部分房企利润仍在增长 高周转或更顺应市场趋势
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-19 02:04 来源: 每日经济新闻
每经记者 徐学成 发自广州
有道是有人欢喜有人愁。虽然有机构数据显示，2011年房地产企业的利润会“蒸发”10%~15%，且可能下降至5年来的最低水平，但一些项目布局合理或者追求高周转的房企依然在低迷的市场环境下获得良好的收益。中投证券预测显示，2011年万科的营业收入和净利润分别可能达到659.28亿元和97.97亿元，依此计算，其去年的利润率将同比2010年的14.3%出现小幅提高，除万科之外，恒大、保利地产、融创中国等房企2011年的盈利也保持较快增长。
2011年的房地产市场格局分化日益明显，在周转速度和品质利润之间，房企依然在寻找自己的平衡。
部分房企利润仍逆市上涨
万科于日前发布的2011年业绩数据显示，2011年全年万科实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。
公开数据显示，2011年万科144平方米以下户型占比达88%，而这一比例在第四季度达91%。
虽然在公布全年销售业绩的同时，万科并未透露2011年的利润增长情况，但据一些机构的分析数据，万科去年的净利润得以保持高速增长。中投证券预测显示，2011年万科的营业收入和净利润分别可能达到659.28亿元和97.97亿元，依此计算，其去年的净利润率将达到14.8%，同比2010年的14.3%有所提高；保利地产于近期发布的业绩快报则显示，2011年保利地产实现营业收入470.27亿元，同比增31.02%。依此计算，保利地产去年的净利润率为13.8%，同比2010年的13.7%也有小幅提高。
根据中投证券提供的数据，保利在去年年初就主动增加了中小户型的比例，而144平方米以上的大户型占比下降了10%~20%。
除上述两家房企之外，在2011年业绩方面表现突出的还包括恒大和融创中国。
公开数据显示，2011年恒大全年销售达到803.9亿元，同比增长59.4%；截至2011年12月31日，融创中国全年合约销售金额达192亿元，同比增长130%。
高周转更胜一筹
根据由中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》，前20位的房企中，除2家没有公布2011年销售目标的房企外，只有8家完成了全年任务，由此可以看出，有一半的房企并没有完成年度销售目标。
CRIC分析指出，房企市场格局的分化已经十分明显，但总体来看，一些奉行高周转策略的房企表现均比较抢眼。
从业绩排名靠前的几大房企中可以看出，万科、恒大等均是以高周转著称，而这些房企在盈利能力上的表现也十分突出，利润均保持一定幅度的增长。
前述分析显示，万科和保利均在去年减少了大户型的占比，增加了中小户型的产品比例；恒大在近几年则一直致力于二、三线城市的拓展，其2011年中报数据显示，在其进驻的101个城市中，二线城市和三线城市分别为24个和74个，而在项目布局上，一线城市只占3.3%，二、三线城市则占据96.7%。
相关分析指出，从二、三线城市的地价上涨和房价上涨的对比情况来看，早期在二、三线城市布局的房企拿地成本普遍较低，但近两年来，二、三线城市的房价上涨幅度却高于一线城市，两相对比不难看出，这些房企的利润相当可观。
地产专家韩世同认为，在二、三线城市布局可以获得成本控制上的优势，实现快速销售快速回款，这说到底也是一种追求高周转的策略。
CRIC分析称，在今年信贷紧张，资金成本较高的环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。
增长策略的博弈
从上述分析不难看出，调控持续深入的情况下，高周转的企业无疑更顺应市场趋势，而一些追求高品质高利润的房企则举步维艰。
以绿城和SOHO中国为例，根据绿城2011年中报，2011年上半年，绿城的净资产负债率从前年年底的132%攀升至163.2%，负债率远高于其他房企，而在2008年，绿城也面临着同样的资金困境。经纬行研究中心对此分析原因指出，除了绿城专注于豪宅的打造、定价较高外，不断融资、不断拿地这种快速扩张的模式也对企业的资金链提出了严峻考验。
此外，去年的前11个月，SOHO中国销售业绩同比下滑了54.62%，扩张快速和销售放缓亦是制约其资金链的重大因素。
CRIC分析称，在发展策略上，房企其实一直在寻找高周转和品质利润之间的平衡，品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制。
当然，高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但是从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，非但没有降低净资产回报率，反而加快了资本使用效率，降低了财务风险。