房价向左融资成本向右 房企利润或跌一成

　　每经记者 叶书利 胡廷鸿 徐学成 发自北京 深圳 广州

　　2011年年初，房地产业曾是一个平均行业利润率达到36%，仅次于食品、饮料之后的高利润行业。《每日经济新闻》记者当时曾报道，部分楼盘的售价甚至达到当时买地楼板价的80倍。

　　而在一年后，整个行业的高利润趋势或已被扭转。多位地产大佬在各种论坛上承认，房地产行业高利润的时代已结束。

　　目前整个行业的利润率究竟有多高？山西证券的一份报告披露，根据测算，2011年伴随融资成本上扬以及房价松动，有专家指出房地产行业利润将被蚕食近10%。山西证券进一步指出，如果行业房价普遍下降15%，而其他因素保持稳定，则房地产行业毛利率水平将下降至26.5%，将会是近5年来最低水平。

　　全行业利润率下滑似乎是不争的事实。但上述利润率下滑现象究竟只是暂时的，还是中长期的趋势？在整个行业利润下滑的大背景下，有没有项目和企业的利润率出现逆势增长？今年整个房地产行业利润率的实际趋势又将是怎样的？利润率的下滑会不会让资金本就极为紧张的房地产行业更加雪上加霜？

　　《每日经济新闻》就当前行业利润率情况展开了一番调查。 每经记者 叶书利 发自北京

　　地产调控之下，成本上升的项目不止有销售难度加大带来的相关促销成本以及管理成本，还有融资成本。

　　融资成本高企

　　近日，保利地产发布的《保利房地产(集团)股份有限公司2011年年度业绩快报》显示，2011年公司实现营业收入约470亿元，同比增长31.02%；归属于上市公司股东的净利润约65亿元，同比增长32.39%。

　　东方证券研究员杨国华对此份业绩快报的简评中指出，2011年保利地产整体利润仍保持了较高增速，但2011年净利润额“略低于我们的预测数约5%”，主要原因“可能是2011年期间费用较2010年上升因此侵蚀了部分净利润”。

　　杨国华进一步解释道，从2011年三季度的情况看，保利地产销售和管理费用占公司营业收入的比例为5.7%，较2010年上升了1.9个百分点；销售和管理费用占销售金额的比例为2.19%，较2010年上升了0.11个百分点。可见，管理费用的刚性和销售难度的增加，增加了房企的成本，蚕食了房企利润空间。

　　之前，房企融资主要来自于银行开发贷款和按揭贷款，以及证券市场一定规模的直接融资。而以限购与限贷等为代表的本轮地产调控以来，房企融资结构发生了变化，地产开发贷款和个人按揭贷款均出现大幅回落，并有降幅不断扩大的趋势。相比较而言，房企自筹资金的增速开始有所增加，且保持高位稳定运行。

　　国家统计局发布的统计数据显示，2011年房企本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，其中，国内贷款量基本与上年持平，自筹资金量增长28%。

　　值得注意的是，《每日经济新闻》记者根据国家统计局公布的各年房企资金使用情况的数据汇总后发现，2007年以来的5年，2011年房企的资金杠杆率 (资金来源总量与自筹资金量的比率)为最低，仅为2.44倍，而2007年至2010年分别为3.18倍、2.53倍、3.19倍、2.71倍。

　　泛海建设一位匿名高管向 《每日经济新闻》记者介绍说，房企资金杠杆率的进一步去杠杆化，意味着房企自筹资金压力在不断叠加，而在房企不断升高的自筹资金中，在信贷收紧之下，信托融资、民间借贷等高成本资金占比在水涨船高。

　　以房企自筹资金的主要形式地产信托和民间借贷为例。世联地产董事长陈劲松指出，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年总量还要多，其中1/3为银行的理财产品，2/3面向房地产。此外，2011年有近2万亿元民间借贷进入了房地产业。

　　国泰君安的一份统计数据显示，地产信托资金一般的资金年回报率达15%~20%，远高于银行贷款，大大增加了房企的融资成本，同时压缩着房企的利润空间。

　　房价下行压缩利润空间

　　地产调控之下，融资成本上升挤压着房企利润空间；另一方面，房价的下行更进一步压缩着房企的利润空间。

　　国家统计局公布的统计数字显示，2011年11月，全国70个大中城市中，房价环比下降的城市数量达到49个，占比达七成，这一现象普遍被业内看成是房价暂时步入“跌时代”的重要标志。

　　而在市场层面，迫于市场压力，万科、龙湖、保利地产等房企正在掀起一波又一波的降价促销，以抢收备粮。

　　地产评论人士王世泰认为，在从紧的地产调控之下，受房价下行和融资成本上升等的挤压，房企的利润空间受到一定程度的挤压，其挤压幅度在10%左右。

　　不过，泛海建设的匿名高管对此分析说，2011年房企的大规模降价促销主要发生在年末的两个月内。而按照财务结算的一般行规，一个项目只有交楼后才能进入财务结算程序。一个地产项目从销售到交楼，期间一般有一年半到两年的间隔周期，因此2011年各房企入账的销售数据，基本是2009年和2010年市场较好时候的销售数据，而2011年的销售数据，尤其是2011年年末的销售数据，一般需到2012年、2013年的财务报表中才得以体现。因此，2011年年末降价促销而导致的一些利润率相对下降的销售额，或很难反映在2011年报里。

　　龙湖一位高管向 《每日经济新闻》记者反映说，根据房企的结算程序以及2011年房企销售的项目，地块的拿地时间一般在2009年以前，也就是说项目具备土地成本优势，因此房企的利润率不会下降太多，且仍会维持在高位运行。

　　一份房企的调查报告数据对此进行了有力佐证。该报告对30家房企2011年前11月的财务数据进行调查后发现，上榜的30家房企平均毛利率为42.73%，较2010年提升了4.47%；平均净利润率为28.91%，较2010年上升8.42%。其中，毛利润率超过50%的房企数量达5家，比2010年同期多一家，有13家房企毛利润率空间在40%~50%，较2010年同期多5家。

　　利润下滑或在中报显示

　　2011年的行业整体利润下滑迹象可能在2012年的中报中得以反映。

　　龙湖高管对此解释说，目前的很多大型房企，公司土地储备量一般以2年~3年为一个周期。根据这个土地储备周期计算，2012年房企销售的地产项目，正常情况之下，多数土地的拿地时间为2009年之后，而2009年后，伴随房价的飙升，地价更是一路猛涨。这批土地上的项目进入市场销售期后，项目的土地成本将大大蚕食项目的利润空间。

　　值得注意的是，2011年房企的相关销售数据将陆续被结算进2012年房企的相关财报，由于促销成本和融资成本等上升，房价下行等影响，这批销售数据计入财报后将拉低相关财报的利润率。

　　龙湖地产执行董事、首席市场官秦力洪对此也认为，一线房企目前的净利润率在15%左右。如果2011年这批以3%、5%和8%净利润率销售的楼盘在2012年进入结算通道后，将进一步把房企的净利润率拉低至10%上下。

　　业内预计2011年销售的数据将从2012年中报开始得以体现，而集中反应期会在2012年年报及2013年房企相关财报。