分享更多
字体:

专访上海交大高级金融学院副院长严弘:楼市调控不会半途而废

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-28 00:55 来源: 第一财经日报

  田享华 贺清莉

  [ 如果“十二五”规划的实施能吸引流动资金投入到绿色新型行业和服务行业,金融市场又有进一步的发展,则房地产行业会在今后5~10年呈现一个平稳发展的状态 ] 

  新年将至,2012年里楼市走向如何?楼市调控会有什么变化吗?

  当大城市的一些楼盘价格出现松动、众人翘首以盼房价下跌之际,《第一财经日报》专访了美国加州大学伯克利分校金融学博士、上海交通大学高级金融学院副院长严弘教授。

  第一财经日报:已有一些房产公司老总出逃以及房地产公司倒闭的消息传来,你怎么看待这种现象?

  严弘:在我看来,在这次楼市调控下,房地产企业中肯定会倒掉一批的,而倒闭的主要原因是资金链断裂。而目前房地产企业还抱着“不见棺材不掉泪”的想法,不愿主动降低房价。

  这里面还涉及行业“垄断性”的特征,就是一般企业不愿意也不敢率先降价,可能存在枪打出头鸟的状况。只有到了最后,实在撑不住的开发商才会降价。所以,楼市会不会出现大幅下跌,取决于开发商的资金链状况。一些小的房地产企业较易受到冲击,大的房地产企业特别是有国资背景的还能撑得住。

  日报:目前我们看到了一些房价下跌的迹象,你认为房价确实出现了大规模松动了吗?

  严弘:从房地产商角度来说,资金链对他们很重要,价格上的波动会导致资金链的断裂。当银行把紧箍咒念得越来越紧,民间资金和海外资金也不愿流入房地产市场时,时机或许就会出现。

  目前,银行方面是房地产行业的主要资金来源,但已经紧缩不增长,所以现在主要是看开发商的资金链是不是牢固。一般先垮下来的企业都是资金方面比较弱的,而只要大的开发商在银根紧缩的情况下扛得住,那么房价的大幅下跌就不太可能,最多出现价格小幅波动。何况大量房地产企业有国有背景,政府也不可能放任它们大幅亏损。如果房地产企业中,只有10%左右扛不住垮下去,也未必会对其他房企产生多大压力,除非30%~40%的房企都扛不住了,那价格才能真正出现大规模松动。

  日报:有些学者一直在唱空楼市,认为会出现大跌,但至今没有应验;而也有一些说法是力挺楼市的,认为调控很难起到作用,对此你怎么看待?

  严弘:两种可能性都存在。我们看到政府调控政策的对外口径并不是明确说要把房价降下来,更多的是说要把房价上升的趋势给抑制住。因为房价降得太多的话,会影响很大一片,包括开发商、银行等。政策是“稳”字当头。

  其实,房价真的降下来,对于已经购房自住者来说,伤得不会太大。如果是自住的话,只要还能承担得起月供,就能继续住下去。而房价也不会一直降下去。所以从这个角度看,真正会受伤的还是投机者和开放商。

  中国的房租和房价的比率是非常低的,看起来是房价一直在涨,但实际上现实中不会有什么东西是永远上涨的,总要考虑经济价值和社会的承受能力。如果更多人去租房而不是买房,对房产租售价比就会有个调整。

  日报:住建部官员近来有表态称楼市限购令是不得已的措施,一旦全国个人住房信息联网,和银行、财政、税务、公安等系统的信息统一到一个平台上,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。你认为限购令还会持续多久?

  严弘:从最初的一线城市限购,结果二三线城市房价猛涨,到后面的二三线城市也限购,可能四五线城市在涨。这个现象说明靠行政手段搞经济确有为难之处,可能会出现你难以预见的后果。

  如果限购令不持续下去,那么政府的威信无法体现。所以,既然已经做了,那就不能半途而废,肯定要达到某种预期效果后才能停止。

  日报:对于房地产行业来说,有人认为这个行业还会继续向好,快速发展,因为买房的人还是很多,刚需、改善性住房等,都是庞大的市场,也有人认为,房地产市场的好日子不会再来了。对此你怎么看待?

  严弘:房地产行业的发展与国家的货币政策、金融政策以及市场调控都有着密切的关联。市场调控政策应该是阶段性的,不应是长期的,否则会对市场造成持久的扭曲。而货币政策影响到资金的流动性,金融政策则影响到流动资金可以投资的渠道。中国国民对住房的需求是长期的、持久的,但要维持一个稳定的房地产市场,则要求将流动资金引导到实体经济中去。我觉得如果“十二五”规划的实施能吸引流动资金投入到绿色新型行业和服务行业,金融市场又有进一步的发展,则房地产行业会在今后5~10年呈现一个平稳发展的状态。那样的话房价不会涨太快,但房租可能会上涨。

  对于房地产政策而言,国家在搞廉租房建设的同时,需要重视它的维护和管理,否则的话,就容易变成“贫民窟”。这方面,美国有很多教训可供借鉴。另外,经济适用房可以用出让部分产权的方法解决,根据你对房屋的维护情况增加产权。目前国内经济适用房领域的制度,在制定和落实上还有不少亟待改进的地方。

分享更多
字体:

网友评论

以下留言只代表网友个人观点,不代表MSN观点更多>>
共有 0 条评论 查看更多评论>>

发表评论

请登录:
内 容: