远洋地产北京地王项目楼面价超周边地块近3倍
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-02 01:49 来源: 每日经济新闻
每经记者 叶书利 发自北京
远洋地产旗下的北京单价地王项目远洋万和公馆，其超过2.7万元/平方米的楼面价，超过目前周边地块楼面价的近3倍。
在目前房价向下的背景下，高企的成本导致房地产项目难以定价——定价过高，不被市场接受；定价与周边同类型楼盘相近，楼盘可能无利可赢甚至出现亏损。两难困境导致该楼盘身陷开盘难产的窘境。
但对远洋地产来说，眼前有着比万和公馆的微利更为紧要的事。根据中报，2011年6月30日至今年6月30日期间，远洋地产有约209亿元流动负债需要偿还。而根据公司通讯，去年7~12月的6个月，公司的合约销售额为150亿元。是否在今年上半年推出利润率可能极低的万和公馆，或许将成为远洋地产需要慎重考虑的事。
地王项目开盘延期
《每日经济新闻》记者在远洋地产旗下的北京地王项目远洋万和公馆项目现场发现，三三两两的工人们正在工地现场进行地面修整以及地面测量的工作，还未见半点楼盘的影子，工地现场较为冷清，这与当初这块地王竞标的热闹形成了鲜明对比。
2010年3月15日，经过84轮竞拍，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下该地块。扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块，该地块以高达27529元/平方米的楼面价一举成为当时北京的新科单价地王。
《每日经济新闻》记者在与远洋地产相关人士的沟通中获悉，该地块直到2011年5月才动工，而如今动工已近8个月，项目仍处于地面测量阶段，建设速度有如蚂蚁行走。
与慢开工相呼应的就是该楼盘呈现出来的缓卖楼的景象。
《每日经济新闻》记者注意到，早在去年上半年，便传出该楼盘计划于去年年中开盘的消息。在去年年中北京远洋召集的一次北京媒体聚会上，远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙曾透露，远洋万和公馆会在2011年10月前后入市销售，然而直到今天，该楼盘仍处于待售状态。
远洋地产相关人士直言，还未接到楼盘开盘的具体安排。而该楼盘售楼处一位工作人员在与 《每日经济新闻》记者的电话沟通中也只是模糊地表示，楼盘可能会在5月前后开盘，但补充说，具体开盘时间仍可能会调整。
与此相衬托的是，与远洋万和公馆近在咫尺的保利旗下项目保利中央公园，拿地时间与远洋万和公馆相差仅三天，但该楼盘已于去年8月21日开盘销售。
成本太高阻碍定价
远洋万和公馆延期开盘背后的商业逻辑到底是什么？
对此疑问，《每日经济新闻》记者在现场采访时，与远洋万和公馆紧邻的保利中央公园一位销售员的看法是，“难定价导致开盘难。”
《每日经济新闻》记者在远洋万和公馆所在的北京望京区域调查时发现，时下该区域楼盘住宅部分的定价基本在4万元/平方米左右，比如保利中央公园约为3.8万元/平方米，华彩·和悦府约为4.2万元/平方米。
而SOHO中国董事长潘石屹曾为远洋万和公馆计算过一笔账，按照该楼盘楼面价高达27529元/平方米的价格计算，该楼盘售价在4.5万元/平方米时才能保证10%的利润空间。换句话说，低于4.5万元/平方米的售价，这个楼盘利润就将低于10%，甚至亏损，但目前该区域的市场均价无法支撑4.5万元/平方米以上的售价。
远洋地产高价拿此地块带来的高成本风险，其实早已隐现。
《每日经济新闻》记者调查发现，远洋万和公馆所在地块大望京一号地于2010年3月15日以超过2.7万元/平方米楼面价成交仅3天后，2010年3月18日保利以楼面价17949元/平方米拿下了大望京4、5号地。2010年9月8日成交的大望京3号地，楼面价进一步下滑至约7695元/平方米，相当于相邻的大望京一号地楼面价的近1/4，而于2011年4月15日成交的大望京2号地，成交楼面价约7760元/平方米。
保利中央公园销售员说，由于远洋万和公馆高昂的楼面价，如需维持赢利状态，该楼盘的定价需维持在4.5万元/平方米以上，而目前市场无法支撑这个定价。在这种情况之下，远洋地产只有静待市场转机，因此一再延期开盘。在楼盘未获得销售回款的情况之下，为了节约成本以及为延后开盘争取到更多时间，甚至衍生出开发商有意减慢开工节奏，以减少建设过程中的材料、人工等费用支出，并为缓开盘争取到更多的缓冲时间。
推盘压力叠加
一直处于延期开盘的远洋万和公馆，伴随远洋地产销售业绩的困境，公司开盘冲业绩的压力正在不断叠加。
《每日经济新闻》记者发现，1月16日，远洋地产公布了2011年12月业绩通讯。数据显示，2011年全年实现合约销售额约270亿元。而2011年初远洋地产定下的年度销售目标为300亿元，实际完成度仅九成。2011年下半年实际完成销售额仅150亿元，为预设销售目标的约79%。去年下半年的销售进度远低于公司的预设节奏，主要原因就是市场成交情况日益下滑所致。
《每日经济新闻》记者查阅远洋地产2011年中报的数据发现，在2011年6月30日至今年6月30日期间，远洋地产有约209亿元流动负债需要偿还。因此自去年下半年以来，为了对冲市场环境恶化带来的冲击，远洋地产开始通过加大开盘量，扩大供应楼盘面来抢量，其中就包括一些高价地楼盘以微利的方式入市，比如去年9月入市的远洋天著项目就是典型。
远洋天著项目的地块为远洋地产于2009年底以近1.8万元/平方米的楼面价拿下，然而目前该楼盘的成交均价已降至2.2万元/平方米左右，该楼盘的赢利空间已然不多。