利润下滑或影响房企再融资

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　 如果行业利润率大幅下调，房企的再融资能力显然将经受更大的考验。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民说，由于欧债危机的因素，整个产业界都将存在融资能力下降，楼市调控导致的销售量下降，有可能进一步影响到房企的再融资能力，使得部分贷款不能在到期后续借。

　　 在这样的背景下，开发商将更多依靠银行之外的融资渠道，比如信托融资、海外的高息票据、民间借贷或房地产基金等。上述融资方式虽然渠道、模式、抵押物各不相同，但却有一个共同的特点——高利率。

　　融资成本上升

　　 1月13日，中华企业（600675，SH）发布对外担保公告，控股子公司古北集团拟通过宁波银行以上海古北顾村置业有限公司宝山顾村保障房经营性配套公建设施建设设立单一信托计划，此次信托计划由昆仑信托有限责任公司发行，共计发行1亿元，综合利率12％。1月5日，中华企业曾尝试过更低融资成本的借款，古北拟以委托贷款形式向上海联合融资担保有限公司借款1亿元整，借款期限1年，年利率10%。2010年10月，古北集团还曾为建设用途委托中海信托股份有限公司发行一年期的信托1.4亿元，综合利率却只有9%，并包括了一切的其他费用。

　　 同一家公司的3次融资，可以看出相较于2010年第四季度，目前房地产商的融资成本已出现上涨。

　　 事实上，作为地方国企的中华企业，融资能力要优于其他的开发商。金融业人士称，目前房地产信托借款项目的利率很多都超过了13%的水平，去年年中甚至有公司发出过20%以上的信托融资计划。

　　 一些港股上市房企也愿意以高息融资。去年9月8日，宝龙地产公告称，公司向中国人寿信托发行于2014年9月到期，本金总额为10亿港元的优先票据，票据的利息按年利率13.8%。

　　 委托借款等方式的融资成本则更高。新华联（000620，SZ）去年9月公告称，公司同意全资子公司的一笔委托贷款，贷款额度为3亿元，期限为24个月，年利率为16.8%。

　　房企偿债能力受考验

　　 此外，各家地产公司的对外担保公告显示，房企目前开始更偏重使用银行借贷。记者查看了1月以来上市房企对外担保公告，发现多数担保都是房企为项目公司获银行贷款而作。此前，更多的房地产对外担保公告目的，仅仅是为了获得信托借款。

　　 蔡为民说，造成上述情况的原因之一，是温州民间借贷频繁出现老板跑路事件后，很多人意识到民间借贷的高风险，担心借贷不仅不能收到利息，连本金都会“蒸发”。另一个原因，则是房地产行业利润率的下降。用友长伴管理咨询总监张朝峰认为，预期盈利的下降，也会使房企上市或者通过增发融资的能力下降。

　　 不过，利润率下滑对房企融资的影响，究竟会在哪个时间段产生，业界尚有争议。中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国说，2012年不好的销售业绩反映在报表上要到2013年，但如果2013年整体利润下降，将影响到房企的偿债能力，因而可能使房企在融资中更为被动，融资成本会有所上升。