房地产企业将开发房产对外投资须缴土地增值税

　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

　　一、盐田区宋小姐来电咨询：某房地产开发企业将其开发完工的一幢商品房作价5700万元对外投资，请问投资环节是否应缴纳土地增值税？如果要缴纳土地增值税，收入该如何确认？

　　地税局丁小姐回答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，该房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，应按规定缴纳土地增值税。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条的规定，非直接销售和自用房地产的收入确定：

　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　二、福田区龙先生来电咨询：我公司是一家连锁商务宾馆，各分店门面也有少量销售业务，如向旅客销售面包、饮料等食品。请问宾馆销售食品应缴纳增值税还是营业税？

　　地税局丁小姐回答：根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售食品有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第62号）的规定，对旅店业和饮食业纳税人销售食品有关税收问题公告如下：

　　旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品应当缴纳增值税，不缴纳营业税。旅店业和饮食业纳税人发生上述应税行为，符合《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）第二十九条规定的，可选择按照小规模纳税人缴纳增值税。

　　本公告自2012年1月1日起执行。《国家税务总局关于饮食业征收流转税问题的通知》（国税发〔1996〕202号）、《国家税务总局关于烧卤熟制食品征收流转税问题的批复》（国税函〔1996〕261号）同时废止。

　　三、宝安区蒋先生来电咨询：请问企业提供的开采矿产资源劳务（如矿山爆破、矿产资源开采等）应缴纳增值税还是营业税？

　　地税局丁小姐回答：根据《国家税务总局关于纳税人为其他单位和个人开采矿产资源提供劳务有关货物和劳务税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第56号）的规定，将纳税人为其他单位和个人开采矿产资源提供劳务有关货物和劳务税问题公告如下：

　　（一）纳税人提供的矿山爆破、穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理劳务，以及矿井、巷道构筑劳务，属于营业税应税劳务，应当缴纳营业税。

　　（二）纳税人提供的矿产资源开采、挖掘、切割、破碎、分拣、洗选等劳务，属于增值税应税劳务，应当缴纳增值税。

　　本公告自2011年12月1日起执行。此前未处理的，按照本公告的规定处理。

　　四、龙岗区谭先生来电咨询：我公司是房地产开发企业，请问房屋峻工验收前向相关部门交纳的房屋本体维修基金是否能计入开发成本？如不能应如何处理？

　　地税局丁小姐回答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十六条的规定，企业将已计入销售收入的共同部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。因此，企业向有关部门交纳的房屋本体维修基金如确认了收入，于移交时扣除；如果属于代收代缴，不得扣除。

　　五、罗湖区宁小姐来电咨询：我名下有一套房产，因房屋临街，现出租一面临街的墙体给广告公司做广告用，我本人不参与广告经营活动，已签订合同。请问该墙体广告位租赁合同是否按财产租赁合同缴纳印花税？

　　地税局丁小姐回答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，财产租赁合同的范围包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。因此，您与广告公司签订的墙体广告位租赁合同应按财产租赁合同缴纳印花税。

　　（深圳地税12366-2税务咨询中心 丁慧冉供稿）