房地产投资和新开工大幅回落 销售小幅下降

　　■申银万国 殷姿

　　2011年12月，全国房地产开发投资额6257亿元，同比增长12.3%，较上月下降7.8个百分点，全年增长27.9%；房地产新开工面积1.51亿平，同比下降18.9%，较上月的下降明显，全年增长16.2%。投资和新开工数据下降幅度较大的一部分原因是“12月现象”部分已在上月提前反映，使本月统计范围扩大的影响低于往年。但总体来看，投资和开工都处于下行通道。

　　维持2012年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%的观点，未来伴随着基本面企稳和政策预期的存在，板块仍将存在机会。

　　投资和新开工大幅回落，预计还将持续下降

　　2011年12月全国房地产开发投资额6257亿元，同比增长12.3%，较上月下降7.8个百分点。2011年1-12月全国商品房房地产开发投资额6.17亿元，同比增长27.9%。

　　全年投资增速基本符合我们的预期，但12月单月增速下滑幅度较大，超过我们此前的预期。12月投资增速下滑较快主要有2方面原因：

　　1)11年以来，开发商普遍减少拿地、放慢开工，但由于土地购置费支付滞后以及已有施工面积较大的原因，在收缩初期对投资的影响并不明显。但目前这些滞后因素已基本消失按照我们的测算，季调后的施工面积同比已经从经年上半年的33%左右下降至12月的8%。预计这一趋势还将持续。

　　2)我们认为，11月数据高于市场预期，可能有一部分原因是因为统计局固定资产统计入库制度变化，导致部分固定资产新项目在11月提前集中入库，造成过去“12月现象”提前反映，12月偏低的数据有力地印证了我们上月的猜测，而且从一些地方统计部门的通知中也可以得到佐证。

　　2011年11月新开工面积1.51亿平，同比下降18.9%，较上月的下降明显。2011年1-12月全国商品房房地产新开工面积19亿平，同比增长16.2%。

　　新开工面积下降较快从季度数据来看，4季度新开工同比下降4.6%，与3季度同比上升24%相比仍然下降明显。

　　12月房地产资金来源约8038亿元，同比下降13.3%，继上月反弹后继续下降。11年1-12月房地产企业资金来源合计8.32万亿，同比增长14.8%。其中4季度资金来源2.13万亿，同比下降3.1%。

　　房地产投资额占房地产资金来源总和的比例上升到74.2%，较上月73.8%继续攀升，远高于去年12月的66.6%，显示房地产商资金压力较大。

　　销售小幅下降，仍将在低位徘徊

　　2011年12月全国商品房销售面积和金额分别为2.04亿平和1.01万亿，同比分别下降6.7%和1.3%，降幅较上月略有扩大。2011年1-12月全国商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿，同比分别上升4.9%和12.1%。

　　12月商品房销售仍较低迷，销售面积同比下降6.7%，降幅较上月扩大5个百分点；销售金额同比下降1.3%，降幅较上月扩大0.1个百分点。从季度数据上看，4季度销售面积和金额分别为3.86亿平和1.98万亿，同比分别下降6.2%和3.7%，其中11-12月销售面积及金额同比分别下降5.1%和1.3%。因此，我们认为，考虑到统计范围扩大时点变化造成本月数据偏低的影响，我们认为，11、12月销售面积同比基本相当，降幅在-5%左右，降幅较10月的-9.9%有所收窄。

　　降幅收窄的主要原因是前期政策微调、信贷适度宽松的效果显现。房地产投资额资金来源中，国内贷款占比上升，个人按揭贷款占比继上月回升后基本稳定，定金及预收款占比下降，首套房贷款执行利率大多回到基准，首付成数也基本回到3成，这将对销售产生刺激。我们认为，目前随着信贷适度宽松导致的流动性改善，购房者预期趋于稳定、执行利率下降，使一线城市销售逐渐企稳，全国销售下滑速度放缓。预计后续流动性紧张状况将进一步缓解，一线城市销售企稳的状况将得以巩固。不过此次信贷适度宽松并非正对针对地产行业，对销售的刺激作用不宜过分夸大，加上目前二三线城市库存较多且价格下调不明显，未来销售还存在下滑的风险，因此从全国来看，未来一段时间销售状况仍将低位徘徊。

　　基本面企稳和政策预期存在，板块机会依旧

　　维持各项预测，2012年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%。

　　未来伴随着基本面企稳和政策预期的存在，未来板块仍将存在机会：1)从基本面看，由于开发商降价意愿较前期明显增强，且信贷调整导致利率下调，对销售将起到有利影响，基本面逐渐企稳。2)从政策预期上看，政策逐步调整的趋势不会发生改变。经济下行带来的货币政策改善预期仍然存在。我们认为，政策博弈和调整的窗口可能较此前有所提前至1季度末左右。未来一段时间内行业正向的推动因素存在。

　　1月份，考虑到行业传统淡季，交易量缺乏亮点，加之前期超额收益明显，不排除调整的可能，但风险整体不高。