卖地收入锐减5000亿 还债高峰或倒逼地方割肉

　　张晓玲

　　“土地财政”或许再也难现2010年2.9万亿的“辉煌”。

　　本报记者综合中国指数研究院(微博)、中原地产、世联地产(微博)等机构数据统计显示，2011年，全国130个城市共录得土地出让金1.86万亿，同比减少13%。加上其他未统计城市，预计2011年全年，全国卖地收入同比将缩减两成（约5000亿）至2.4万亿左右。

　　与住宅市场类似，土地市场量的调整之后，是价格的调整。世联地产董事长陈劲松(微博)向记者表示，预计今年楼市调控仍不放松，楼市低迷及地方偿债高峰将倒逼地方政府“割肉”， 土地市场将继续调整，地价将出现明显下跌，其下跌速度将快于房价。

　　130城市卖地1.8万亿

　　2011年，受宏观调控影响，大部分城市土地收入都出现了明显下调，尤其是住宅用地。统计显示，130个城市中，住宅类用地成交额12391.3亿元，同比下滑了24%；成交面积同比减少18%，楼面价也下跌了12%，降至1473元/平方米。

　　自去年三季度开始，流标和流拍萦绕在多个城市的土地市场。中原统计显示，2011年130个城市土地流标900宗，其中居住类流标达到了420宗。总数相比2010年的280宗上涨了2.2倍。特别是在11-12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，这两个月土地流标数量达到了近300宗，其中居住类占到了50%。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟向本报记者表示，土地出让金减少的，绝大部分是一二线城市以及部分三线城市。

　　以北京、上海、广州为例，去年四季度土地成交极度低迷。11月广州市共取消了32宗土地的出让，这些土地多为住宅用地；11月之后，北京先后拿下数宗长期挂牌但并未收到报价的土地，截至目前，在北京市正在交易的13宗经营性用地中，仅有两宗收到报价。

　　据上海搜房网统计显示，去年上海共有27幅地块出让终止，其中20幅出现在四季度，有14幅为住宅用地。

　　严厉的调控之下，上海、北京成为仅有的两个迈入土地出让金“千亿俱乐部”的城市，去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元，但同比仍减少20.4%和35.8%。

　　与此同时，绝大部分城市也未完成年度土地供应计划。去年北京共成交59宗住宅用地，面积总计约687公顷，而北京市全年普通商品住宅供地计划为1220公顷，以此计算，北京供地计划的完成率仅为56.3%；上海2011年全年计划供地1200万平方米，成交1031万平方米，未能完成供地计划。

　　广州供地计划更是严重不达标。2011年广州土地出让金全年收入290亿元，比年初计划“缩水”高达212.5亿元。

　　北大公共经济研究所研究员韩世同分析上述现象时认为，2011年限购显效且调控依然收紧，这明显影响了开发商的市场预期，他们已经逐渐减少在热点城市的投入；信贷规模收缩，融资困难，开发商资金吃紧；另外，很多城市土地推出的时间主要在下半年，市场已经发生变化，导致大量土地地价成交或被迫收回。

　　今年地价继续下跌

　　北京、广州多位分析人士向记者称，土地市场如此低迷，根本原因是地价仍然太高。

　　“土地价格并未明显降低，部分土地的起价过高。”张大伟说，北京等地的全年成交楼面地价下调，主要原因是郊区地块占比太多，而中心城区和热点地块价格并未推出或明显下调。韩世同也认为，广州去年土地出让大幅缩水，缘于推地过于集中在广州南站，而且定价偏高。

　　卖地收入锐减5000亿 还债高峰或倒逼地方“割肉”

　　为什么地价去年没有明显下降？陈劲松认为，由于土地的获取成本也就是拆迁补偿的成本太高，政府还想赚点钱，以至于去年只是土地成交的萎缩，“先是量的萎缩，然后才是降价，这会在2012年上半年发生。”

　　陈劲松表示，今年地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显的变化，比如延长付款时间或降低利息等。2008年广东省就出台过“两年后支付地价”的措施。“这是地方政府唯一能干的事，否则地方政府将步入绝路，因为地方政府负债将进入偿还期。”

　　审计署公布的数据显示，截至2010年底，我国地方政府债务余额达10.7万亿元，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元，而今年地方政府将迎来还债高峰。陈劲松据此认为，2012年地价下降的幅度将快于房价下降的幅度。

　　“土地出让金收入大减，再加上限购限贷造成房地产成交大幅萎缩，2012年的税收和财政收入必然会受很大影响。”韩世同说，这也迫使地方政府必须“割肉”，下调地价。韩认为，地方不仅要加大供应的数量，还要适当调整土地出让的起拍价格，可以采取低价起拍，同时设定保密底价，以防止土地过低成交。他预计今年一季度，就会有大量适销对路的土地上市；而作为“土地财政”的部分补缺，房产税也将提上日程。

　　房企分化抄底者众

　　“地价还未见底，春节后再看看。”2011年12月底，华南一位大型开发商高管对记者说。据本报记者调查，随着土地市场底部的即将到来，多家房企如万科A（000002）、恒大地产（HK.3333）、龙湖地产（HK.0960）、雅居乐（HK.3383）保利地产(微博)（600048）等，正伺机抄底。

　　这是一些资金充裕的房企。2011年，中国房地产企业发生剧烈分化。据中国房产信息集团及中国房地产测评中心联合发布的数据，前十大房企市场占有率提升至10.43%，上述公司销售仍然实现了持续增长，手里并不缺钱。

　　保利地产内部人士对记者表示，保利现在资金很充裕，但集团和国资委要求对拿地进行审慎的评估和风险控制，因此目前对土地市场整体仍处观望。

　　雅居乐主席陈卓林于去年11月的分析师会议上表示，雅居乐至少在今年2月份之前将停止购地，2012年春节后对情势进行再次评估。

　　万科、恒大、龙湖对地价底部的判断，也至少是在春节后。但这也取决于房价的走势，“这个冬天有多长，春节后是否会复苏，都是未知数。”德信资本刘聪说。

　　不过，上海搜房网分析师张万雨认为，拿地是一个反周期的过程，在市场不好的时候抄底，可做长期的战略储备。目前有些地块已经出现价格缩水，如上海赵巷16号地块，其楼板价较同区域地块历史最高纪录缩水近6成，对一些资金链不太紧张的房企颇具诱惑。

　　近期港资及外资房企如长实、凯德等频频出手内地土地市场，或许是一个参照。招商地产(微博)（000024）、融创中国（1918.HK）去年12月份也曾逆市出手拿地。