王振峰：国土部能阻止开发商“占茅坑”的囤地行为么

　　

　　国土资源部21日在其网站公布《闲置土地处置办法(修订草案)》(征求意见稿)(以下简称“办法”)。征求意见稿表示，中止开发建设连续满1年等情况的土地将成为闲置土地，可能会被有偿收回国有建设用地使用权。(12月22日中国新闻网)

　　地价和房价是紧密相关的，土地炒作和囤地牟利如果没有得到有效抑制，房价降温的目的很难得到根本性的解决。再者，如果任由圈地囤地的乱象滋生，影响的就不仅是土地的有效利用那么简单了——“拿地的不盖楼，坐在家里就已赚得盆满钵满”的怪现象，无疑加剧了楼房的供给矛盾，开发商给畸高的房价标上“市场供需关系不平衡”的理由就越发显得冠冕堂皇了。

　　据12月19日中国社会科学院在京发布的《社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测》说，近四成被访者认为“住房条件差，建/买不起住房”。社科院蓝皮书指出，“住房价格过高”问题的严重程度有不断上升趋势，自2006年的13.1%上升到2008年的20.4%和2011年的24.0%，房价高成为了公众新的关注点。

　　刚刚闭幕不久的中央经济工作会议，明确了2012年继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归的政策基调。国土部修法闲置土地处理，既有促进土地有效利用的用意，从另一个层面将，也是从政策法规上挤压房企通过囤地牟利的空间，从而有助于公众增强对中央政策实施楼市调控的信心。

　　从现状看，造成土地闲置主要来自两个方面的因素，有来自地方政府的原因，也有来自开发商、企业方面的因素。

　　地方政府以及相关政府职能部门的工作效率低下是不容回避的客观现实。在解决土地规划变动和改变、土地出让后的拆迁问题，以及用地手续办理拖滞等设计政府审批层面的流程时，阻力有的是国土部门，也有的是来自跨部门的对接不畅，比如规划、城建、工商等相关手续的一站式服务缺乏，往往是因为事情复杂和主管部门沟通协调问题，造成土地利用运转不畅而形成土地闲置。

　　在开发商、企业层面，有两个原因：一是开发资金无法到位，“占着茅坑不拉屎”；另一个就是利用圈地囤地牟利。随着城市用地资源日益稀缺、地皮增值较快，几年之间，光是地价利润就成倍增长、坐地生金。

　　事实上，国土部已经认识到囤地牟利的危害性，也通过土地市场动态监测与监管系统，曝光、督查、处罚了不少省市的违规、违法行为，有的整治时甚至“不留情面”。然而，各省市、地方政府在整治、执行的标准和尺度千差万别，影响了实际治理力度和效果。此次，国土部调整“办法”，在“办法”中统一规范了闲置土地的认定、查处等环节，更具可操作性。特别是规定土地闲置满1年的，按地价20%征闲置费；以及未动工开发建设，土地闲置满2年的，可无偿收回土地使用权。此举无疑加大了闲置土地处置力度，不给闲置土地留下法律“口子”，对于打击囤地牟利的炒地歪风更着重于实效。

　　他山之石，可以攻玉。各国也有许多整治闲置土地的办法值得中国借鉴。特别是采用较高税率的方式调整土地利用率。日本是采用对闲置土地的所有人征收特别土地保有税，欧洲的奥地利也征收闲置土地价值税。在台湾地区，针对台湾财团养地赚取增值暴利现象，从2011年起，台湾规定，私有土地闲置未开发，但供公众无偿使用者，除非做为道路或公共通行巷道外，将不再提供免税优惠，须全数改课地价税，税率自1%起跳。台湾的做法，大幅上涨了闲置土地的税负持有成本，既可促进土地有效利用，又达到打击高房价和土地炒作的目的。这些都对国土部的“办法”修缮具有借鉴意义。

　　住房是当下的民众较为关心的民生问题之一，毫无疑问，有效治理土地闲置问题应是楼市调控的有益的政策补充。国土部此次修法，是否会更多地接纳公众意见，尽快修缮并及时推动。相信通过此类土地政策的制定，直接关系到能否有效地遏阻利用养地囤地牟利的行为频繁发生，进而积极地促进房价合理回归。

　　令人担忧的是，一些地方和部分官员基于对个人经济利益和GDP政绩观的影响，往往和开发商糅杂在一起，以往对打击囤地行为也是心不在焉、高举轻放，甚至是“放水”，造成土地贪腐等不法行为，在新办法出台后是否有效地执行也势必将影响到楼市调控效果，一旦造成公众对楼市调控政策的不信任，亦将影响各级政府的公信力。（王振峰）

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　　（责任编辑：李志强）