居民购房意愿持续下降透露出什么信号

　　记者 李文龙

　　　

　　人民银行公布的第4季度储户问卷调查报告显示，未来3个月内有购房意愿的居民占比为13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点，接近监测以来的最低点。这一结果表明，目前房地产市场观望气氛浓厚，限购、限贷等调控措施成效凸显。

　　业界人士分析，居民购房意愿持续下滑意味着，楼市供需状况已明显逆转，随着成交量走低，一些开发商的库存量大幅积压，直接导致资金流转不畅，消化库存成为许多房企的“过冬”策略。成交“寒意十足”正迫使越来越多的开发商加入降价促销的队列。据搜狐焦点网购房中心统计，12月北京共有308个楼盘进行打折优惠，比11月增加23个。

　　有观点认为，在开发商回款难度加大的背景下，楼市已经开始向买方市场过渡，房价的回调通道已经打开。除去赠送面积、打折等传统促销手段外，团购优惠、送房贷等促销怪招也层出不穷。为吸引购房者，许多楼盘开始联手行业网站来拓展销路。

　　与购房意愿下降、成交走低相伴，业界出现了一种担忧，就是明年开发商开发意愿不足会导致商品住宅投资放缓。国房景气指数连续6个月下滑并在11月份首次跌破景气临界点，11月房地产新开工动力减弱反映出，这种担忧并非空穴来风。中央经济工作会议也指出，要加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

　　然而，当前楼市供大于求并非因为供给过剩，而是因为房价没有全面回落，众多购房者仍然被限制在市场之外。在人民银行的调查中，仍有72.9%的居民认为房价“过高，难以接受”，居民对房价回调的感受并不明显。

　　尽管调控持续了一年半，但是衡量购房压力的房价收入比依然没有明显变化。近期低价入市的新盘和跳水老盘获得的热销，则显示出，房价仍有较大的下跌空间。在这种市场环境中，降价是开发商唯一有效的选择，只有把房价降到位，才能换来成交量和现金流，如果一味地死扛，减缓开工速度，不“开源”，只“节流”，无助于走出成交萎靡的困境，而且会在未来的市场竞争中丧失机会。

　　过去几年，投资者搅局、泡沫的大量存在不仅让刚性需求对房价失去了理性判断，开发商在定价上也被暂时的虚假繁荣所蒙蔽。如今投资者被遏制在市场之外，就刚性需求而言，有购房意愿的很多，但是购买力有限，开发商之间的价格竞争已经拉开帷幕，降价到位的楼盘势必会抢占具有购房资格且购买力较强的人群。成交才是市场的目的，尽管楼市不能再像以前那样火爆，但是如果开发商能够适时调整销售策略，尤其是接受降价促销这一基本的商业法则，楼市依然能够走上理性繁荣的轨道。

　　我们看到，这轮调控针对买卖双方信息不对称进行了基础制度修复，一次性公开全部房源以及明码标价使得销售信息更加公开透明，开发商对核心信息的垄断能力下降，购房者对楼市走向有了较为理性的判断，成交很难再出现阶段性的集中式爆发。明年在调控继续严厉执行和市场萧条的情况下，应防止开发商消极怠工，通过减缓开发速度来降低供应。近日，国土资源部起草了《闲置土地处置办法（修订草案）》，开始向社会各界征求意见，这意味着，政府对囤地、土地闲置的打击力度越来越大，未来住房开发供应仍有保障。

　　另外，据人民银行调查，在各主要投资方式中，偏好“房地产投资”的居民较上季大幅下降7.1个百分点。房地产投资不再是居民的投资首选，表明房价中的投资泡沫将会被不断挤出，事实上当前的观望并未简单的追涨杀跌，而是购房者趋于理性同时房价仍未调整到位的表现。楼市泡沫既反映在资金量与房价中，又体现在人们的投资思维和对房价走势的预期中，这轮调控由此前的单纯增加供给转为抑制不合理需求，阻断了泡沫继续积累，有利于房价向合理水平回归。

　　近期北京、上海、青岛等城市明确表示，明年将继续实行限购，业界普遍预期，调控政策的影响明年将彻底显现，在购房意愿继续下滑的趋势下，开发商面临的资金回笼以及债务偿付压力更大，将采取更大的降价幅度来扩大销售。