，沟通5分钟后，销售人员就马上开订单，并注明“20分钟内不到现场下定就不留房”。当时每个销售人员都在忙碌地催客，而到场市民亦不停用电话与家人沟通。销售人员表示，如果客户自己可以搞掂税单和社保等证明就能购房。

　　10时30分左右，更多市民来到现场，记者估算当时销售中心已有过百位客户，每张桌子都已被正在计价的客户占据。陆师奶来到后，马上被销售人员推进刷卡处，在核对了下定单据后，立刻开始刷卡。陆师奶告诉记者，其实从10月份起就开始留意该楼盘，但当时2.5万～3.5万元/m2的价格着实超过预算，现在则不再犹豫。陆师奶最终选定的是一套75平方米的低层两房北向单位，总价约149万元，折合单价约1.98万元/m2。比起11月初开盘时，直降了20%不止。

　　一、二手价格已倒挂

　　记者在现场了解到，北向1.8万元/m2（包装修）和南向2.2万元/m2（包装修）只是该盘促销单位中的最低价格，和最初开价相比，差距的确有1万元/m2，相当于打了7折。但经过周五晚的疯狂销售，南北向的最低价格单位已被扫光，周六时北向单位主要价格区间会在1.9万～2.2万元/m2，南向单位价格主要在2.4万～2.5万元/m2左右。销售人员表示，周六价格相比周五已有小幅回调。也有销售人员表示，此次降价后推出的单位装修标准会比之前推出的略有下降，比如将不再赠送墙纸、电视机背景墙等，但基本配置还是会和之前推出的一样。

　　记者查询二手房资料发现，其实近期淘金家园的二手价格和10月份相比都有松动，东南向三房放盘价有2.5万元/m2的。但和这两天的促销价相比，一手房的价格已明显低于在放的二手房价格，此次降价不仅将会影响其他开发商的定价，更会让有意放盘的老业主“欲哭无泪”。陆师奶也是因为一手房便宜过二手房才下定决心，“之前看过东风广场的二手房要2.7万～2.8万元/m2，不如买套淘金家园2万元/m2一手房还来得安心。反正都是有省一级学校的学位。” （陈白帆）

　　记者观察

　　开发商已赚到降价尚有空间

　　虽然淘金家园此次降价看起来是大“放血”，销售人员的解释也是为了回笼资金。但不少开发商分析：这个价格淘金家园完全可以承受，“他们那么早拿的地，成本肯定很低，不管卖多少钱都赚啦。”阳光家缘网资料显示，淘金家园的开发商为广州华鸿房地产开发有限公司，近期推出的一批单位国土证号为穗国用（2005）第42号，土地出让年限自2005年3月21日，剩余的使用年限只余53年左右。而2005年住宅地块地王“种鸡场”楼面地价也只不过3300元/m2。有业内人士推算，即便加上建安成本、银行利息、税费、营销费用和装修费，淘金家园在售单位每平方米成本不会超过1.2万元，即便他们现在卖2.4万元/m2均价，也已赚得盆满钵满。

　　记者查询资料发现，2010年广州楼价相比于2009年，有接近四成的涨幅，也就是说，开发商即便是7折卖楼，楼价也还未调整到2009年水平。

　　目前，大众的普遍心态是呼吁楼价回到2008年的水平，2008年广州10区均价是9339元/m2，2011年10月份十区均价为13792元/m2。看来要想广州楼价回到2008年水平，满足广大购房者的愿望，开发商还得继续努力降价。 （陈白帆）

　　记者巡城

　　老城区优惠“满天飞”

　　早在两周前，位于新港中路的某商用性质楼盘同样以“直降一万”作为噱头吸引买家，取得了不错的销售成绩，而这次越秀区楼盘采取近乎相同的方式来促进销售，不少业内人士认为一手楼盘的降价有蔓延态势。

　　记者发现，踏入2011年最后阶段，此前出货时间一拖再拖的老城区有多个全新盘计划面市，像荔湾区芳村板块，位于高尔夫球场地块的楼盘就有两个准备在近期推出。虽然两盘均未定价，但有楼盘对外的宣传广告已经标出首付30万元来吸引眼球，也就是说单价最低不到13000元/m2。而位于大坦沙的万科柏悦湾三期本周以12900元/m2起的价格开售，较二期直降5000元/m2。

　　在今年下半年以来住宅供应较少的海珠区，目前准备推售的楼盘都积极进行优惠登记，即使位于江南大道与南田路交界的核心地段，吹风价不过为25000元/平方米，有楼盘还推出“直减10万”的优惠申请活动。

　　而目前老城区叫价叫得最高的某位于越秀区的另一新楼盘也预计下周正式开售，现进行5万元抵10万元的优惠登记，虽然该盘吹风价一直在35000~40000元/平方米，但开发商方面已经表示，开售的时候会有部分特价单位。

　　网络售房推特价

　　还有开发商通过网络售房来“玩噱头”。白云区某楼盘就准备在周二推出一套“特价”单位在网上拍卖，面积只有94平方米的单位，开发商方卖弄封顶12000多元／平方米就准备推出，并宣称省去32万元。

　　（赖伟行）

　　业内分析

　　年底卖楼或主推降价+补偿

　　上周五，不仅淘金家园高调降价，星河湾也宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾下调售价，以8～8.5折或更大优惠进行降价，同时表示将拿出超6亿元对前期老业主进行价差补偿。

　　对于此次降价，星河湾集团董事长黄文仔也对媒体表示，主动下调价格是为了响应中央号召配合调控要求，让房价回归理性，而主动对老业主进行补差价，是为了回馈老业主。尽管星河湾的做法被指破坏市场规律。但从实际情况来看，如果广州最旺地头都有楼盘跳水卖楼并且表示会对前期业主进行补偿，有业内人士表示之后预计会有更多开发商采取降价+补偿的方式进行销售。

　　不少业内专家认为，近期召开的中央经济工作定调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，让开发商彻底放弃政府救市幻想，担心现在不走明年更惨，赶紧“以价换量”。 （陈白帆）

　　未来数月房价将处于下滑通道

　　“目前大势之下，开发商不降不行，要让房价回归理性。”合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示，广州的全面降价已经拉开大幕，接下来会有更多开发商选择降价，一些未完成年度任务的开发商都会以此冲刺业绩。

　　据中原集团统计，四大城市11月销售率排名前列的项目，除大多位于城郊外，还具有两大特征：一是大多通过降价或者以低于周边的价格入市，如深圳的“公园里花园”等；二是热销楼盘的开发商多为知名大型开发商。上周，上海成交面积最大的项目“浦江华侨城”，成交均价为18540元/m2，而周边新房均价达到23000元/m2左右。在高价盘缺少需求支撑、低价盘占据市场主力的情况下，重点城市的新房成交结构发生了明显的变化，成交均价出现较大回落。11月，北京、上海、广州和深圳的房价降幅分别达到13%、15%、10%和7%。预计未来数月内，若政策未出现根本性变化，包括北京、上海在内的主要城市，房价将继续处于下滑通道。（赖伟行）