交银信托4只地产信托到期 无锡翠竹芙蓉山庄兑付存疑

　　本报记者 李崇磊 北京报道

　　 在即将到来的房地产信托兑付大潮中，交银信托的身影颇为醒目。虽然在全国60多家信托公司中，过去两年交银信托发行的房地产信托并不是最多的，但是在未来2个月里，交银信托将面临4只到期地产信托的兑付压力。

　　 这四只地产信托分别是2012年1月17日到期的上海御泰信托贷款信托（A1），2012年1月28日到期的复地集团债权投资信托，2012年1月31日到期的无锡翠竹房地产信托贷款信托（B）和2012年2月25日到期的上海御泰信托贷款信托（A2）。而这4只信托产品对应的地产项目，分别位于上海、无锡和武汉三地，均属于本轮房地产调控的重点城市。种种迹象表明，相对于其他两个项目，无锡翠竹这个项目的兑付压力似乎相当大。

　　风控设计风险偏大

　　 根据《无锡翠竹房地产信托贷款集合资金信托计划》风控部分显示，该计划提供了4项风险控制手段。首先融资方将芙蓉山庄项目A1、B1（占地面积15.9万平米）地块及其地上在建工程（已售部分除外）抵押给信托计划；经评估抵押的不动产价值达4.94亿元，按募集金额计算，抵押率约为四折。其次无锡翠竹的股东谷小平及当涂县翠竹工程建设有限公司将所持无锡翠竹100%股权质押并托管给信托计划，并至工商局办理质押登记。当无锡翠竹不能按预期完成销售目标且影响还款的，由交银国信根据协议决定降价销售A1、B1地块上的商品房。作为风险环节的第三部分，无锡翠竹的实际控制人谷小平先生提供个人无限连带保证担保。此外，交银国信将参与销售资金的动态监管，委托交通银行无锡分行参与销售房款的后期全程监控，且设置动态还款指标，专项用于偿还信托计划。

　　 该项目看似有四重保护的风险控制，实际上风险相当集中。根据无锡翠竹的资料显示，该公司注册资本为5000万元，主要项目就是芙蓉山庄，这就意味着质押的土地和质押的股权基本上是一回事。而通过销售回款来偿付信托计划的本金和收益，意味着一旦项目的房价出现波动，可能会影响到预期偿付计划。

　　 这个计划是单一期限产品，分为12个月和24个月。1年期产品的预期收益率，300万以下为7.8%，300万-500万为8.2%，500万以上为8.5%；已经于2011年2月1日到期偿付。而2年期产品的预期收益，300万以下为8.8%，300万-500万为9.2%，500万以上为9.5%，由芙蓉山庄项目的后期销售回款进行偿付。

　　定价偏高项目鲜有问津

　　 根据记者了解到的情况，芙蓉山庄联排别墅据说已经售完。目前在售67平米、154平米高层，均价5700元/平米；独栋别墅517平米，均价10000元/平米。无锡当地的一位地产中介告诉记者，这个楼盘的所处位置距离市中心有一定的距离，而且并不是无锡城市开发的主要方向。周围有不少物流公司、高速公路等，生活环境不是很清静，对空气质量也有一定的影响。高层户型的得房率不高。项目周边配套目前不是很完善。最重要的是，该楼盘目前的价格较周边的楼盘偏高，因此买的人并不多。一位芙蓉山庄的业主也告诉记者，由于该楼盘紧挨着228省道，附近有不少物流公司，噪声非常大，“关上门窗也没用。”

　　 按照该信托计划2.2亿元的规模计算，即使满足8.8%最低的预期收益，兑付金额约为2.6亿元。按照5700元/平米的价格计算，需要售出面积为45688平米的住宅。如果是67平米的小户型，需要售出681套。而前述地产中介告诉记者，由于楼盘的销售情况并不理想，开发商也已经开始降价促销，目前的成交价大概在5100元/平米左右。这样一来，兑付的压力就更大了。