盘点2011年地产股 分化成关键词

　　每经记者 王海愍 唐慧中

　　“冬天来了，春天还会远吗？”但这句话似乎并不适合如今的中国房地产业。

　　 在持续从严的调控政策打压下，房地产业今年早已提前入冬。在限购、限贷等一系列重磅政策的抑制下，长期坚挺的房价终于低下了高傲的头，今年10月全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌，11月环比跌幅继续扩大，运行在“冬令时”的房价拐点渐明。

　　 进入12月，管理层对于房地产调控的力度仍在加强。种种政策信号表明，不出意外，明年楼市还将“大约在冬季”。

　　 不过拐点也意味着变化，甚至转机，对此，《每日经济新闻》本周证券周刊通过对房地产业的关键变量——政策走向、板块内不同类个股今年的不同走势进行分析，并总结主流机构、业界大佬的观点，以期为投资者的投资决策提供一定帮助。

　　/展望/

　　政策拐点尚有待时日

　　对楼市来说，2011年是史上最难熬的一年。据《每日经济新闻》记者统计，今年央行3次加息，6次上调存款准备金率；全国超过120个城市明确出台了房价调控目标，40多个大中城市出台了 “限购令”，10多个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。

　　 经过连续21个月的调控，就公布的各类数据看，目前全国房价过快上涨势头得到遏制，一线城市和部分二线城市已现下行趋势。

　　 不过政策收紧的力度仍难言放松。在12月16日全国发展和改革工作会议上，国家发改委主任张平则再次强调，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施。

　　 这是继本月初住建部明确表态“地方住房限购令到期需延续”后，中央层面对明年楼市调控的第四次公开定调。“由此可见，预计至少到明年1季度，房地产调控政策仍不会放松。”爱建证券分析师左红英博士向《每日经济新闻》记者表示。

　　行业下行趋势明显

　　 从已经公布今年11月的销售情况看，以万科A（000002，收盘价7.56元）、恒大为代表的大型房企今年的销售情况依然良好，不过这并不能掩盖行业整体下行的态势。

　　 本月初央行调查统计司的两份报告认为，经济、金融数据的变化显示，随着房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点面临浮出水面。

　　 近期，国家统计局公布的11月全国房地产市场运行情况显示，行业量价齐跌的下行趋势已较为明显。而10月很可能就是房价由升转降的拐点。

　　 来自链家地产的统计显示，11月70个大中城市房价平均环比指数下降了0.19%，这是房价平均环比继10月首次回落0.14%之后的再次下降，且降幅比上月扩大0.05个百分点。“虽然连续两月的环比下跌，还不足以判断拐点，但就目前看是有这个趋势。”左红英表示。

　　 与此同时，跌入降价行列的城市也逐渐增多。11月，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，较10月增加了15个；持平的城市有16个；5个上涨的城市涨幅均未超过0.2%。

　　 11月住宅销售情况也进一步恶化。11月单月，全国住宅销售面积和金额同比分别下降10.4%和12.1%。

　　 对此，东方证券认为，这显示目前成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市。

　　 中金指出，就11月数据看，行业销售下行趋势已建立，市场调整速度正在加快，房价实质性调整来临。

　　 对于未来房地产业的判断，中金在研报中指出，随着供应释放力度加大，房价调整迹象将更为明显。“依然维持对于行业底部将出现在2012年一季度或二季度初的判断。”

　　限购令只是调控“逗号”

　　 在本轮政府房地产调控限购、限贷和限价三大手段中，限购令的杀伤力无疑是最大的。

　　 数据显示，截至2011年11月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降的城市有49个。其中环比房价下调超过0.5个百分点的6个城市全部为限购城市，限购的40个城市中有30个城市出现了房价环比下调，7个城市房价环比持平。其中，限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0.35个百分点，非限购的30个城市环比下调幅度为0.13个百分点。

　　 《每日经济新闻》统计，2011年全国共46个城市实施限购，其中厦门、青岛、济南、长春等7个城市限购截止日为今年底。不过目前已有海口、广州、深圳、上海、青岛等城市宣布明年将继续执行限购政策。

　　 浙江某券商一位分析师向记者表示，限购政策继续执行意味着目前楼市成交量与房价下滑的情况，不会有根本性的改变。

　　 由于地方财政吃紧，国内外经济持续下滑，近期有关为楼市调控松绑的呼声很高。“鉴于目前楼市调控拐点刚刚显现，政策不可能在这个时候放松，因为一旦放松可能会引发楼市大反弹，这显然违背了调控的初衷。”上述分析师告诉记者。

