2012楼市步入下半场

　　

买房？还是再等等看？这是很多人现在困惑的问题。

　　房价涨势得到遏制，房企资金全面吃紧，保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年，中国楼市“屡调屡涨”的怪象终结。2012年房价是否还会继续下跌？楼市交易僵局能否打破？

　　房价反弹预期被降低

　　要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。按照中央经济工作会议明确的精神，业内专家综合分析，“遏制房价快速上涨”的目的初步达到。国家统计局数据显示，2011年11月份70个大中城市住宅销售价格继10月之后，再次下跌。

　　从银根看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。

　　“目前没有收到放松房地产开发贷和个贷的信号。”上海一商业银行大客户部负责人近期告诉记者。

　　从需求看，上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。

　　从供应看，去年的中央经济工作会议强调，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。

　　值得关注的是，一些重点城市正在重估房地产的定位。比如，上海市主要领导近期强调，“要痛下决心，坚定不移地推动科学发展”，“经济发展必须减少对房地产等的依赖等”。业内人士指出，这将深刻地影响市场预期，进一步削减房价反弹的“心理基础”。

　　相持僵局如何打破？

　　这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“绝对短缺”的时期，交易的持续萎缩不是正常情况。

　　中国房产信息集团的数据显示，2011年上海房价下跌了0.56%，但供应和成交量均明显下降；成交降幅更是接近两成，创近7年来新低。

　　如何打破僵局？主要是“两端发力”。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。

　　不容忽视，一系列政策在有效抑制炒房投资需求的同时，不可避免地对合理购房需求产生了“误伤”。上海白领李颖的烦恼颇有代表性：“去年连续三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房贷款利率上浮，让我们这样的刚性需求很‘受伤’。”

　　住建部部长姜伟新强调，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示，在当前情况下，楼市调控政策仍然不能放松力度，但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：“预计今年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落。”

　　2012商业地产有看头

　　目前全国商品房库存量已达到历史最高值，并且还在不断增加。“预计到2012年一季度将达到顶峰，因此楼市价格面临较大的下行压力。”华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，今年竞争必将异常激烈，开发商主动降价促销力度会更大。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，如果未来通胀形势趋于温和，CPI涨幅能稳定在3%至4%，GDP增速在8%至9%，那么房价同比涨幅在5%左右就是趋于平稳。

　　展望房地产业的未来，业内人士表示，影响行业发展的长效机制正在逐步建立：保障房制度不断完善，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。

　　国务院政策研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产行业已进入了一个“分水岭”，正在进行行业洗牌与结构调整，未来将是以改善性需求和中低价保障房同时发展的又一个十年。

　　一方面，改善型需求增长，高端房价格看涨，中低端商品房市场趋向平稳。另一方面，在限购、房产税等调控政策的“逼迫”下，更多开发商将转向商业地产开发。2011年住宅市场遇冷，商业地产已有明显的升温迹象。随着经济的不断发展，商业地产将迎来“爆发式”增长。

　　业内人士表示，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策。但中长期来看，经济的迅速发展，城市化进程的不断推进都将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。（综合 经济日报）

　　何时买房?

　　上半年时机或较成熟

　　再过4个月，楼市调控即将满2年，眼下，楼市正顺着调控的方向发展。全国大部分城市的房价稳中有降，市场观望情绪浓厚，开发商库存压力增加，资金链进一步绷紧。今年，该不该出手买房？这一问题正折磨着众多潜在的购房者。

　　元旦假期，重庆阴雨绵绵。家住渝中区七星岗的汪成兵每天下午的功课是上网看楼市消息。工作6年的他，刚结婚，准备要孩子，“我想换一套较大的房子，至少要两室两厅，套内面积80平方米以上。”

　　“我搜集到的资料表明，越来越多的城市加入到降价大军中。”汪成兵说，房价很可能还会降，所以他准备再等等。“到底等到什么时候，我也不知道。”

　　开发商程雷（化名）面对记者，抛出的第一句话就是“我现在成了‘亚历山大帝’（网络用语，形容压力比山还大）”。程雷说，自己账面上的现金只够维持到今年3月底，公司现在不得不以30%的回报率和一家房屋基金谈入股事宜。

　　中国指数研究院西南分院研究副总监吴晓桃认为，预计2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。

　　“随着一些外部因素的变化，今年下半年楼市可能会逐渐趋好。”吴晓桃说，2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。（人民）

　　□相关新闻

　　二手房交易潜规则正悄然改变

　　在二手房交易的各项税费中，5.5%的营业税是最重的一项。而营业税开征的初衷为了抑制投资炒房而向卖方征收的税种，但在过去几年的卖方市场下，强势业主将营业税全部转嫁给买方，逐渐形成了一切税费由买方全包的交易潜规则。最低计税价的上调，使交易税费增加三倍左右。尤其是对于未满五年的房产和140平方米以上的非普通住宅来说，可能会因此多交十几万甚至几十万的税款。

　　据了解，已经形成多年的市场交易潜规则正在发生着悄然改变。据介绍，以前二手房买卖双方需要协商的只有价格问题，税费自然由买方来付。但目前在买卖二手房时，双方不仅要谈价格，关于税的问题也越来越多地提及。目前采用最多的方式就是业主直接降价。业主张先生有一套房产原本想以480万的价格出售，税费全部由买方承担。但最低计税价上调后，该房产过户需要交纳的税款比以前增加了20多万。买方表示无力承担如此高的税费。经过双方的协商，业主最终将房产下调了20多万。以降价的方式减轻了买方的税负，才达到交易。（北青）