2012：国内楼市的困境与化解

　　易宪容 （中国社会科学院金融研究所金融发展室主任）

　　化解当前房地产市场的困境，最根本的就是要让国内住房市场的性质由投机主导转为以居民消费主导。

　　2011年中国房地产市场的主要特征可以用四个字概括，即“量降价滞”。所谓的“量降价滞”，就是指全国主要的城市住房销售量下降50%以上，一些城市甚至下降了近70%，但是住房的价格却仍顶在天花板上。这也正好说明了当前国内房地产市场是一个以投机炒作至少是投资为主导的市场，而不是居民购买居住消费的市场。

　　此情此景下，由于住房销售的快速下降可能影响到未来几个月的经济增长及地方政府的土地财政，地方政府、开发商、销售中介及投机炒作者等又会纷纷结成同盟，并通过不同的方式来制造舆论，极力要求政府放松现有的房地产宏观调控政策，让国内房地产市场又回到前十年暴利的老路。当前各种迹象表明，这种可能性是存在的。

　　如果缺乏对当前中国住房市场问题性质的清醒认识，就很可能出现如2003年及2008年房地产宏观调控政策突然逆转的情况，而这才是国内楼市最大困境所在。如果这种情况出现，那么不仅不能挤出国内房地产泡沫，而且中国经济可能踏上1990年代以来日本及2008年美国房地产破灭后经济全面衰退的老路。

　　因此，化解当前国内房地产市场的困境，最根本的就是要让国内住房市场的性质真正转型，由住房投机转型为以居民消费为主导。政府不仅要通过法律来清楚界定住房市场发展的宗旨及基本功能，而且要出台各种住房政策去除住房买卖过多的赚钱功能或投资功能。

　　要去除住房的投机色彩，不仅要对进入市场事前限制，更重要的是对市场主体事中及事后限制。进入市场的事前限制，主要是通过信贷政策限制把投机者剔除。而事中及事后限制不是要采取行政管制（限购），而是采取税收政策。比如，个人已经购买了多少套住房不重要，重要的是如果这些住房要交易，就得有税收限制。可以说，政府完全能够通过严厉的住房交易税去除购房投机的效应。如果还能够在有条件下征收住房物业税、空置税及遗产税，实现转型是容易的。

　　当前一方面说要严厉限制投机，另一方面又不采取严厉的税收政策，仅采取行政手段，真正达到目标是不可能的。甚至仅希望增加住房供给及加大保障性住房建设，来调整当前房地产市场，不但无法遏制投机，房地产市场也无法转型。

　　目前来看，中央政府对房地产宏观调控的坚决态度是值得期待的，但更重要的是对现有政策有更多反思及完善，要更多的通过经济杠杆实现国内房地产市场转型。相关的储备政策很多，如德国及日本相关法律制度都十分完善，倘若今年房地产政策能在这方面入手，国内房地产市场将有望实现“软着陆”并在性质上根本转型。