　　 不过，“现在业内有种预期，明年年中可能会出现政策微调。”左红英博士认为，政策微调将包括个别城市放松限购令，同时首套房首付和利率也可能会有松动。“但是调控的大方向应该不变。”她表示，即便未来限购令放松或取消，这也只是这轮调控的逗号，限购令之后还会有其他政策跟进。

　　房产税试点范围或扩大

　　 值得注意的是，在此次中央经济工作会议深化改革的议题上，提出将推进房产税改革试点，这是中央经济工作会议首次明确提出推进房产税试点。

　　 今年1月28日，房产税在上海和重庆率先进行试点。“根据中央经济会议的表态，明年在总结上海和重庆试点经验的基础上，房产税试点范围扩大应该是比较确定的事情。”左红英博士告诉 《每日经济新闻》记者，“但预计明年还不能完全取代限购令，房产税试点只是局部性的。特别那些放松限购令的个别城市，明年实施房产税试点的可能性很大。”

　　 对于房产税的动向，上述中指院的报告认为，预计在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大。尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革。

　　 报告还指出，“另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。”

　　 至于房产税试点扩容治市的“药效”如何，左红英博士认为，房产税试点的扩容应该是为了保证房地产调控常态化的自然过渡，由短期的行政手段转向长效的制度性调控演变。“相对限购令这样的猛药，房产税的调控力度要相对轻一些。”

　　 东兴证券研报指出，就目前情况看，房产税在上海和重庆试行一年已被市场接受，说明市场对房产税将不断扩大试行已有较好的适应能力，扩大房产税试点不会给市场带来较大波动。鉴于限购令存在无法触及空置房的局限，房产税作为一项长期的政策如果取代现有的限购令，能给市场带来可稳定的预期。

　　 中原集团研究中心最近发布的研究报告则指出，从刚刚结束的中央经济工作会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，现在的房产税、加大供应、保障房等长效措施的覆盖赢得时间差。

　　/股价/

　　调控中行业面临洗牌 龙头地产股成弱市避风港

　　回顾2011年的熊市行情，虽然始终处于调控的风口浪尖且时常扮演杀跌主力，不过《每日经济新闻》记者发现，地产板块百余个股并不是一损俱损。如果投资者在年初买入以“招保万金”为代表的地产龙头股，那么到现在，他将有机会录得正收益。与几乎单边下跌的大盘相比，今年龙头地产股可谓是安全的避风港。

　　 上海向日葵投资公司某分析师认为，之所以会出现这样的情况，是由于“今年的严厉调控，市场去年就已有预期.由于其他很多行业的表现不及预期，导致股价出现调整，反而突显出了龙头地产股的防御性。”

　　板块内部出现分化

　　 与2008年相比，今年地产股遭遇史上最严厉的调控，不过相比2008年的满盘皆墨，今年板块内的一些龙头个股表现得格外强势。

　　 据巨灵资讯统计，截至12月23日，申万一级子行业统计的地产板块中，除了少数重组和涉矿概念股外，今年以来涨幅排名靠前的多为全国或地区性地产龙头，其中金科股份（000656，收盘价11.30元）上涨17.95%，招商地产（000024，收盘价18.24元）上涨13.72%，保利地产（600048，收盘价10.19元）上涨6%，华侨城A（000069，收盘价7.10元）上涨4.87%，而北京城建（600266，收盘价11.95元）、金融街（000402，收盘价6.07元）、万科A等个股虽然跟随大市下跌，但相对抗跌，其调整幅度远小于同期大盘和房地产板块整体跌幅。

　　 “这是在严厉的房地产调控政策下行业洗牌，行业内不同公司遭遇优胜劣汰产生的必然结果。”上述分析师告诉记者。

　　 总体来看，这些取得逆势表现的地产股，大多具有主营业务稳定增长、现金状况良好、抗风险能力强、具有地域优势等特点。对此，爱建证券分析师左红英认为，“经过2008年的洗礼后，他们（龙头地产股）的抗风险能力明显增强了。今年四大地产股的各项指标都明显好于行业平均，比如万科3季度末的预收账款已经可以保障今明两年的业绩。”

