谈股论基 房价调整的三个台阶

　　2012年总算与投资者见面了。当然对于房地产商而言，未来也可能反倒不如过去。投资者也在这一年失落不已。

　　 当然，也有情绪比较正面，比如球迷，因为NBA终于在年终的最后一周开始，而中国的球市无论篮球还是足球，都能感受到市场越来越火，外援也越来越多，球迷也越来越兴奋。

　　 如果从投资者角度分析，要是中国经济可以持续的增长，那么大约10多年后，中国很可能会有全球最好的体育市场之一，包括足球或者篮球。因为那时中国可能GDP超过美国，有全球最大的体育市场，所以最好球员完全有可能成为中超或中国某只篮球队的一个外援。不过这种预测能否成功，现在还是个问号，也许答案会和房地产有关。

　　 中国房地产在过去10年间夺尽了眼球，在房价不断上涨中，政府出手调控，大多数人预期2012年就算不是房价拐点，也应该是房地产暴利时代的终点，因为中国每年建设的新房已超过1200万套，而中国每年新增人口才1600万人。简单计算，将来一定有一天，每年的房地产建设规模会比现在还要小。

　　 按照经济学原理，价格是由供求双方共同决定的。但实际情况会复杂许多，房屋供求双方的均衡价格其码有三种：一是泡沫房价，房屋主要不是自住，而是用于投资或投机。

　　 在财富分配不均时，比如现在的中国，有钱人买了大量不用于自住的房子，只要这些人的钱还够，这些人还相信房价仍然上涨，这种定价就会维持。但这种幻象会自我加强，所以最后必然会破灭，在日本就曾出现过这种经历。这是我国政府强硬调控的主要原因，中国现在房地产市值占GDP比总是2.9，美国和日本房地产泡沫破灭时分别是3.16和4.65。

　　 但遗憾的是，就算房价下跌到老百姓能买得起，老百姓也未必幸福，因为第二种均衡定价叫拍卖式定价，老百姓正是以一辈子的幸福为代价，换得一套住房，这种房价会按个人资产的多少，从高往低拍卖，所以大城市最好地段的商品房一般都不会降价，因为这些房一段都是拍卖式定价，最有钱的人会占据这些资源。

　　 经验上，拍卖式定价下房价一般是居民收入的10倍。如果以中国居民5万元/年的收入计算，房价在50万元一套，这应该是中国二线城市的低房价了。实际上老百姓多付的房价相当于交了税，要么养了一些不干活的房东，要么给了政府。

　　 这种定价的结果会让年轻人很沮丧，低出生率是一个合乎情理的结局，从而导致人口负增长，这最终会影响一国的竞争力。

　　 最低的均衡房价是房屋的成本加合理利润，现在欧美大部分城市处于这种价格之中，房价收入比会低至3倍，当然这与发达国家人均GDP比较高有关，即使现在按成本定价，也会比较高。所以中国解决住房问题的一个关键因素是提高劳动生产力，只有人均GDP大幅提高，中国人才可能进入一个极低房价收入比的时代。而这正是目前经济中国经济转型的根本目的。

　　 所以，如果中国房地产调控成功，那么中国的房价应该可能从现在的泡沫式房价降至拍卖式价格。对于超级城市的人来说，很可能永远都得只会停留在这种价格水平。这对中国人来说还是很贵。但如果中国经济能够冲破中等收入陷阱，那么也许大部分地方的房价能降到第三种成本定价的水平。而这就需要中国经济结构转型。做为投资者如果想在将来的股市中获得收益，最重要的基础也正是中国劳动生产率的不断提升，房地产调控可能只是一个必要条件。

　　（朱平）