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2012楼市步入下半场

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-05 12:12 来源: 深圳新闻网-晶报

  

2012楼市步入下半场
买房?还是再等等看?这是很多人现在困惑的问题。

  房价涨势得到遏制,房企资金全面吃紧,保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年,中国楼市“屡调屡涨”的怪象终结。2012年房价是否还会继续下跌?楼市交易僵局能否打破?

  房价反弹预期被降低

  要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。按照中央经济工作会议明确的精神,业内专家综合分析,“遏制房价快速上涨”的目的初步达到。国家统计局数据显示,2011年11月份70个大中城市住宅销售价格继10月之后,再次下跌。

  从银根看,央行表示,2012年将继续实施稳健的货币政策,保持政策的连续性和稳定性。

  “目前没有收到放松房地产开发贷和个贷的信号。”上海一商业银行大客户部负责人近期告诉记者。

  从需求看,上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态,今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。

  从供应看,去年的中央经济工作会议强调,加快普通商品住房建设,扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升,再加上库存增加,今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。

  值得关注的是,一些重点城市正在重估房地产的定位。比如,上海市主要领导近期强调,“要痛下决心,坚定不移地推动科学发展”,“经济发展必须减少对房地产等的依赖等”。业内人士指出,这将深刻地影响市场预期,进一步削减房价反弹的“心理基础”。

  相持僵局如何打破?

  这一轮调控中,与房价稳中有降伴生的,是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“绝对短缺”的时期,交易的持续萎缩不是正常情况。

  中国房产信息集团的数据显示,2011年上海房价下跌了0.56%,但供应和成交量均明显下降;成交降幅更是接近两成,创近7年来新低。

  如何打破僵局?主要是“两端发力”。对开发商,卡紧资金流,消除其囤房、囤地的根基,使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来;对购房者,则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道,使市场恢复正常的活跃度。

  不容忽视,一系列政策在有效抑制炒房投资需求的同时,不可避免地对合理购房需求产生了“误伤”。上海白领李颖的烦恼颇有代表性:“去年连续三次加息,首套房首付提到三成甚至四成,首套房贷款利率上浮,让我们这样的刚性需求很‘受伤’。”

  住建部部长姜伟新强调,将严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示,在当前情况下,楼市调控政策仍然不能放松力度,但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为:“预计今年上半年,信贷额度趋于宽松,首套房贷利率会有机会回落。”

  2012商业地产有看头

  目前全国商品房库存量已达到历史最高值,并且还在不断增加。“预计到2012年一季度将达到顶峰,因此楼市价格面临较大的下行压力。”华中科技大学公共管理学院教授王国华认为,今年竞争必将异常激烈,开发商主动降价促销力度会更大。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,如果未来通胀形势趋于温和,CPI涨幅能稳定在3%至4%,GDP增速在8%至9%,那么房价同比涨幅在5%左右就是趋于平稳。

  展望房地产业的未来,业内人士表示,影响行业发展的长效机制正在逐步建立:保障房制度不断完善,对商品房市场的分流作用将逐渐显现;房产税改革试点范围扩大,可能从根本上改变房地产业格局。

  国务院政策研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,房地产行业已进入了一个“分水岭”,正在进行行业洗牌与结构调整,未来将是以改善性需求和中低价保障房同时发展的又一个十年。

  一方面,改善型需求增长,高端房价格看涨,中低端商品房市场趋向平稳。另一方面,在限购、房产税等调控政策的“逼迫”下,更多开发商将转向商业地产开发。2011年住宅市场遇冷,商业地产已有明显的升温迹象。随着经济的不断发展,商业地产将迎来“爆发式”增长。

  业内人士表示,在2012年甚至更长的时间内,房地产业仍将面临较为严厉的调控政策。但中长期来看,经济的迅速发展,城市化进程的不断推进都将为房地产市场提供旺盛的需求,房地产业仍面临较好的发展空间。(综合 经济日报)

  何时买房?

  上半年时机或较成熟

  再过4个月,楼市调控即将满2年,眼下,楼市正顺着调控的方向发展。全国大部分城市的房价稳中有降,市场观望情绪浓厚,开发商库存压力增加,资金链进一步绷紧。今年,该不该出手买房?这一问题正折磨着众多潜在的购房者。

  元旦假期,重庆阴雨绵绵。家住渝中区七星岗的汪成兵每天下午的功课是上网看楼市消息。工作6年的他,刚结婚,准备要孩子,“我想换一套较大的房子,至少要两室两厅,套内面积80平方米以上。”

  “我搜集到的资料表明,越来越多的城市加入到降价大军中。”汪成兵说,房价很可能还会降,所以他准备再等等。“到底等到什么时候,我也不知道。”

  开发商程雷(化名)面对记者,抛出的第一句话就是“我现在成了‘亚历山大帝’(网络用语,形容压力比山还大)”。程雷说,自己账面上的现金只够维持到今年3月底,公司现在不得不以30%的回报率和一家房屋基金谈入股事宜。

  中国指数研究院西南分院研究副总监吴晓桃认为,预计2012年上半年,由于调控政策仍将较为严厉,需求仍被抑制,货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力,而过去两年新开工项目将入市,推动库存量的进一步上升和房价下行。

  “随着一些外部因素的变化,今年下半年楼市可能会逐渐趋好。”吴晓桃说,2011年11月底,央行近三年来首次下调存准率,预计货币政策将在2012年继续微调,其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。(人民)

  □相关新闻

  二手房交易潜规则正悄然改变

  在二手房交易的各项税费中,5.5%的营业税是最重的一项。而营业税开征的初衷为了抑制投资炒房而向卖方征收的税种,但在过去几年的卖方市场下,强势业主将营业税全部转嫁给买方,逐渐形成了一切税费由买方全包的交易潜规则。最低计税价的上调,使交易税费增加三倍左右。尤其是对于未满五年的房产和140平方米以上的非普通住宅来说,可能会因此多交十几万甚至几十万的税款。

  据了解,已经形成多年的市场交易潜规则正在发生着悄然改变。据介绍,以前二手房买卖双方需要协商的只有价格问题,税费自然由买方来付。但目前在买卖二手房时,双方不仅要谈价格,关于税的问题也越来越多地提及。目前采用最多的方式就是业主直接降价。业主张先生有一套房产原本想以480万的价格出售,税费全部由买方承担。但最低计税价上调后,该房产过户需要交纳的税款比以前增加了20多万。买方表示无力承担如此高的税费。经过双方的协商,业主最终将房产下调了20多万。以降价的方式减轻了买方的税负,才达到交易。(北青)

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