楼市成交低迷 促销手段层出

　　

　　中国日报网消息：英文《中国日报》12月21日封面文章：政府对房地产的宏观调控政策作用开始逐步显现，传统的金九银十两月楼市旺季在今年化为泡影。为了尽快回笼资金以补充日益干枯的现金流，开发商和房产销售员们可谓绞尽脑汁，用尽各种促销手段。

　　“买别墅送战斗机”可谓各种奇思妙想中的最新花样。这个促销广告一经打出，上海的地方媒体马上跟进报道，成为近期楼市促销战中最引人注目的一桩。

　　这栋位于上海闵行区莘庄的独栋别墅报价为6500万元人民币，据了解，这架二次大战时期的歼-5型老式战斗机的引擎和油箱都已被拆除，停放在别墅庭院内，实际上只是个空架子。除了这架战斗机，别墅还附带私人网球场以及4300多平方米的花园。屋主于2000年买入这一别墅以来就没有住过，很可能是投资客急于出手才出此噱头。

　　专家说这个促销的例子证明了当下楼市的不景气。根据佑威及楼市专评网联合监测的数据显示：2011年10月，上海市商品房成交面积69.59万平方米，环比上月下跌27.56%。比去年同期水平下跌了58.53%。成交均价为19689元/平方米，比去年同期水平跌了1.65%。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2011年10月上海共有0.81万套二手房成交，环比减少21.4%、同比降低40.2%，为近5年同期的低位。

　　分析师指出这些数据预示着年底的情况将更糟糕，按照惯例，年底的销售量趋于放缓，而通过赠送的促销手法远不及打折来得有吸引力。

　　“说实话，通过赠送战斗机或者高档轿车的方法来促销并不是最好的，因为这些赠品并不是购房者真正需要的，反而会增加持有这些赠品的成本，比如日常维护费用等，”上海中原研究咨询部总监宋会雍说。

　　仲量联行(Jones Lang LaSalle)上海研究部总监周志锋说，当下楼盘的品质和售价是购房者决定购买与否的决定因素。唯有合理的价格和有足够吸引力的折销才是销售的王道。

　　大折扣 受追捧

　　中房信的统计数据显示上海四个楼盘降价后取得了“不俗”的销售额，月总计成交金额达1010亿元。于降价之前购入这些楼盘的老业主们眼看自己的血汗钱买入的房子贬值了，开始了“维权” 抗议活动，他们“冲击”售楼处，要求退还房价缩水的部分。孰料他们的抗议行为却反而带旺了这些楼盘的销售。

　　40岁出头的林建骏在位于松江区某促销楼盘排队看房时告诉记者：“这些人显然只是心理不平衡吧，毕竟他们比其他买家多付了这么多钱，换我我也不会舒服啊。开发商一旦赔给他们差价，应该也就散了吧。”

　　27岁的陈伟民在排队看房时也承认：“大家都觉得这个价现在来说实在是挺诱人的，你看这么多人排队都快赶上世博排队了。”在2004年上海房市最热时陈先生的家庭也曾购房，他说龙湖门庭若市的景象简直和2004、2005年的情景一样。当时因为购房者太多，开发商甚至不得不租下一个大学礼堂，用作“摇号”之用，只有被幸运抽中的买家才能有资格掏钱购房。

　　那些愤怒的老业主和那些被团购价吸引来排长队看房的买房者一起构成了中国人心目中房产之重的最形象图景。甚至有专家直言，中国房价的任何一个细微波动都能触动人们的神经。

　　中介王辰昀告诉记者，“我这周都在做这边的几块房产，像今天这种情况一周能签两家，每家大概净入佣金6500块吧，不过最近我负责的几块都在抛售，所以这周比较厉害，大概能到手五万。我其实才毕业没几年，刚转行做中介两年左右吧，去年帮爸妈一起在市区买了套房子，还给自己买了辆车，不过不是什么好牌子。”

　　有限的选择

　　32岁的卢昌红在松江地块已经可以算作“资深中介”了，他对售楼处门口源源不断的人潮有自己的一番解释：“这么便宜当然是有原因的，年底了，开发商都要平仓，你想啊，先要结工程款，之后有实力的开发商还会到外地拿地，年底去一般会比平时便宜。现在这轮抛售才开始第二天，这种对买卖双方都双赢的好事不出意外还会持续几天吧。”

　　新浪乐居对目前189家上市房企的资产情况进行盘查后发现，截至2011年6月30日，66家房企资产负债率超70%，占被调查房企总数的35%。根据Wind资讯统计，今年上半年末，这一行业的资产负债率已经高达71.28%。其中，总负债为1.24万亿元。

　　“资金情况是一家企业的最高机密，但是通过观察那些给出最多折扣的楼盘，我们可以推断出哪家公司的现金流可能出现紧张，”佑威机构执行董事黄志坚说。“因为降价促销是开发商们最不希望的事。”黄志坚指出不可能出现每个楼盘都大幅降价这样的情况，但是大部分的项目会顺势有所调整。

　　中国指数研究院副院长陈晟分析指出，考虑到中央政府调控房价的决定，未来数月会有越来越多的大型房地产开发商们通过各种市场营销的手段来促成房产销售。（中国日报记者   王颖   编辑   邓睿）