中国需要多少购物中心?

　　

　　

　　“沈阳、大连、天津、成都、杭州等城市供过于求的情况已经比较明显。”高纬环球中国区零售地产服务部执行董事JamesHawkey表示，中国一些二线城市逐渐增多的零售项目，其中部分缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽人意，这可能导致一些项目因为招租不善而造成失败。“在今后两三年，很多中国城市将出现供应过多的现象。”

　　二线城市高歌猛进

　　在高纬环球最新发布的特别报告——《13亿人口需要多少购物中心》中指出，随着新兴中产阶级的增长和消费能力的提高，中国零售市场正处于高速发展阶段。

　　不过，与之前零售品牌和开发商将上海、北京、广州和深圳等一线城市作为发展中心不同，近年来投资市场逐渐向二线城市转移。

　　由于住宅市场政策收紧，住宅开发商开始将目光投向商业地产，例如万科、绿地、保利和远洋地产等一系列传统住宅开发商都已开始涉足零售地产领域。随着越来越多的开发商涉足零售领域，市场会越来越有竞争性。近几年来，市场上出现一个新的趋势，许多本地开发商开始进军零售地产市场，一些小型的缺乏经验的开发商甚至建成了面积在100000平方米以上的购物中心项目，这给招租和经营都带来了更大挑战。

　　人均购物中心面积

　　虽然在中国，受到人口密度、商业发展状况等多种因素影响，人均购物中心面积并不能真实反映出购物中心供需情况，但这一数据仍可作为一个参考。

　　JamesHawkey介绍，在欧洲，商业街是零售物业中的重要类型，在人均购物中心面积最高的挪威，这一指标为0.7平方米左右；在商业街并不受重视的美国，人均购物中心面积指标则高达2.2平方米。在中国香港，人均购物中心面积在1.4平方米左右。而现阶段中国主要城市的人均购物中心面积在0.1~0.6平方米之间。且这一指标在大多数城市有望在今后3年快速上涨。

　　他认为，中国人均购物中心面积的合理数值取决于各个城市的情况，并会随着时间的推移而变化。但短期而言，决定供求平衡的一个主要因素是零售商的需求强度。

　　完善调控尤为重要

　　高纬环球的报告认为，零售需求飞速增长使得对供应量进行完善的监控和调整变得尤为重要。

　　报告称，中国商业地产的土地供给很大程度上是由各个城市的规划局所决定的。拍卖土地的用途大多为商业用地或综合用地。尽管政府对在综合用地上修建住宅有进一步的比例限制，但开发商可以自行决定商业用地具体用途，例如零售、写字楼、酒店和其他物业类型各占的比例，且可能出现其他规划条件。

　　这样的规划体系促进了快速开发，也是促成中国经济快速增长的主要原因之一。但这种规划体系对于零售地产供应的限制很少。因此，市场可能出现由于开发商蜂拥而上造成的供过于求的情况。

　　爆发或在未来3年

　　JamesHawkey认为，在今后两三年，中国很多城市将出现零售地产项目供过于求的现象，其表现为：空置物业、租金上涨疲软，甚至在一些情况下会出现零售项目全盘失败。“供过于求的情况大多并不严重，且持续时间不长，但这一现象在某些区域会加剧，并持续很长一段时间，尤其在新兴区域。这无疑会导致一些大型项目的失败。”他认为，零售项目中，开发商是否有项目成功开发经验是决定一个项目是否能成功的重要因素。“今后几年，中国零售市场将继续保持高速增长的趋势，中国的消费者同时也将有更广阔的视野。这样的市场是一个绝佳的投资环境。至于中国市场到底需要多少购物中心面积，市场还未提供一个令人满意的答案。我们预计，在今后的几年，随着市场逐渐成熟，投资者、服务商和政府机关对供求关系的理解必上一个新台阶。”

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　　（责任编辑：王慧绵）