　　 值得注意的是，招商、保利的表现强于万科，或与不同的业绩增速有关。前三季度，招商地产及保利地产净利润增长近五成，万科仅仅实现了9.53%的增长，金地集团（600383，收盘价4.98元）则以-64.19%的增速不幸脱离了传统的第一梯队，因而其股价表现也位于“招保万金”的末尾。

　　 尽管如此，少数龙头公司的优良表现难以掩盖行业整体低迷的状况，在申万统计的140余只地产股中，有一半的个股今年来跌幅超过30%。

　　 其中十余只个股今年以来跌幅超过45%。据巨灵资讯统计，板块内累计跌幅前五位的万好万家 （600576，收盘价8.01元）、云南城投（600239，收盘价6.37元）、嘉凯城（000918，收盘价3.81元）、津滨发展（000897，收盘价2.59元）、福星股份（000926，收盘价7.04元）截至今年三季度末的房地产主营业务分别同比增长-76.87%、-39.57%、-23.74%、-50.35%、-3.89%。

　　 需要指出的是，尽管受政策扶持刺激，今年保障房建设如火如荼，全国也提前两个月完成了年初制定的1000万套保障房任务，然而今年保障房概念股的表现远不如人意。除北京城建较为抗跌外，其余的保障房概念股跌幅均不小。中天城投（000540，收盘价6.36元）、首开股份（600376，收盘价9.14元）、中南建设（000961，收盘价8.7元）、天房发展（600322，收盘价3.26元）、栖霞建设（600533，收盘价3.29元）股价均下跌了近30%，福星股份更是大跌超过四成。

　　龙头股曾提前见底

　　 中国楼市上一次严冬是2008年10月至2009年7月，当时国房景气指数在100以下呆了10个月。由于未来很长一段时间，调控都将处于进行时，所以业内人士普遍预计，这一次房地产业冬天的持续时间不会短于上一次。11月，国房景气指数创下28个月新低99.87，这是自2009年7月份以来该指数首次跌破100。

　　 《每日经济新闻》记者发现，尽管上次国房景气指数于2009年3月见底，但A股地产指数却在2008年11月就已提前见底，而以“招保万金”为代表的绩优龙头房企早在2008年9月便先于大盘见底。

　　 值得注意的是，“招保万金”见底的时间点和流动性拐点非常接近。2008年9月16日起，央行4年来首次下调贷款利率，9年来首次下调存准率，流动性拐点就此确立。而万科、保利、招商地产也即于此时探明了底部。

　　 尽管目前大盘还在不断寻底，但地产板块中的龙头个股似乎又一次先于大盘触底，万科自9月29日触及6.88元的今年最低点后，之后的两次调整底部逐级抬高。保利地产、金科股份、华侨城A、北京城建、金融街等均在10月中下旬即探明了年内底部。招商地产的寻底之路完成得更早，今年1月27日创出的15.38元的年内低点，至今没仍有被跌破。

　　 这些龙头房企是否已经先于大盘见底？“房地产行业有其运行的自身规律，房地产公司的股价是对房地产企业价值的一个判断，房地产企业股价的见底、走强，反映了市场资金对这些企业价值的认可，特别是龙头地产企业，更具有行业代表性。”上述向日葵投资公司分析师向《每日经济新闻》记者表示，“短周期来看，我们认为这些龙头地产股的价格已经到了相对底部，未来如果能看到房价下跌、成交量回暖，房地产企业现金流将得到显著改善，其价值就会得到回升。建议关注流动性的变化。”

　　 自今年8月份CPI首次出现回落以来，11月份CPI继续回落至4.2%。对此，国泰君安首席研究员林采宜认为，通胀退潮，维持增长是目前及今后一段时期内政府宏观经济政策的首要目标。

　　 12月5日，银行存款准备金率下调0.5个百分点，大型金融机构的存款准备金率降至21%，中小金融机构的存款准备金率降至17.5%，这是3年来央行第一次下调存准率。这意味着“货币政策终于从意向性宽松走向实质性宽松。”林采宜表示。

　　/观点/

　　任志强：频繁调控不治本地产业2013年将现真正危机

　　每经记者 杨可瞻 实习记者 钟舒

　　 有购房需求的消费者一定非常纠结：买房吧，担心房价在调控下还要降；不买吧，又害怕真正涨上去后买不起。

　　 频繁调控背景下，2012年楼市将何去何从？12月23日，地产大佬任志强出席成都某高峰论坛并问诊中国房市。席间，他接受了《每日经济新闻》的专访。

　　频繁调控加剧房价波动

　　 “房价过去上涨时，我们开发商对于土地价高者得这样的方式也提出过批评。对于目前政府对市场进行调控，我并不反对，但我认为政府对于市场的干预应该仅限于货币供应量、利率等经济参数，而不是用过度行政命令的方式破坏市场经济的运行机制。”23日，任志强以这样一段话作为开场白。

