何志成:房地产业能转"危"为安吗?

　　

　　何志成(经济学家)

　　2011年的中国房地产行业，是被“新政”困扰最大的一年。虽然目前从统计数据上还看不到行业 “一片绿”，但业内人都明白，统计数据采集的样本是“合同价”，合同价的水分极大。为了少缴税，以前的“合同价”都是往少了写，其余补现金，很多时候差距高于30%；现在的“合同价”稍微真实些了，但成交价一定比“合同价”更低。为什么？因为房地产已经彻底地变为 “买房市场”——买房的人有了极大的议价权。在我看来，房地产市场价格不仅早就出现拐点，而且步入深度调整阶段。

　　2012年一季度，全国房价将进一步下跌，而且很可能有一次急跌、普跌。这是符合投资品市场规律的，也是符合房地产市场规律的。从基本面分析，一方面房地产库存高得吓人，而且还在以高速“囤积”；另一方面，房地产商普遍“银根”吃紧，不靠大幅度降价卖房，恐怕躲不过“债主”的清偿追逼。此外，房地产商阵营不出现较大规模倒闭潮和兼并重组，房地产调控的政策力度就一定不会放松。

　　2012年，不仅一些房地产商要走向破产，那些手中拥有三四套房子的人也很麻烦，尤其是炒房者。房地产商一旦开始抛售库存(新)房产，一定会传导到二手房市场。按照规律，一手房跌幅超过30%，时间超过2个月左右，二手房价格就会大幅跟进。更何况，2012年房产税试点将扩大，住房实名制也可能逐渐落实，不仅住房保有环节成本将加大，而且可能会追查购买房产的资金来源。目前高达90万亿元左右的二手房市场(资产)一定会出现较大幅度缩水，二手房未来的跌幅也可能很吓人。

　　2012年房地产市场的“硬着陆”几乎是难以避免的，但这个“硬着陆”很可能就是“一下子”，很快将触底反弹。为什么？中国经济无法承受房地产市场的硬着陆。所谓的经济转型，寻找新的经济增长点，那是很遥远漫长的追寻。一个良好的房地产市场，不仅是未来经济增长的主要源泉，也是启动内需的“中枢产业”，它连接着上下游近50%的GDP。更重要的是，我们至今还找不到能够让劳动者“剩余财富”保值增值的市场，找不到能够使财产抵押贷款良性循环的抵押物。从这个意义上说，保障房、经适房都难以替代商品房(因为它们不可能形成市场，更难以带动大消费)。房地产业“挑大梁”是历史的选择，问题是现在想“挑大梁”的人太多了，房价也涨得太离谱了。一个国家有才华的企业家都不得不投资房地产业，一个国家绝大多数有才华的人靠工资奖金都买不起房，这个产业和市场的确不健康，需要调整。但也必须承认，调整太晚将付出很大的代价，包括中等收入者财富的缩水。

　　现在不是顾虑(房价)跌多跌少，讨价还价的时候，而是如何避免房地产业硬着陆的关键时期。所谓让房价缓慢下跌的想法是不切实际的，人为控制很难。避免房地产业硬着陆的唯一途径是按市场规律办：微调政策，逐步实行房地产实名制，加大住房保有成本，同时按经济实际增速提高劳动者收入，增加购买力。让绝大多数人拥有自己的房产，不能靠配给，要靠劳动，靠市场上的劳动力价值交换。一个良性的房地产市场，炒作者要退出，“多余”的开发商要退出，政府也要退出。

　　可以预计，2012年房地产市场硬着陆是大概率事件，房地产新政频出也是大概率事件。2012年将是房地产业转危为安的一年，这个前提是必须来一次危机，来一次“灾难”，如此才能在对抗危机时取得共识，来一次凤凰涅槃。

　　（责任编辑：王慧绵）