上海公租房租金高于二手房 源于运营压力？

　　田新杰

　　公租房的租金比周边普通商品房租金还高，这一令人难以理解的情况出现在上海。

　　从2011年12月30日开始，上海市首批公租房项目进入为期7天的政策咨询期， 2012年1月6日，上海市首批公租房将进入申请受理期。

　　21世纪不动产上海旗下门店租金信息显示，与周边出租房源相比，公租房定价偏高。有关部门对公租房租金价格评估时所采纳的“略低于市场租金水平”原则受到质疑，但到目前为止，并未有相关部门将对租金重新调整的迹象。而熟悉上海公租房等政策性房源运作的知情人士透露，保障房体量庞大加上商品土地出让收入缩水，令公租房等房源后续运营压力增大。

　　高租金的公租房

　　2011年12月29日，上海市住房保障和房屋管理局发布《关于做好新江湾尚景园、华泾馨宁公寓公共租赁住房供应试点工作的通知》（沪房管保［2011］386号）及相关规定，规范该市首批新江湾尚景园、华泾馨宁公寓公共租赁住房分配供应工作。

　　馨宁公寓项目位于上海市徐汇区华泾镇，其中公共租赁住房建筑面积约17.3万平方米，配套设施较全。新江湾尚景园项目位于上海市杨浦区新江湾城国权北路1450弄，住房总建筑面积约15万平方米，共约2200套住房。这两个打响该市公租房头炮的项目，租金公布后引来较大争议。

　　据官方披露，馨宁公寓租金价格，一居室的建筑面积约为40.24-42.43平方米，月租金约为1694-1896元；二居室的建筑面积约为61.58-63.27平方米，月租金约为2533-2772元；三居室的建筑面积约为74.67-78.24平方米，月租金约为3033-3311元。

　　新江湾尚景园则是一居室建筑面积约为50平方米，月租金为1970元左右，两居室建筑面积67-72平方米，月租金约2540-2930元，三居室建筑面积约80-82平方米，月租金约2970-3240元。

　　本报记者在21世纪不动产通过旗下门店了解到，馨宁公寓所处的徐汇华泾板块，其二手房租金普遍不高，50-60平米全装修一居室月租仅为1600-1700元/月，部分60-70平米的两房全配房源，月租金仅约为2000元/月。

　　相比之下，作为公租房的馨宁公寓租金水平，不仅高于同板块的房源，实际已与地段更好的长桥、梅陇等区域相当。

　　新江湾尚景苑的情况类似。据21世纪不动产二手房门店经理介绍，该公租房项目周边的美岸栖庭的简装2房房源（面积约95-100平方米）租金约3500元/月。“目前新江湾城板块租金承受能力在2000-4000元/月的群体，主要由复旦大学江湾分校学生、陪读家长、私营店主等人员构成，与公租房招租潜在对象的吻合度不高；而楼盘入住时后是否能够吸引其他区域的公司白领、外来务工人员，有待观察。”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔直言，当前上海公租房对潜在承租者而言，其价格吸引力并不明显，优惠也较为有限。

　　同时，此前上海市有关部门对公租房租金价格评估时所采纳的“略低于市场租金水平”原则也受到质疑。官方此前称，将在综合专业评估机构的评估结果、项目周边租赁住房纳税申报信息、房地产交易中心租赁备案信息基础上，结合不同户型、楼层、朝向等调节因素，确定每套住房租赁价格，并按规定报送住房保障管理和物价部门备案。

　　成本压力下的后续运营

　　作为保障性的公租房，租金为何超过周边商品房租金水平？对于外界的质疑，上海市官方有关部门目前尚未给出正面回应。

　　“主要问题就在于成本和后续运营压力。”上述知情人士坦言。

　　公开信息显示，馨宁公寓项目由上海地产集团全资子公司上海地产保障住房投资建设管理有限公司投资建设并实施经租管理。新江湾尚景园则是该市公积金管理中心利用公积金增值收益投资收购的首个公租房项目，属全国首创。受市公积金管理中心委托，上海市杨浦区公共租赁住房运营管理有限公司负责该项目的具体运营管理事务。

　　上述知情人士透露，上海地产集团担着上海市庞大保障房工程的主要重任，首当其冲的当属资金压力。“这或许也可以解释，馨宁公寓地段并不优于新江湾尚景苑，但租金却与后者相当甚至部分房源租金超过后者。”

　　另一个背景则在于地方政府的整体财政压力。2010年上海土地收入1949.8亿元，其中用于征地、动拆补偿、土地开发、土地出让业务费的费用就高达1245亿，用于城市配套建设、城镇廉租住房保障、缴纳新增用地有偿使用费的支出也达412.7亿元，实际产生的盈余利润仅292.1亿元，仅相当于去年上海财政收入2873.58亿元的10.16%；而2011年上海供应的保障房建设用地达99幅，可建筑面积979万平方米，同比上升28%。

　　上海市对公租房的定位是，按略低于市场租金水平确定租赁价格，主要用于解决本市青年职工、引进人才和来沪务工人员的阶段性居住困难。但该市公租房的保障对象，并不定位于中低收入群体，也并不完全对口“夹心层”群体。

　　“至少首批这两个项目，和普通商品租赁房源差别不大，只是房东不同、相对集中。”一位二手房中介人士直言。