北京小产权房整肃前夜

　　荆宝洁

　　12月26日，北京昌平南口镇，八达岭长城的经由之路，玉龙公寓接待处。销售人员三三两两地坐在售楼处里，正值淡季，看房的人不多。

　　接待处的墙上醒目的挂着销控表，销控表里几乎一半的空格都被标注了红点。销售人员解释说，标注红点的都已售出。销控表旁边的广告板上贴着“48-96平方米，总价24.8万起让您在北京安家”的广告语。售楼处里设有样板间，表面看与高级公寓别无二致。

　　以如此低廉价格出售的玉龙公寓，正是国家三令五申禁止的小产权房。在项目门口把守的保安称，冬天已停工。从墙外看，玉龙公寓已经封顶。项目所在地，曾是村里的垃圾场。

　　12月初，首都之窗公布的政府公报中，《北京市人民政府办公厅关于建立健全共同查处利用集体土地违法建设销售住宅行为责任机制的通知》（下称《通知》）称，北京将成立由多部门组成的市级工作组，严格查处“小产权房”违法行为。北京市的《通知》下发前一个月，国土资源部曾召开通气会，力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。

　　然而，在禁令的高墙之外，小产权房仍然隐蔽生长，违法行为蔓延。

　　遍地生长的小产权房

　　李泓发（化名）在昌平南口环岛一带经营无证出租车，俗称“黑车”。“我们这一带的小产权房很多。”李泓发说，在南口镇，不只玉龙公寓一个小产权房项目出售，他知道的至少还有一个叫南农家园的项目。小镇里流传着这样的故事，三四年前，一些人以四五万的价格，买下的某小产权项目，一两年后转手以30万到40万的价格卖出。

　　2010年，北京怀柔区强拆了32栋被国土部点名的仿古四合院。此前的2007年时，更是炸掉了青龙湖80栋违法开发的别墅。但是，“恐慌”似乎并没有蔓延到南口镇。“你住在那儿，难道还能直接拆了赶你走，又不是一个人。”李泓发说。这也正是大多数买小产权房人的心态。在昌平沙河镇，也有一些小产权房，有朋友拥有当地村里的特殊关系，曾邀请李泓发去买，可惜他没钱买。

　　北京通州张家湾镇，是小产权房最集中的地区。围绕地铁八通线尽头——土桥站，有十余个小产权项目，包括环湖小镇、太玉园、祥和乐园、月亮湾晓镇、欣桥家园等。

　　在张家湾镇，占地面积约有400个足球场大小的太玉园，堪称北京市乃至中国最大的小产权房小区，有8000多户、两万余人生活在这里，形成了由欧式洋房、中式板楼以及35栋别墅组合而成的庞大小区。目前，太玉园已没有新盘出售，但可买二手房。

　　太玉园的二手房买卖过户非常简单。原购房人带着销售合同、房本、身份证，现购房人带着身份证来办就行。另交6万元过户费后，村里将收回原购房人的销售合同和房本，然后重新和现购房人签订购房合同，“过户”完成。房本的制作会滞后一些，原因是村里一年只集中制作两次房本。太玉园的均价为6000元-7000元/平方米。

　　在一个名叫丽清九龙房屋信息的中介公司，一位中介从抽屉里拿出一张表格，上面印有户型和价格，价格亦在7000元/平方米上下浮动，房源全是新建的毛坯现房。该中介称房源掌握在村委会手里。

　　大多数小产权房，都是以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义，由村委会或乡镇政府主导开发，利用宅基地或其他集体建设用地，甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分对外销售，所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等。

　　张家湾本地居民告诉记者，在太玉园不远的高楼金村，一个叫“高楼金第”的项目，两个月前刚刚分完钥匙。据本报记者了解，在顺义南彩镇亦有小产权房在出售。

　　新的小产权房在顽强生长中。某不愿透露姓名的部委专家向本报记者表示，建设部、国土部也并没有掌握小产权房的确切数量，国家一直都是采取“堵”的策略，但收效有限。

　　利益共谋

　　多数小产权房都是开发商、村集体与乡镇政府 “合谋”的产物。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受本报采访时分析，在小产权房开发链条中，染指的各方几乎都是受益者。“由于利益共沾，受损的只有国家的利益，所以大多数村政府采取默许的态度。”

　　首先，由于不用缴纳土地出让金和各种税费，小产权房的主导者村子或者镇里可获超额利益；其次，合作开发商也可按比例分成，收益一般也会超过商品房开发所得的收益；第三，村民除自住房外也可获得分红；第四，购房者购买到了远远便宜于大产权的房子。村、镇、开发商，甚至是村民、购房者形成了一个强大的利益共同体。而如果走国家征收的程序，村镇得不到多少好处，购房人也买不到便宜房子。

　　北京市房协秘书长陈志向本报记者表示，小产权房涉及的利益很复杂，它的背后是制度问题，是城乡二元体制造成的产物。这一点，牛凤瑞也认同。然而，在制度问题未有根本性变化的前提下，小产权房一直未能得到很好的处置。“危害是北京的城市化的成本越来越大，如不早一天重视，将来将要面对更棘手的拆迁等问题。”牛凤瑞说。

　　重拳整治仍难肃清？

　　在小产权房问题上，北京市强势的叫停态度从来没有改变过，多部门联合行动也不是第一次，但至今也没有有效解决该问题。

　　北京市怀柔强拆的小产权房项目，曾登上了全国挂牌督办案件的违法建设项目“黑名单”。为此区政府规定“拆违”工作挂钩干部考核：“不管多难，停工停售，停水停电”。若有新的违法项目发生，问责所在乡镇的主要负责人，采取直到免除职务等措施。

　　2011年底，北京市再次发出整治小产权房的强音。近期北京市将成立市级查处小产权房违法行为工作组。对违法行为频发或查处制止不力的区县政府主要负责人、违法建设单位法人进行预警约谈，并督促限期整改。逾期不整改或整改不力的，予以严肃处理，并追究有关人员的行政责任。非法占用基本农田5亩以上，或耕地10亩以上的开发单位负责人，将移送司法机关处理。

　　亚豪市场总监郭毅认为，此次整治比之以往更有针对性，更加严厉，其中预警约谈、追究有关人员行政责任的举措，更加有效。

　　但在牛凤瑞看来，真正肃清起来难度很大，“在制度问题没解决的前提下，小产权房不可能根本被整治。”