星河湾降价或成压垮房价最后一根稻草

　　田新杰

　　看似巧合，实则必然。

　　12月16日，星河湾集团董事长黄文仔宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，上述两项目折后直降7000-15000元/平方米不等，降幅达15%-20%。12月20日，上海市政府新闻办官方微博(http://weibo.com)披露，最新会议确认，明年上海继续执行住房限购政策。

　　一个市场层面的“炸弹”，一个政策层面的“炸弹”，一前一后，尽管其本身的具体联系无从得知，但两颗“炸弹”背后的“调控——市场”逻辑显而易见。同策咨询研究中心总监张宏伟直言，尤其在上海，楼市限购延期对高端市场影响最大。

　　豪宅被视为房价最后的“堡垒”。中房信(微博)报告分析认为，星河湾掀开高端楼盘降价高潮序幕，其意义还在于对市场价格体系的冲击和重构。“抑制过快上涨目标已基本实现，调控取得了阶段性胜利。市场趋势发生深度变化，价格体系有望重新确立。”

　　在星河湾董事长黄文仔看来，主动下调价格是为了响应中央号召，让房价回归理性，对老业主进行补差价，是为了回馈老业主。“目前整个房地产行业已遭遇寒冬，这是一个存在的事实。不降价，卖不出去；降价了，对忠诚的老业主是一种打击。每个企业对此的应对方式不一样，在星河湾看来，更多是考虑业主的利益，其他的对我们而言，都不重要。”据了解，上海两个项目降价的同时，广州星河湾“盛荟Ⅱ”也将于12月24日推出99套单位，价格变化尚未知。

　　星河湾突降或击溃市场信心

　　尽管星河湾决定对上海两大项目采取降价的行动在前，上海市限购令延期的消息在后，但不可否认的是，上海等地继续执行以限购为代表的调控政策，已成为市场共识。

　　限购持续的影响不言而喻。张宏伟分析，这种影响不在于限购政策层面本身，而在于由于限购延期执行对于开发商未来市场预期的判断，可能导致开发企业尤其是高端产品开发企业对于未来市场预期更加悲观，从而使更多高端楼盘加入到降价阵营。然而，更悲观的判断是，中高端项目尤其是豪宅项目降价，不一定会带来预期的市场效果。

　　有分析人士指出，高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法，降价也不一定引起市场成交量的反弹。以自住为主的刚需楼盘，只要有一定幅度的让利，就可以激活成交量，但是，“降价对于豪宅成交的效果却是递减的。”同策分析师姚伯均认为，在调控不放松的形势下，豪宅降价是不可避免的事情。与其晚降，不如早早做好降价和补偿老业主的准备，与此同时可以适度的推盘小面积改善型豪宅以适应市场。

　　降价效果不如刚需产品，但又不得不降还得赶紧抢先降，这是目前许多急于回笼资金的豪宅楼盘所面临的困境。

　　但星河湾方面坚称，上海星河湾和浦东星河湾并非陷入泥潭。其中浦东星河湾二期今年7月开盘，均价约7万-7.5万元/平方米，销售80余套；上海星河湾今年也出货100多套，均价在4.5万-5万元/平方米左右。由于星河湾最小面积都在200平方以上，两个项目均是千万起步，一年能录得180多套的销售，在上海高端住宅市场中尚处于佼佼者。

　　上海星河湾和浦东星河湾两项目

　　下调售价后，折后直降7000—15000元/平方米不等，降价后上海星河湾的均价调整至35000元/平方米，浦东星河湾的均价调整至56000元/平方米。星河湾降价对其实际销售的推动还难下定论，但其降价对豪宅市场的冲击已经快速发酵，而豪宅市场作为目前最坚挺的市场板块，一旦开始崩溃，整体楼市的趋势加速浮现。

　　近期的市场信息显示，上海楼市的降价行情正进一步蔓延，而星河湾为代表的豪宅价格拐点，加速了这一进程。

　　三大趋势重塑价格体系

　　豪宅价格体系崩溃的开始，更深远的影响在于对房企的冲击和整体市场价格体系的重构。

　　12月18日，国家统计局公布的全国70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半；二手房价格下降的城市达51个。对此，中房信分析师高岗则认为，调控取得阶段性胜利，价格体系有望重新确立。

　　数据显示，经过一年的坚持调控，全国房地产市场已发生剧变，特别是在价格层面，绝大多数城市房价下行趋势已经确立，项目打折情况全国比比皆是，项目涨价情况已基本绝迹。

　　高岗指出，市场趋势正在发生深度变化，价格体系有望重新确立。今年市场的变化不仅体现在总量数据的变化上，从城市成交结构到不同档次产品都发生了较大的变化，其中最引人注目的就是豪宅价格的松动，这在过去几年是非常罕见的。

　　星河湾的降价行为无疑带有较强的标志性意义，打破了之前豪宅不可降价的神话，正式标志着降价已经由普通住宅波及到了需求最顶端的豪宅市场。这一现象与之前发生的一二线城市降价向三四线传递，郊区降价向市场中心传递，共同构成了当前楼市价格变化的三大趋势，而在这三大趋势的背后，实质是楼市价格体系的重新确立。

　　楼市价格体系的重构，并不意味着房企生存危机的结束，恰恰在这个重构过程中，必然有房企将被淘汰、成为牺牲品。

　　姚伯均指出，豪宅降价也不一定引起市场成交量的反弹，这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定位的房企2012年生存状况更加悲观。

　　中房信分析师潘绍之认为，年底市场降价出现结构性变化，品牌企业心态已出现转变。

　　今年以来，全国范围内房地产市场相对集中的阶段性降价主要有两波：第一波始于5、6月份，其间几乎所有的知名开发商都先后加入了降价的行列；第二波是从10月份开始，以中海、保利、龙湖等为代表的个别品牌开发商在上海、杭州等重点城市的部分项目开始突破前期降价底线，个别项目的降价幅度甚至达到20%以上。

　　“与前一波降价潮相比，10月份以来的这轮降价已出现明显变化。”潘绍之分析，背后的原因主要在于企业本身判断的变化。首先，品牌企业对明年政策预期已经改变，曾经政策的底部已经出现的预言已被击碎，企业对未来市场的判断发生了巨大变化，导致大幅度降价的出现；其次，多数品牌房企已经完成或接近完成全年的销售目标，只有少部分企业到12月仍然有全年目标40%左右的缺口，因此大幅降价所涉及企业范围和城市范围反而鲜有扩散。