保利地产首付分期解资金饥渴 将致风险扩大

　　经济导报记者 庄会晓

　　 虽然有着靠近济南泉城路、毗邻大明湖、在交通便利的明湖东路上等区位优势，但“保利·大明湖”楼盘却似乎也有着“好女也愁嫁”的烦恼。该项目外围的巨幅广告牌上，“保利‘轻松住’计划”几个大字很是醒目，下面的标语“优居济南 选择保利/首付分期零利率 置业更轻松”更是夺人眼球。

　　 经济导报记者获悉，保利地产在济南推出的“首付分期”模式并非针对这一个项目，价位相对低一些、交房期限较晚一点的“保利·海德公馆”也是如此。

　　 开发商此举是想解资金之渴还是以量增收，“首付分期零利率”只是噱头还是真能够以合理的方式降低置业成本？14日，导报记者对保利地产在济南的这两个楼盘进行了调查。

　　首付分期 限额限时

　　 “首付分期这个政策确实正在推出，但是具体的方案还没有出来，如果客户真的有这个需求，我们可以帮忙申请下。”保利·海德公馆的售楼小姐对前来买房的李莎说。

　　 李莎和她爱人告诉导报记者，他们手里有一部分资金可以付小户型的首付，但听说保利地产的房子可以首付分期，就想一次性买个大一点的户型，也可以有一段时间来筹集首付。刚好海德公馆的户型都比较大，相较保利·大明湖的价位也便宜些。

　　 “首付分期的话，可以考虑先买套小户型的住着，上班方便。”家住郊区，正在看保利·大明湖房子的王朋夫妻俩表示，他们的房子在郊区，但还没考虑卖，所以在靠近市中心的位置买房子，首付的压力太大了，“分期付首付，就没那么紧巴了，毕竟一下子拿不出那么多现金。”

　　 据导报记者了解，保利地产刚刚推出首付分期活动的大明湖项目，是在签订购房合同时先交房款的15%，过半年再交10%，再过4个月左右，把剩下的5%交上，交房前30%首付款分期交齐。而海德公馆项目2013年9月底才交房，若实施首付款分期，则“战线”比较长。

　　 实地调查时，导报记者发现，两处楼盘的售楼人员都表示此政策需要申请，要根据客户的实力和需求而定，他们并不主动拉客户做首付分期，“首付分期也是有时间和名额限制的。”只有当客户有刚性需求、资金不能立马兑付时，业务人员为留住客源才鼓励客户首付分期。

　　 不难看出，开发商并不想拖延首付分期的时间。“毕竟对我们开发商来说也是有风险的。”一名售楼人员说。

　　 导报记者了解到，李莎比较担心首付分期银行会批不下来贷款，王朋夫妻俩则认为，“类似的活动以前就实行过，事先了解清楚分期的规定，有多方牵制和保障可能就会减少漏洞。”

　　 保利·大明湖售楼处的工作人员针对此问题非常有信心，“客户不用担心，我们开发商给银行出具的证明是首付全额支付的，首付分期只是房屋合同外的附属协议，一切都依照房屋合同来，所以不用担心贷不出款来。”

　　业绩下滑 资金困顿

　　 央企地产项目搞首付分期，难免让人产生急于回笼资金的联想。

　　 导报记者查阅保利地产（600048）年报发现，去年从“金九银十”至年底，保利地产每个月的签约面积和签约金额同比都持续下跌。9月份实现签约面积58.75万平方米，签约金额67.36亿元，分别同比下降33.14%和26.21%；10月份实现签约面积56.94万平方米，签约金额54.2亿元，分别同比下降26.79%和39.27%；11月份实现签约面积42.10万平方米，签约金额49.26亿元，分别同比下降35.79%和27.86%；12月份实现签约面积51.96万平方米，签约金额56.21亿元，分别同比下降16.47%和37.68%。

　　 在经历了多年快速增长后，保利地产增速放缓的迹象已然明显。导报记者了解到，保利地产在2006年到2010年期间，归属母公司所有者的净利润同比增长率分别为65.04%、121.77%、50.35%、57.19%、39.8%；2011年业绩快报显示的净利润增速则进一步下滑至32.39%。据悉，贵为央企的保利地产2011年的销售业绩明显不如2010年，不敌恒大、万科等同类房地产公司。

　　 其实，开发商面临最大的问题就是钱的问题，保利地产也不例外。受房地产调控影响，保利地产在资本市场上增发等一系列的低成本融资计划都无疾而终。据悉，除了正常的银行抵押贷款、担保贷款等融资方式外，保利地产甚至还借道了高成本的信托融资。

　　 保利地产去年三季报显示，由于房地产项目低价和工程投入增加，截至9月底，存货比年初增加33.39%，预收款项近80亿元，比年初增加52.25%，资金压力可见一斑。

　　启动市场 风险在后

　　 “这表明在国家调控政策没有放松趋势下，开发商在不惜一切代价地回笼资金。”山东财经大学（筹）区域经济研究院副院长、导报特约评论员董彦岭15日上午接受导报记者采访时表示，“面对房价下跌、消费者观望的市场形势，开发商利用首付分期主动出击。这里面其实隐藏着很大的风险。”

　　 董彦岭解释说，“银行要求的首付款比例本身就是想防止风险的不可控，但现在开发商与客户私下的约定可能会导致风险扩大。一方面，此举可能会将一些并不具备履约能力和后续还款能力的消费群体拉入信贷困境；另一方面是将风险最终转嫁给了银行，因为地产商的贷款、融资等来自银行，而地产商的负债率很有可能比账面上的还要高，最终由银行承担着这一系列的风险。”

　　 中央财经大学法学院副教授尹飞则认为，“这应该是开发商与消费者个人的合同自由，对消费者来说是件好事，可以认为是国家调控政策发挥了作用。”

　　 董彦岭认为，尽管房地产的投机泡沫应当挤一挤，但有些政策还是值得推敲的。因为房地产市场的发展是整个经济发展的重要引擎，毕竟它能拉动钢铁、水泥和建材市场产业链的发展，所以是堵是疏都应慎重，谨防风险不可控。