房地产信托1758亿元今年到期节后将迎第一场雪

　　陈晶泽

　　过完春节，一波寒潮即将向房地产开发商袭来。

　　根据国泰君安最近一份行业深度研究报告，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2012年2月~3月。据不完全统计，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，其中7月为年度高峰，到期规模达504亿元。

　　统计数据显示，30家上市房地产公司目前共发行有118个信托产品、金额达630亿元，其中，中华企业（600675.SH）、万科（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）、福星股份（000926.SZ）、阳光城（000671.SZ）等将面临较大的偿付压力。

　　春节后将迎第一波冲击

　　国泰君安分析认为，去年，在房地产行业的主要资金来源——银行贷款受到限制的情况下，房地产信托成为开发商的“救命稻草”，很多从银行融资无门的中小房地产开发商甚至一些大开发商都借道信托融资。以往房地产企业找信托公司发行房地产信托计划，一般是为了解决房地产项目资本金需求问题，解决了此问题，更容易从银行获得开发贷款，撬动更多的资本。而2011年，因为银行对开发贷的政策更严，同时银行信贷资金紧张，房地产企业找信托公司直接融资的需求大大增多。

　　实际上，作为一项公认的“暴利”行业，在正常情况下，开发商是能够承受信托融资的高利率的。浙江一大型上市房企董秘对《第一财经日报》记者表示，不论是在国内还是国外，房地产企业开发新的项目，都不可能完全依靠自有资金，因为这笔资金对企业来说非常巨大，所以房地产行业都是依靠负债来维持经营。在借款到期前，只要企业能够回笼足够资金还本付息，并有能力借入新的资金，那么开发商就可以维持生存和保证项目的进度。

　　但是伴随着去年空前强大的房地产宏观调控，房地产企业借新债还旧债的模式行不通了。因为不只是银行借款行不通，就连走信托渠道也受到极其严格的限制。而限购令的执行又直接影响到了开发商的资金回笼。

　　对此，上述房地产企业董秘表示，如果政策上再不松动，房地产企业破产是迟早的事。

　　这样的局面已经不再是预测和想象中的情况，而是真的迫在眉睫。

　　国泰君安统计数据显示，2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年三季度和四季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，其中，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。

　　在整个2012年中，一季度和二季度到期的房地产信托需要重点关注。因为此时为房地产企业流动性最紧张的时候，预计部分中小开发商资金链将断裂，房地产信托的兑付存在严重压力。

　　兑付压力将持续到2013年

　　国泰君安认为，2010年密集发行的房地产信托产品都是在房价最高、房地产最繁荣时期发行的。是按照高房价、繁荣房地产市场设计的信托产品，比如回报率指标，一般都在15％~20％。房地产冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且与银行贷款不同，信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。即便经过受益人大会同意展期，也会有部分受益人不同意，发行人至少要应付30%的赎回压力。因此从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力会持续到2013年。

　　同时，国泰君安认为，2012年上半年一旦出现兑付危机，将对整个房地产信托行业造成不利影响。这是因为2012年上半年房地产企业的流动性最为紧张，另一方面此时到期的房地产信托在发行时的监管较为宽松，在风险控制上较为松懈，部分中小开发商资金链将断裂，房地产信托兑付压力较大。因为当时抵押率较高，加上房价下降，抵押物价值下降，抵押物打折出售。一旦出现这种情况，将对整个房地产信托形成不利影响。

　　30家上市房企发信托630亿元

　　市场对于房地产信托风险的担忧也体现在了二级市场上。上市公司安信信托（600816.SH）、陕国投A（000563.SZ），以及控股中融信托的经纬纺机（000666.SZ）去年以来股价都遭遇了大幅下挫，其中安信信托尽管有中信信托借壳的利好，股价较去年最高点也跌去了接近一半。

　　申银万国认为，地产政策持续紧缩且无放松迹象，短期市场对于地产信托项目风险的担忧不会消除，可能持续压制信托类上市公司股价表现。

　　除上市信托公司外，房地产股，尤其是存在大量信托融资的房地产上市公司也被市场严重担忧。

　　数据显示，从30家上市房地产公司的统计数据来看，目前共发行有118个信托产品、金额达630亿元。

　　根据国泰君安的统计，从发行产品看，发行规模最大的中华企业达到16款信托产品，万科、阳光城分别有10款和9款，中南建设、中航地产、新湖中宝也都达到8款。从发行规模看，发行规模最大的万科达到90亿元，中华企业、首开股份、阳光城、福星股份分别达到64亿元、59亿元、52亿元、46亿元的规模。

　　在上市公司这些信托产品中，2012年到期的信托产品达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等。分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。从信托占有息负债比例、信托占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到了177%、1111%和89%、437%。

　　不过，国泰君安分析认为，行业资金链日趋紧张的状况下，类似万科这样的公司反而具备更多的机会，因为这些具有充裕现金及管理优势的龙头公司，其并购机会将大幅增多。