　　 谈到限购、限贷、限价的调控政策，任志强认为，对房地产市场的调控从过去的一年一次变为现在的一年三次，但频繁调控也带来一个问题，那就是房产的供应周期不够，而供应量的忽上忽下必然影响房价的忽上忽下。要真正解决老百姓的购房困难，需要对其辅以利率和税收等优惠政策来增强他们的购房能力。

　　 记者留意到，任志强曾多次撰文论述土地出让制度对中国房价的影响，他认为若不触及土地出让制度，不管用什么样的方式来限制需求都无法改变房价上涨的趋势。对此，任志强对《每日经济新闻》表示：对土地出让制度作出一个彻底的变革需要时间，短期内不会一步到位，这也意味着目前对楼市的各种行政调控会使房价忽上忽下。

　　2013年是真正的危机时刻

　　 对于2012年房地产市场的走向，任志强观点偏谨慎。

　　 他指出，2011年的楼市不像外界想得那么差，但2012年楼市不会好。首先，相比去年，今年全国房地产开发企业完成土地购置面积大幅下滑了25%，超过了全球金融危机期间的2009年。同时，今年1～12月国内房地产开发投资增速也将较年初下降8%左右，预计明年降幅还将会超过8%，甚至10%；其次，房地产企业的现金流和到位资金都会下降，这将导致2012年成为投资困难的一年。另外，2012年即使使用刺激政策，楼市也不会好，因为今年房地产有很多库存，消化库存需要时间，这需要提前6个月的预调控，但现在还没看到。

　　 对于房地产行业危机到来的时间，外界普遍认为是2012年。但任志强对《每日经济新闻》表示，对于2012年的楼市，他并没有其他人那么悲观。因为明年维稳还是主要基调，一旦政策拉一下，楼市就不会垮。房调就像打针吃药，这使得房价短期波动成为趋势。房地产行业真正的危机时刻是后年，但冲击多大尚不得而知。

　　/后市/

　　机构论剑：逢低买入龙头品种

　　从2009年3季度到目前，地产股普遍下跌50%。太和投资投资总监王亮对 《每日经济新闻》表示，2012年的房地产市场将逐步走向平衡。其中上半年仍是去库存、价格调整的艰难时期。随着降价的蔓延、地方政府资金面进一步恶化，预计明年中期政策可能放松，遭重度抑制的销量将会再生。比如，万科A现在的股价对应2012年仅12倍PE，低于2008年最低点时的13倍PE，估值非常低。投资者可以考虑在二季度后对地产股进行配置。

　　 本周地产股先于市场反弹，对此深圳景良投资董事长廖黎辉表示，短期来看地产板块处于反弹阶段，可持有低估值的龙头个股。

　　 国泰君安李品科认为，房地产基本面下滑始于2011年二季度，并将持续到2012年中期前后，2012年下半年行业同比或环比增速有望见底回升，但房价从2011年四季度到2012年四季度可能持续下跌。2012年上半年，即使地产股股价因基本面影响有回调压力，未来股价再回到底部或者创新低的可能性小。

　　 在选股策略上李品科认为，中线投资者可逢低买入优质龙头公司，并坚定持有到政策面局部放松预期兑现或者销量因政策面局部松动而见底回升。综合比较现金优势、管理溢价等因素后，可投资的重点公司排序是：保利地产、招商地产、万科A、金地集团、中南建设、苏宁环球等。

　　 中金公司白宏炜认为，明年地产股投资线路图是防守反击，行业触底，股票有反弹。由于低估值，持有龙头股会有相对收益，但要获取板块绝对收益则需等行业触底。上半年将是震荡走弱行情，其间有政策博弈的反弹机会，建议配置流动性好、基本面优势明显的龙头地产股票以及防御性明显的商业公司，选择资金面好、业绩确定性强以及一二线城市推盘占比高的公司，重点为招保万金。下半年基本面触底之后，可逐步转换至弹性好的中型区域公司，选股着重看销售，建议配置推盘量大、上半年存货积压多的区域龙头公司，同时也可以参与部分重组股票交易机会。